Qual a diferença entre leilão e venda direta da Caixa?

Leilão e venda direta são etapas diferentes do mesmo processo. A Caixa é o maior vendedor de imóveis retomados do país, e o rito dela não é o do leilão judicial. São imóveis recuperados por alienação fiduciária, regidos pela Lei 9.514/97, e vendidos em modalidades próprias.

No leilão, há data marcada e disputa por lances. No chamado Leilão SFI, o rito da Lei 9.514 tem dois momentos: no 1º leilão, o valor mínimo é o da avaliação; no 2º, é o valor da dívida mais encargos. É onde costumam aparecer os maiores deságios.

Na venda direta, o imóvel que não foi vendido nas modalidades anteriores passa a ser oferecido por valor fixo, por ordem de chegada. Não há disputa em data única. Por isso ela costuma ser a etapa seguinte de um leilão sem comprador. A origem de boa parte das vendas diretas é justamente essa: se os dois leilões forem negativos, a dívida se extingue e o imóvel fica com o credor, que passa a vendê-lo livremente.

A Caixa também trabalha com outras modalidades, como licitação aberta, venda online e compra direta com direito de preferência. Cada uma tem regras próprias de preço, prazo e pagamento.

Uma diferença prática importante: em parte dos imóveis da Caixa, e o edital diz quais, é possível financiar pela própria Caixa e usar o FGTS. No leilão judicial comum, o pagamento à vista é a regra, com o parcelamento do art. 895 do CPC como exceção.

Antes de dar lance ou proposta, confira no edital qual é a modalidade, o valor mínimo, a forma de pagamento, quem paga ITBI e registro, a comissão do leiloeiro, os débitos anteriores e se o imóvel está ocupado e por conta de quem fica a desocupação.