Quem paga o IPTU e o condomínio atrasados do imóvel arrematado

No leilão judicial, os créditos tributários sub-rogam-se no preço (art. 130, parágrafo único, do CTN): o IPTU atrasado sai do imóvel e passa a ser cobrado do valor pago, não do arrematante. Já o condomínio é obrigação propter rem e acompanha o imóvel, salvo se o edital atribuir a dívida ao produto da arrematação. No extrajudicial, o edital é que define — leia a cláusula.

A pergunta mais cara do leilão de imóveis é esta: quem paga o IPTU e o condomínio atrasados? A resposta curta é que depende do rito e do edital — e a diferença entre acertar e errar costuma ser de dezenas de milhares de reais. A resposta longa está abaixo, com a base legal.

IPTU e tributos: a regra da sub-rogação

O artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional é a norma central: quando o imóvel é arrematado em hasta pública, os créditos tributários sub-rogam-se no preço. Em português: a dívida de IPTU sai do imóvel e passa a ser cobrada do valor pago no leilão, não do arrematante.

Essa é a regra do leilão judicial, e ela é forte — o Superior Tribunal de Justiça a aplica com consistência. O arrematante recebe o imóvel livre do tributo anterior, ainda que o edital diga o contrário (cláusula de edital não afasta lei tributária).

Atenção ao rito: a sub-rogação do art. 130 do CTN foi escrita para a hasta pública. Em leilão extrajudicial (Lei 9.514/97) e em venda direta por banco, a proteção não é automática — nesses casos o edital ou o contrato definem, e a cláusula precisa ser lida.

Condomínio: obrigação propter rem

Dívida de condomínio é obrigação propter rem — literalmente, "por causa da coisa". Ela acompanha o imóvel, não a pessoa. Por isso o tratamento é diferente do IPTU:

Se o edital atribui a dívida ao produto da arrematação, ela é quitada com o valor pago e você recebe o imóvel limpo.
Se o edital silencia ou transfere expressamente ao arrematante, a dívida vem junto com o imóvel — e o condomínio pode cobrar de você.

Em apartamento, é a surpresa mais comum e mais cara. Antes do lance, peça à administradora o demonstrativo de débitos: é um pedido simples, e o número muda o seu lance máximo.

Tabela por rito

Débito	Leilão judicial	Extrajudicial (9.514)	Venda direta / banco
IPTU e taxas	Sub-roga no preço (CTN 130, § único)	Conforme o edital	Em regra quitado pelo vendedor
Condomínio	Conforme o edital; se omisso, tende a acompanhar o imóvel	Conforme o edital	Em regra quitado ou negociado
Água e luz	Dívida pessoal do antigo morador (não acompanha o imóvel)	Idem	Idem
Hipoteca	Extingue-se com a arrematação (CPC art. 908, § 1º)	Extingue-se com a consolidação	Baixada antes da venda

Água e luz merecem nota: são dívidas de consumo, contratadas pelo morador. Não são propter rem e não acompanham o imóvel — embora a concessionária às vezes tente condicionar a religação ao pagamento, o que se resolve administrativamente ou em juízo.

O que fazer na prática, antes do lance

Ler a cláusula de débitos do edital — ela tem nome variável ("Dos débitos", "Das condições da arrematação"), mas sempre existe.
Pedir certidão de IPTU na prefeitura e demonstrativo de condomínio à administradora.
Somar o que for do arrematante ao custo total — a calculadora de custo de arrematação tem um campo para isso.
Na dúvida sobre a cláusula, tratar a dívida como sua no cálculo. Se depois se confirmar que era do preço, o negócio ficou melhor do que o previsto — o inverso é que quebra investidor.

Este guia é material de apoio à decisão, não parecer jurídico. A leitura da cláusula de débitos do edital específico é indispensável antes de qualquer lance.

Perguntas frequentes

Quem paga o IPTU atrasado de um imóvel arrematado em leilão?

No leilão judicial, o IPTU anterior sub-roga-se no preço da arrematação (art. 130, parágrafo único, do CTN) e não é cobrado do arrematante, ainda que o edital diga o contrário. No leilão extrajudicial da Lei 9.514 e na venda direta por banco, a proteção não é automática: quem define é o edital ou o contrato.

A dívida de condomínio passa para o arrematante?

Condomínio é obrigação propter rem — acompanha o imóvel, não a pessoa. Se o edital atribuir a dívida ao produto da arrematação, ela é quitada com o valor pago; se o edital silenciar ou transferir ao arrematante, ela vem junto com o imóvel. Peça o demonstrativo de débitos à administradora antes do lance.

Dívida de água e luz acompanha o imóvel arrematado?

Não. Água e luz são dívidas de consumo, contratadas pelo antigo morador, e não são obrigações propter rem — não acompanham o imóvel.