Dívidas de condomínio passam para quem arremata o imóvel?

Em geral, sim. A dívida de condomínio é uma obrigação chamada propter rem, expressão em latim que significa "por causa da coisa". Ela acompanha o imóvel, não a pessoa do antigo morador. Por isso, o condomínio pode cobrar o valor atrasado de quem arremata, e não apenas do antigo dono.

Mas atenção: o tratamento depende do tipo de leilão e do que diz o edital.

No leilão judicial, a dívida costuma sair do preço pago. Se o edital determina que ela é quitada com o valor da arrematação, você recebe o imóvel limpo. Se o edital silencia ou transfere a dívida expressamente para o arrematante, ela vem junto com o imóvel.

No leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514, a proteção não é automática. Vale o que estiver escrito no edital. É preciso ler a cláusula de débitos com atenção.

Na venda direta por banco, em regra o condomínio já foi quitado ou negociado pelo vendedor, mas o contrato precisa ser conferido.

Isso é diferente do IPTU. No leilão judicial, a regra do artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional faz o tributo sub-rogar no preço, ou seja, não sobra para o arrematante. Já o condomínio segue a lógica da obrigação propter rem, mais frágil para o comprador.

Em apartamentos, a dívida de condomínio costuma ser a surpresa mais cara. Antes de dar lance, peça à administradora o demonstrativo de débitos. É um pedido simples e o número muda seu lance máximo.

Some o condomínio atrasado ao custo total, junto com comissão do leiloeiro, ITBI, registro, custas e possível desocupação. A diferença entre lance e custo real pode chegar a 12% a 20% do valor.

Na dúvida sobre a cláusula, trate a dívida como sua no cálculo. Se depois se confirmar que saía do preço, o negócio ficou melhor do que o previsto. O contrário é que quebra o investidor.

Antes do lance, confira no edital a cláusula de débitos e, na matrícula, se há registro de dívida de condomínio ou outra pendência. Não é parecer jurídico; cada caso depende do processo e do edital.