Além do lance, quanto se paga a mais para arrematar um imóvel?

O lance não é o preço final. Quem arremata paga, além dele, uma camada de custos que costuma somar de 12% a 20% do valor do lance. Calcule isso antes de definir o seu lance máximo, porque essa conta muda o deságio real.

Os custos que praticamente sempre aparecem:

• Comissão do leiloeiro: em regra 5% sobre o lance, paga à parte (não sai do valor do lance).
• ITBI: 2% a 3% conforme o município, em regra calculado sobre o valor da arrematação.
• Registro e emolumentos: cerca de 1% a 1,5% para registrar a carta de arrematação (judicial) ou a escritura ou carta (extrajudicial), conforme a tabela estadual.
• Custas da carta de arrematação: no judicial, calculadas sobre o valor e variam por tribunal.

Aqui entram os custos que dependem do edital, e é onde os ritos se separam. No leilão judicial, o IPTU atrasado segue a sub-rogação no preço (art. 130, parágrafo único, do CTN): a dívida é cobrada do valor pago, não de você. No extrajudicial (Lei 9.514/97) e na venda direta por banco, essa proteção não é automática: o edital ou o contrato definem, e a cláusula precisa ser lida.

O condomínio atrasado é obrigação propter rem, ou seja, acompanha o imóvel. Se o edital atribui a dívida ao produto da arrematação, ela sai do preço. Se silencia ou transfere a você, a dívida vem junto. Em apartamento, costuma ser a surpresa mais cara.

Some ainda dois itens que variam caso a caso:

• Desocupação: imóvel ocupado custa tempo (meses até a posse) e, muitas vezes, um acordo de saída.
• Reforma: você quase nunca visita o interior antes; orce um colchão para imóveis ocupados ou antigos.

Exemplo do material: lance de R$ 300.000 com comissão de 5% (R$ 15.000), ITBI de 3% (R$ 9.000), registro de cerca de 1,2% (R$ 3.600), condomínio de R$ 8.000 e desocupação mais reparos de R$ 12.000 chega a R$ 347.600, cerca de 15,9% a mais. Se o imóvel vale R$ 450.000, o deságio real cai de 33% para 23%.

Antes do lance, confira no edital a cláusula de débitos (ela tem nome variável, mas sempre existe) e peça o demonstrativo de condomínio à administradora e a certidão de IPTU na prefeitura. Na matrícula, verifique a descrição do imóvel e os ônus registrados. Some ao seu cálculo tudo que puder sobrar para você. Este texto não é parecer jurídico e não promete resultado.