Perguntas frequentes sobre leilão de imóveis

Pode valer muito a pena: é comum encontrar imóveis com 30% a 60% abaixo do valor de mercado. Em troca, exige diligência: leia o edital e a matrícula, verifique se o imóvel está ocupado, some os custos além do lance (comissão, ITBI, registro e dívidas) e confirme as datas das praças. Os principais riscos são ocupação, dívidas que acompanham o imóvel e eventuais discussões judiciais — todos verificáveis antes de dar o lance.

Depende do edital. Em regra, o IPTU é obrigação que segue o imóvel (propter rem), mas na arrematação judicial o CTN (art. 130, parágrafo único) prevê que os débitos tributários se sub-rogam no preço pago — ou seja, o arrematante costuma receber o imóvel livre desses tributos anteriores, que são quitados com o valor do lance. Confirme sempre no edital: alguns transferem expressamente as dívidas ao arrematante.

Em geral sim. A dívida de condomínio é obrigação propter rem (acompanha o imóvel), e costuma recair sobre o arrematante quando o edital não prevê sub-rogação no preço. Por isso, some o condomínio atrasado ao custo total antes de definir seu lance máximo e verifique o valor da dívida no edital ou junto ao condomínio.

A comissão do leiloeiro costuma ser de 5% sobre o valor do lance, paga pelo arrematante além do preço da arrematação. É um custo obrigatório e não incluído no lance — some-o ao ITBI (2% a 3%), ao registro em cartório (cerca de 1%) e a eventuais dívidas para chegar ao custo total real.

A Caixa vende imóveis retomados em modalidades como leilão SFI, licitação aberta, venda online e compra direta. Cada modalidade tem regras próprias de lance e prazo, publicadas no edital do imóvel. Muitos imóveis da Caixa aceitam FGTS e financiamento, o que amplia o acesso — confirme no edital as condições de pagamento e a situação de ocupação de cada lote.

Em muitos casos, sim — parte dos imóveis da Caixa aceita FGTS e financiamento, dependendo da modalidade e das condições do edital. Nem todo lote permite: leilões à vista e algumas modalidades exigem pagamento integral. Verifique no edital de cada imóvel se ele aceita FGTS/financiamento antes de participar.

No leilão judicial, o imóvel é vendido dentro de um processo, por ordem de um juiz, seguindo o Código de Processo Civil (arts. 879-903): há duas praças e a arrematação é formalizada por carta de arrematação. No extrajudicial, a venda ocorre fora da Justiça, em geral por um banco credor após consolidar a propriedade em alienação fiduciária (Lei 9.514/97): o rito é mais rápido e a desocupação costuma ficar por conta do arrematante.

É o leilão feito por um banco credor quando o comprador de um financiamento com alienação fiduciária deixa de pagar. Após a consolidação da propriedade em nome do credor, a Lei 9.514/97 determina dois leilões: no 1º o lance mínimo é o valor de avaliação; no 2º, o valor da dívida mais encargos. É um procedimento extrajudicial (sem juiz), e a desocupação em regra fica a cargo do arrematante.

Você recebe a propriedade, mas precisa providenciar a desocupação, o que tem custo e prazo. Se o ocupante for o antigo proprietário, costuma-se obter a imissão na posse (no judicial, via mandado; no extrajudicial da Lei 9.514, há previsão de desocupação em até 60 dias por liminar). Havendo inquilino ou terceiros, o caminho pode ser diferente. Verifique a situação de posse no edital: imóvel desocupado é sempre preferível.