Leilão de massa falida: como comprar imóvel de empresa falida

Na falência quem vende é o administrador judicial, para pagar os credores, e o devedor não tem interesse no excedente: a lei manda vender em até 180 dias, aceita qualquer valor na terceira chamada e entrega o bem sem as dívidas do falido. Em troca, o comprador assume riscos que não existem em outros leilões. Este guia percorre a lei, o processo, os riscos, a conta e o que conferir antes do lance.

Leilão de massa falida é a venda judicial dos bens de uma empresa cuja falência foi decretada. Quem vende é o administrador judicial, nomeado pelo juiz, e o dinheiro vai para os credores na ordem da lei. Para quem compra, o rito tem duas faces: o preço cai rápido, porque o devedor não tem interesse no excedente e a lei manda vender logo; e o bem sai sem as dívidas do falido. A contrapartida é um conjunto de riscos próprios, que este guia percorre na ordem em que aparecem.

Os quatro regimes que o comprador encontra

O edital pode vir de quatro situações parecidas, com regras diferentes. Na falência, a empresa quebrou e o administrador judicial vende os bens pela Lei 11.101/2005, com a reforma da Lei 14.112/2020. Na recuperação judicial, a empresa ainda funciona e vende bens para cumprir o plano aprovado pelos credores, com autorização do juiz. Na liquidação extrajudicial, bancos, consórcios e cooperativas de crédito são encerrados por um liquidante nomeado pelo Banco Central (Lei 6.024/1974), e seguradoras pelo Decreto-Lei 73/1966 sob a Susep, sem passar pelo juiz da falência. Na insolvência civil, a pessoa física ou a sociedade não empresária que deve mais do que tem segue os arts. 748 a 786-A do CPC de 1973, mantidos pelo art. 1.052 do CPC de 2015. Este guia trata da falência e aponta, em cada ponto, o que muda na recuperação judicial. Para os outros dois regimes, a página de imóveis de massa falida tem uma seção própria.

A lei em cinco artigos

A venda de bens na falência está nos arts. 139 a 148 da Lei 11.101. Cinco artigos decidem o resultado para quem compra.

O art. 142 diz como se vende: por leilão eletrônico, presencial ou híbrido; por processo competitivo organizado, conduzido por agente especializado; ou por qualquer outra modalidade aprovada na forma da lei. O §2º-A explica o preço baixo: a venda acontece mesmo com o mercado desfavorável, não espera o quadro de credores, pode usar leiloeiros e corretores, deve ocorrer em até 180 dias do auto de arrecadação e não se sujeita ao conceito de preço vil. O §3º-A organiza o leilão em três chamadas: a primeira pela avaliação, no mínimo; a segunda, em até 15 dias, por no mínimo 50% da avaliação; a terceira, em até 15 dias, por qualquer preço. O §7º exige a intimação eletrônica do Ministério Público e das Fazendas Públicas, sob pena de nulidade. O §8º diz que toda venda feita pela lei é alienação judicial. Texto do art. 142.

O art. 141 diz o que vem junto com o bem: nada. O inciso II declara o objeto livre de qualquer ônus e sem sucessão do arrematante nas obrigações do devedor, inclusive tributárias, trabalhistas e de acidente de trabalho; hipotecas e penhoras são baixadas e os credores se sub-rogam no preço (inciso I). O §1º derruba a proteção quando o arrematante é sócio da sociedade falida ou sociedade controlada pelo falido; parente, em linha reta ou colateral até o 4º grau, consanguíneo ou afim, do falido ou de sócio da sociedade falida; ou agente do falido com o objetivo de fraudar a sucessão. O §2º diz que empregados contratados pelo arrematante entram com contrato novo. Texto do art. 141.

O art. 143 abre uma janela de 48 horas, contadas da arrematação, para credores, devedor e Ministério Público impugnarem a venda. O juiz decide em 5 dias. Impugnação pelo preço só é recebida com oferta firme maior e caução de 10%, e quem oferece fica vinculado como arrematante. Impugnação infundada é ato atentatório à dignidade da justiça. Texto do art. 143.

O art. 144 permite ao juiz autorizar modalidade de venda diferente das do art. 142 quando houver motivo justificado, e o art. 142, V, admite qualquer outra modalidade aprovada nos termos da lei. É daí que vêm a venda direta e a proposta fechada que alguns editais trazem. O art. 145 trata de outra hipótese: os credores podem adjudicar os bens ou adquiri-los por meio de sociedade, fundo ou veículo de investimento.

Na recuperação judicial, o art. 60 manda vender filial ou unidade produtiva isolada prevista no plano pelo art. 142, sem sucessão de qualquer natureza, inclusive ambiental e regulatória (parágrafo único). O art. 66 exige autorização do juiz para vender bem fora do plano, e o §3º estende a mesma proteção contra sucessão a essa venda quando feita pelo art. 142 e respeitado o art. 141, §1º. Texto do art. 60.

O que muda em relação ao leilão judicial comum

Quem conhece o leilão do CPC precisa desaprender três coisas. Primeiro, o piso: no CPC é vil, e por isso recusado, o lance abaixo do mínimo fixado pelo juiz ou, sem fixação, abaixo de 50% da avaliação (art. 891, parágrafo único); na falência o conceito não existe (art. 142, §2º-A, V), e a terceira chamada aceita qualquer valor. Segundo, a defesa do preço: na execução comum o devedor tem interesse em que o bem saia caro, porque o excedente é dele; na falência o produto vai ao concurso de credores e o administrador tem prazo para vender. Terceiro, a sucessão: nos dois ritos o tributo anterior se sub-roga no preço da arrematação (art. 130, parágrafo único, do CTN; STJ, Tema 1.134), e na falência o art. 141, II, afasta ainda a sucessão em todas as obrigações do devedor. O ponto que depende do edital e da jurisprudência, nos dois ritos, é o condomínio em aberto, obrigação propter rem: há decisões nos dois sentidos, e o edital costuma dispor.

Há também um ponto de competência. O juízo da falência é indivisível e atrai as ações sobre bens do falido, ressalvadas as trabalhistas, as fiscais e as não reguladas pela lei em que o falido é autor (art. 76), e os atos de constrição e venda passam por ele. Se o mesmo imóvel estiver sendo leiloado em outra vara, a venda fora do juízo falimentar pode ser ineficaz. O comprador confere, antes do lance, que o leilão é o do juízo da falência e que as penhoras de outros juízos na matrícula serão tratadas nele.

O processo, da decretação à chave

A sentença de falência nomeia o administrador judicial, fixa o termo legal e manda comunicar a quebra aos registros e órgãos públicos (art. 99); a averbação nas matrículas dos imóveis vem dessa comunicação. Na arrecadação (art. 108), o administrador recolhe os bens e lavra o auto, que lista e descreve cada um; é a primeira prova de que um imóvel pertence à massa. Segue a avaliação, que vira a referência da primeira chamada, e o plano de realização do ativo, apresentado ao juiz em 60 dias da nomeação (art. 99, §3º), onde se decide se o imóvel vai sozinho ou em bloco com a fábrica. A decisão que autoriza a venda fixa a modalidade e as condições, ouvidos o administrador, o Ministério Público e o comitê de credores, se houver. É o documento que dá segurança ao comprador.

O edital traz a descrição do lote, as datas das chamadas, os pisos, a comissão, a forma de pagamento e a cláusula sobre débitos. O CPC, aplicado pelo §3º do art. 142, exige publicação com pelo menos 5 dias de antecedência (art. 887), e os editais da massa costumam dar mais. As três chamadas acontecem em cerca de um mês, contado da primeira. Depois do auto de arrematação correm as 48 horas do art. 143; sem impugnação, o juiz homologa e o arrematante completa o pagamento no prazo do edital. A carta de arrematação é expedida, o arrematante paga o ITBI e registra a carta na matrícula, e por fim pede ao juiz da falência o mandado de imissão na posse. Em processo sem incidente, do leilão à chave leva de três a seis meses. Com restituição, impugnação ou recurso contra a decretação, pode passar de um ano. O dinheiro do lance não deve ser dinheiro de que você precise no curto prazo.

Os riscos que só existem aqui

O pedido de restituição (art. 85) é o risco mais característico. Um terceiro pode pedir de volta um bem que estava em poder da falida mas não era dela: imóvel com alienação fiduciária, bem arrendado, bem de sócio arrecadado por engano. Se o pedido é julgado procedente depois do leilão, a regra é a restituição em dinheiro ao terceiro (art. 86, I), mas havendo vício na venda a arrematação pode ser discutida, e o arrematante fica meses sem o bem e sem o dinheiro. Procure no processo os incidentes de restituição sobre o lote e pergunte por escrito ao administrador judicial.

O bem com alienação fiduciária pertence ao banco até a quitação. Na falência o credor fiduciário o retira pela restituição; na recuperação judicial o crédito fica fora dos efeitos do processo (art. 49, §3º). O imóvel pode aparecer num edital por engano, ou o lote pode ser só o direito da falida sobre ele, caso em que você arremata um direito, não o imóvel. A matrícula atualizada mostra o registro da alienação fiduciária e se houve baixa.

O passivo ambiental pede cuidado porque a lei e a jurisprudência não falam a mesma língua. Na falência, a não sucessão do art. 141 alcança as obrigações da empresa; para a contaminação do próprio imóvel, a Súmula 623 do STJ trata a obrigação de reparar como propter rem, que acompanha o bem. Na recuperação judicial, o art. 60, parágrafo único, e o art. 66, §3º, afastam a sucessão de qualquer natureza, inclusive ambiental, e a relação entre esses dispositivos e a Súmula ainda não está pacificada. Em planta química, metalúrgica, de combustíveis ou curtume, trate o passivo como seu e peça o histórico ambiental antes do lance.

A ocupação da sede costuma ser por ex-funcionários que ficaram como depositários, por antigo sócio ou por invasores; a não sucessão não resolve posse, e desocupar é custo e prazo seu. Locatário é caso à parte: a falência do locador não encerra a locação (art. 119, VII), e o arrematante pode denunciar o contrato, com 90 dias para a desocupação, salvo locação por prazo determinado com cláusula de vigência averbada na matrícula (art. 8º da Lei 8.245/1991). O lote com máquinas e estoque pode ser outro lote, da massa ou de terceiro; guardar e devolver equipamento alheio é custo seu. As unidades de incorporadora falida podem ter promitente comprador com contrato registrado, e quando a incorporação tem patrimônio de afetação, terreno e unidades ficam fora da massa (art. 119, IX). Por fim, o recurso contra a decretação da falência pode derrubar a base da venda ainda não concluída, e o administrador pode pedir a suspensão do leilão a qualquer momento.

Os cinco erros de primeira viagem

Achar que "sem sucessão" resolve a ocupação. Apostar na terceira chamada sem ler o relatório mensal do administrador e as decisões recentes, que mostram se a venda vem sendo contestada. Contar com parcelamento ou financiamento, quando o edital exige pagamento integral em poucos dias e o banco não financia bem sem carta registrada. Não visitar porque "é só um galpão", quando telhado, instalações e piso industrial de prédio abandonado há anos custam caro. E ignorar a matrícula e o auto de arrecadação, que são o que prova que o bem é da massa e não tem alienação fiduciária.

A conta completa

Além do lance, entram a comissão do leiloeiro, fixada pelo juiz e em geral de 5%, paga no ato; o ITBI, de 2% a 3% na maioria das cidades, cuja base o STJ fixa no valor da transação declarado (Tema 1.113) e, na arrematação judicial, no valor da arrematação, embora muitas prefeituras cobrem pelo valor venal; os emolumentos do registro da carta e as custas, entre 1% e 2%; os débitos que o edital atribuir ao arrematante; a desocupação, com custas, oficial de justiça e às vezes um acordo de saída; a regularização de habite-se e de área; a descontaminação em atividade de risco; e, para quem revende, o imposto de renda sobre o ganho de capital, de 15% a 22,5% para pessoa física, com comissão, ITBI, registro e reformas documentadas somados ao custo de aquisição. A calculadora de custo do arremate soma o seu caso, e o guia de ITBI explica como contestar a base.

Que tipo de bem aparece

O inventário da falência tem menos apartamento e casa e mais imóvel de uso empresarial: galpão e planta industrial, para a indústria vizinha, o operador logístico e o investidor de renda; sede corporativa, para empresa que quer sede própria; terreno de incorporadora, para construtora e loteadora; fazenda e imóvel rural, para o produtor da região e o fundo agrícola; hotel, posto e shopping, para o operador do setor; estoque de apartamentos de construtora falida, o caso em que a pessoa física entra; e imóveis de banco ou consórcio em liquidação, em geral agências e sedes. Cada tipo tem um cuidado próprio: máquinas e ambiental no galpão, ocupação e condomínio na sede, promessas registradas e afetação no terreno, CCIR e arrendatário na fazenda, licenças e tanque enterrado no posto, promitente comprador e obra inacabada no apartamento.

Como investigar um lote

Quase tudo está escrito no processo. O processo de falência é público no site do tribunal, pelo número do edital: procure a sentença de quebra, a decisão que autorizou a venda, os pedidos de restituição e os agravos pendentes. O site do administrador judicial mantém, por dever legal (art. 22, I, k), página por processo com editais, relatórios e avisos aos credores. O relatório mensal conta o estado da liquidação e as vendas feitas. O laudo de avaliação é a base da primeira chamada; confira a data. O quadro geral de credores mostra quem pode ter interesse em impugnar. O edital é a lei do leilão. A matrícula atualizada mostra a averbação da falência, alienação fiduciária, penhoras de outros juízos e promessas registradas.

Antes do lance, dez perguntas com resposta: o imóvel está no auto de arrecadação e tem a falência averbada na matrícula? Há decisão do juiz autorizando a venda nesta modalidade e com estas condições? Existe pedido de restituição ou alienação fiduciária sobre o lote? Há recurso pendente contra a sentença de falência? O edital diz quem paga IPTU e condomínio anteriores? Quem ocupa o imóvel e a que título? O lote é só o imóvel ou inclui máquinas, estoque e benfeitorias de terceiros? A atividade anterior pode ter deixado passivo ambiental? Você, seus sócios ou parentes têm vínculo com o falido que afaste a não sucessão? O dinheiro do lance, da comissão, do ITBI e da desocupação está disponível à vista? Pergunta sem resposta vira pergunta por escrito ao administrador judicial, pelo canal do edital.

Recuperação judicial: o que muda

Na recuperação judicial quem vende é a própria devedora, fiscalizada pelo administrador judicial e autorizada pelo juiz. A unidade produtiva isolada prevista no plano sai sem sucessão de qualquer natureza (art. 60), e o bem fora do plano, vendido com autorização judicial pelo art. 142, recebe a mesma proteção (art. 66, §3º). As grandes recuperações vendem por processo competitivo organizado, muitas vezes com um proponente âncora que define o piso e pode cobrir a melhor oferta; quem entra na disputa lê esse procedimento, porque o leilão não é o do CPC. O risco próprio é a convolação em falência (art. 73): a venda concluída e paga com autorização judicial não pode ser anulada (art. 66-A) e os atos de alienação presumem-se válidos (art. 74), mas a venda em curso tende a ser retomada pelo administrador judicial no rito da falência, conforme decidir o juízo. A página de imóveis de recuperação judicial lista os lotes abertos.

Este guia é material de apoio à decisão, não parecer jurídico. Para o lote concreto, leia o edital, a matrícula e o processo, e procure um advogado com prática em direito falimentar. Os termos usados aqui estão no glossário da falência; os imóveis à venda estão na página de leilão de massa falida.

Perguntas frequentes

Preciso ser credor para comprar em leilão de massa falida?

Não. Qualquer pessoa física ou jurídica pode se habilitar no leiloeiro e dar lance. Quem tem os vínculos do art. 141, §1º, da Lei 11.101/2005 (sócio, parente até o 4º grau, agente do falido) arremata, mas perde a proteção contra sucessão nas dívidas.

O que acontece com a hipoteca que está na matrícula?

É baixada: o bem sai livre de ônus e o credor hipotecário se sub-roga no preço, na ordem do art. 83 (art. 141, I e II). A baixa é feita com a carta de arrematação.

Posso comprar a fábrica inteira, com imóvel e máquinas?

Sim, quando o plano de realização do ativo prevê a venda em bloco ou como unidade produtiva isolada (art. 140). Nesse caso o lote é o conjunto e a não sucessão alcança tudo o que está nele.