O que são 1ª e 2ª praça no leilão judicial?

No leilão judicial, as praças são as duas rodadas de venda do imóvel penhorado dentro de um processo. O bem é avaliado e levado a leilão para pagar o credor, seguindo os arts. 879 a 903 do CPC.

Na 1ª praça, o lance mínimo é o valor da avaliação judicial. Só se aceita lance igual ou superior a esse valor. Na prática, essa praça costuma ser deserta, ou seja, ninguém dá lance porque o preço está no valor de avaliação.

Não havendo lance na 1ª praça, abre-se a 2ª praça. Aí se aceita lance inferior ao da avaliação, e é onde costumam aparecer os maiores descontos. Mas existe um limite: o lance não pode ser preço vil. Pelo art. 891 do CPC, considera-se vil o preço inferior ao mínimo fixado pelo juiz. Se o juiz não fixou esse mínimo, o parâmetro usual é 50% da avaliação. Arrematação por preço vil é nula.

Atenção: essa lógica de 1ª e 2ª praça vale para o leilão judicial. No leilão extrajudicial da Lei 9.514, que é o caminho da alienação fiduciária e de praticamente todo financiamento imobiliário atual, inclusive os da Caixa, a regra é outra. No 1º leilão, o lance mínimo é o valor do imóvel. No 2º leilão, o mínimo é o valor da dívida mais despesas, que pode ser bem menor ou até maior que o valor de mercado.

Ou seja, não trate os dois como a mesma coisa. O desconto típico na 2ª praça do judicial pode chegar a 50% da avaliação. No extrajudicial, o desconto varia conforme o valor da dívida. Em ambos os casos, a faixa de desconto depende do edital e das condições de cada processo.

Antes de dar lance, confira no edital as datas e os valores mínimos de cada praça, a forma de pagamento, a comissão do leiloeiro e quem responde pelos débitos. Depois, leia a matrícula atualizada para ver penhoras, hipoteca e alienação fiduciária. Divergência entre anúncio e matrícula resolve-se sempre a favor da matrícula.