Como funciona o leilão de imóveis da Caixa?

O leilão de imóveis da Caixa não segue o rito do leilão judicial comum. A Caixa é o maior vendedor de imóveis retomados do país e vende esses bens em modalidades próprias, com regras diferentes entre si. Confundir as modalidades é o erro mais comum de quem está começando.

As modalidades mais frequentes são:

• Leilão SFI, em 1º e 2º leilão, seguindo o rito da Lei 9.514. No 1º leilão, o valor mínimo é o da avaliação; no 2º, o valor da dívida mais encargos. É onde costumam aparecer os maiores deságios.
• Licitação aberta, com propostas em envelope ou pelo site e data de abertura. Vence a maior proposta que atenda ao mínimo.
• Venda online, com disputa pela internet em prazo determinado.
• Venda direta, para imóvel que não foi vendido antes, oferecido por valor fixo e por ordem de chegada.
• Compra direta ou direito de preferência, em situações específicas, incluindo a preferência do antigo devedor.

A primeira pergunta ao ler um edital da Caixa é qual modalidade é essa, porque o valor mínimo, o prazo e a forma de pagamento mudam de uma para outra.

A grande vantagem em relação ao leilão judicial comum é o financiamento e o uso do FGTS. Em parte dos imóveis, e não em todos, é possível financiar a compra pela própria Caixa, usar o FGTS como parte do pagamento quando comprador e imóvel se enquadram nas regras do fundo, e parcelar conforme a modalidade. No leilão judicial, a regra é o pagamento à vista, com o parcelamento do art. 895 do CPC como exceção. O edital diz quais imóveis aceitam essas condições.

Sobre a origem do imóvel: o comprador financiou com alienação fiduciária, deixou de pagar, foi intimado a purgar a mora no cartório de registro de imóveis e não pagou. A propriedade se consolida em nome da Caixa, que é obrigada por lei a levar o bem a leilão, conforme o art. 27 da Lei 9.514. Se os dois leilões forem negativos, a dívida se extingue e o imóvel fica com o credor, que passa a vendê-lo livremente, origem de boa parte das vendas diretas.

Sobre custos, a comissão do leiloeiro costuma ser de 5% sobre o valor da arrematação quando há leiloeiro. ITBI e registro ficam por conta do comprador. Débitos anteriores dependem do edital, e muitas vezes são quitados pela Caixa. A desocupação, em geral, é por conta do comprador, e o edital informa se o imóvel está ocupado.

Antes de dar lance, confira no edital e na matrícula a modalidade, o valor mínimo, a forma de pagamento, se aceita FGTS e financiamento, quem paga quais débitos e se o imóvel está ocupado. Não é parecer jurídico: as regras variam por edital e por modalidade.