O que acontece se o imóvel arrematado estiver ocupado?

Se o imóvel arrematado estiver ocupado, você recebe a propriedade, mas precisa providenciar a desocupação. Isso tem custo e prazo, e a forma de resolver muda conforme quem ocupa e conforme o tipo de leilão.

Quem ocupa muda tudo. O caso mais comum é o ex-proprietário (o executado ou devedor). Ele não tem título para ficar, e a saída é a imissão na posse no leilão judicial ou a reintegração no extrajudicial. Costuma aceitar acordo de saída. Se houver inquilino com contrato, a locação registrada na matrícula com cláusula de vigência pode ter de ser respeitada; sem registro, a regra geral é a denúncia com 90 dias (art. 8º da Lei 8.245/91). Já o ocupante sem título ou invasão exige reintegração de posse, e o tempo depende da comarca e da situação de fato.

O caminho da posse também muda conforme a modalidade:

• Leilão judicial: a imissão na posse é pedida no próprio processo da execução, após a carta de arrematação. Prazo realista de 3 a 12 meses, conforme a vara, a resistência do ocupante e eventuais embargos.
• Leilão extrajudicial (alienação fiduciária): o art. 30 da Lei 9.514/97 garante ao arrematante liminar de reintegração em até 60 dias na ação própria. Prazo realista total de 2 a 6 meses. É a grande vantagem prática do extrajudicial.

Em muitos casos, um acordo de desocupação voluntária, o chamado auxílio mudança, de R$ 5 a 20 mil, costuma ser mais barato que meses de espera. Cada mês de atraso custa condomínio, IPTU e oportunidade.

Antes do lance, confira no edital e na matrícula: se o edital informa a ocupação; quem é o ocupante; se há locação registrada com cláusula de vigência; e qual a modalidade do leilão, pois é ela que define o caminho da posse. Some isso à sua planilha antes de decidir.