ITBI na arrematação: quanto, sobre qual valor e até quando
O ITBI da arrematação custa em geral 2% a 3%, conforme a lei do município, e é pago pelo arrematante antes do registro. A base é o valor da arrematação ou da compra, não o valor de referência da prefeitura (STJ, Tema 1.113). O fato gerador é o registro (STF, Tema 1.124), mas há municípios que fixam prazo próprio, contado da arrematação.
O ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão do imóvel e quase sempre fica com o arrematante. As três dúvidas que mais aparecem são quanto se paga, sobre qual valor e até quando. Para o valor, a resposta curta é: em regra, sobre o valor da arrematação, não sobre o valor venal que a prefeitura gostaria de cobrar.
Quanto é
A alíquota é definida pela lei de cada município: 2% a 3% na maior parte das cidades, e há casos fora dessa faixa. Imóveis financiados pelo SFH podem ter alíquota menor na parte financiada, conforme a lei local.
Sobre qual valor (a base de cálculo)
- O STJ fixou, no Tema 1.113, que a base do ITBI é o valor da transação declarado pelo contribuinte, que se presume correto. O município não pode adotar de antemão um "valor de referência" seu. Se discordar do valor, precisa abrir processo administrativo e provar.
- Na arrematação judicial, a jurisprudência do STJ toma como base o valor da arrematação, e não o da avaliação judicial. É o preço efetivamente pago na venda forçada.
- No extrajudicial e na Caixa, a base é o preço da compra que consta na escritura ou no contrato.
Mesmo assim, algumas prefeituras ainda emitem a guia pelo valor venal ou de referência. O caminho é pedir a revisão administrativa com base no Tema 1.113 e, se negarem, recorrer ao Judiciário. Muitos arrematantes pagam o valor menor discutindo o restante, ou fazem o depósito judicial dele.
Até quando pagar (o prazo)
- O STF (Tema 1.124) fixou que o fato gerador do ITBI é o registro da transferência no cartório. Por isso o município não pode exigir o imposto antes desse momento.
- Na prática, o cartório só registra com o ITBI pago (a lei de registros obriga o oficial a conferir). Então o imposto é pago logo antes de protocolar a carta de arrematação ou a escritura.
- Algumas leis municipais fixam prazo contado da arrematação ou da expedição da carta, com multa por atraso. Confira a lei e o site da sua prefeitura, porque o prazo varia muito de cidade para cidade.
Por tipo de leilão
| Judicial | Extrajudicial (9.514) | Caixa | |
|---|---|---|---|
| Quem paga | Arrematante | Comprador (arrematante) | Comprador, salvo regra diferente no edital |
| Base de cálculo | Valor da arrematação | Preço da escritura | Preço do contrato |
| Quando | Antes de registrar a carta | Antes de registrar a escritura | Antes do registro do contrato |
Isenções e casos especiais
Isenção de ITBI depende de lei municipal: há cidades que isentam o primeiro imóvel até certo valor ou os programas habitacionais. Débitos de ITBI de transmissões anteriores não se confundem com o seu. O ITBI da arrematação é sempre um custo novo, e precisa entrar na conta do lance máximo (veja quanto custa arrematar).
Perguntas frequentes
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