O que acontece se o imóvel não for arrematado em leilão judicial?

Se ninguém der lance na 1ª praça do leilão judicial, o imóvel não sai do processo: ele vai para a 2ª praça. A diferença entre as duas é o valor mínimo aceito.

Na 1ª praça, só se admite lance igual ou superior ao valor da avaliação judicial. Costuma ser uma praça deserta, porque o preço não atrai comprador.

Na 2ª praça, admite-se lance abaixo da avaliação. É onde aparecem os descontos maiores. Mas existe um limite: o lance não pode ser preço vil. Em regra, considera-se vil o preço inferior a 50% da avaliação, conforme o art. 891 do CPC. Arrematação por preço vil é nula.

E se ninguém der lance também na 2ª praça? Aí o destino do imóvel depende do que o juiz decidir no processo. O CPC trata do tema nos arts. 879 a 903, mas a saída concreta varia caso a caso. Pode haver nova avaliação, novo leilão ou outra providência determinada pelo juízo. Por isso, quem tem interesse precisa ler o edital e acompanhar os autos.

Atenção a uma coisa importante: essas regras de praça e de preço vil valem para o leilão judicial, o que corre dentro de um processo pelo CPC. No leilão extrajudicial, que segue a Lei 9.514/97 — o caminho da alienação fiduciária e da maioria dos leilões de banco, inclusive os da Caixa —, a lógica é outra. No 1º leilão, o mínimo é o valor da avaliação; no 2º leilão, o mínimo é o valor da dívida mais encargos, que pode ser bem menor ou até maior que o valor de mercado. Não confunda os dois ritos ao procurar um imóvel.

Antes de dar lance, confira no edital e na matrícula: as datas e os valores mínimos de cada praça, quem responde pelos débitos (IPTU e condomínio), a forma e o prazo de pagamento, a comissão do leiloeiro e as condições de desocupação do imóvel. Divergência entre anúncio e matrícula resolve-se sempre a favor da matrícula.