Qual a diferença entre leilão judicial e extrajudicial de imóveis?

O leilão judicial acontece dentro de um processo. O imóvel do devedor é penhorado, avaliado e levado a leilão para pagar o credor. As regras estão nos arts. 879 a 903 do Código de Processo Civil (CPC). Em regra há duas praças. Na 1ª praça, só se admite lance igual ou superior ao valor da avaliação judicial. Na 2ª praça, admite-se lance menor — é onde costumam aparecer os grandes descontos —, mas nunca por preço vil (em regra, abaixo de 50% da avaliação, art. 891 do CPC). A arrematação é formalizada por carta de arrematação, registrada no cartório.

O leilão extrajudicial ocorre fora da Justiça. É o caminho da alienação fiduciária (Lei 9.514/97), modelo de praticamente todo financiamento imobiliário atual, inclusive os leilões da Caixa. O devedor atrasou, foi intimado, não pagou a mora, e a propriedade consolidou-se no banco, que é obrigado a levar o imóvel a leilão. No 1º leilão, o lance mínimo é a avaliação. No 2º, o mínimo é o valor da dívida mais despesas — é aí que aparecem descontos de 40% a 60%.

As duas modalidades diferem em pontos importantes para o comprador:

• Débitos anteriores: no judicial, em regra se sub-rogam no preço (art. 908, §1º, CPC; art. 130, parágrafo único, CTN). No extrajudicial, dependem do edital e podem ser atribuídos ao arrematante.
• Posse se o imóvel estiver ocupado: no judicial, pede-se imissão na posse no próprio processo (3 a 12 meses, conforme resistência). No extrajudicial, a Lei 9.514 (art. 30) garante liminar de reintegração em 60 dias.
• Risco jurídico central: no judicial, nulidades processuais (falta de intimação do executado ou de credores). No extrajudicial, débitos assumidos e discussões sobre a intimação do devedor.
• Velocidade: o extrajudicial tende a ser mais rápido, por não depender de processo judicial prévio.

Não há modalidade melhor em abstrato: depende do seu perfil e do caso concreto. Antes do lance, confira no edital e na matrícula as datas das praças, os valores mínimos, quem responde pelos débitos (IPTU e condomínio), as condições de desocupação, o prazo e a forma de pagamento e a comissão do leiloeiro. Divergência entre anúncio e matrícula resolve-se a favor da matrícula.