Vale a pena arrematar imóvel ocupado?

Vale a pena quando o desconto cobre o custo e o tempo de tirar o ocupante. Como pouca gente disputa imóvel ocupado, o deságio costuma ser maior: segundo o material de apoio, é aí que aparecem descontos de 40% a 60%. A regra prática citada é que o imóvel ocupado precisa de pelo menos 10 a 15 pontos de deságio a mais que um equivalente desocupado.

Mas o caminho muda conforme o tipo de leilão. No leilão judicial, a imissão na posse é pedida no próprio processo da execução, depois da carta de arrematação, sem ação nova. O prazo realista vai de 3 a 12 meses, conforme a vara, a resistência do ocupante e eventuais embargos. No leilão extrajudicial, a alienação fiduciária segue a Lei 9.514/97: o art. 30 garante ao arrematante liminar de reintegração em até 60 dias, em ação própria, com prazo total realista de 2 a 6 meses. É a vantagem prática do extrajudicial.

Quem ocupa também muda tudo. Se for o ex-proprietário, o caso mais comum, ele não tem título para ficar e costuma aceitar acordo. Se for inquilino com contrato registrado na matrícula com cláusula de vigência, o contrato pode ter de ser respeitado. Sem registro, a regra geral citada é a denúncia com 90 dias, do art. 8º da Lei 8.245/91. Ocupante sem título pede reintegração de posse, e o tempo depende da comarca.

Na conta, entram os meses sem poder usar ou alugar, condomínio, IPTU, advogado e o custo do capital parado. Um acordo de saída de R$ 5 mil a R$ 20 mil costuma sair mais barato que meses de espera. Exemplo do material: 8 meses de desocupação judicial, com aluguel de R$ 3.000 por mês, fazem um acordo de R$ 15 mil se pagar sozinho.

Antes do lance, confira no edital e na matrícula: se a ocupação está informada, quem é o ocupante, se há locação registrada com cláusula de vigência e qual é a modalidade do leilão. Isso não é parecer jurídico e não garante resultado.