Vale a pena comprar imóvel em leilão? Quais são os riscos?

Vale a pena quando o desconto compensa o trabalho. É comum encontrar imóveis com 30% a 60% abaixo do valor de mercado. Mas leilão não é aposta: é uma compra com risco conhecível, e quase todo prejuízo vem de algo que estava escrito no edital ou na matrícula e não foi lido.

Antes de tudo, entenda que o risco muda conforme o tipo de leilão. Não existe um só rito:

• No judicial (o rito do Código de Processo Civil), há em regra duas praças. Na 1ª, o mínimo é a avaliação. Na 2ª, aceita-se lance menor, desde que não seja preço vil. O art. 891 do CPC considera vil o preço abaixo do mínimo fixado pelo juiz; sem fixação, o parâmetro usual é 50% da avaliação. Arrematação por preço vil é nula.
• No extrajudicial da Lei 9.514, a lógica é outra: no 1º leilão o mínimo é a avaliação; no 2º, o valor da dívida mais encargos, que pode ser bem menor ou até maior que o mercado.
• Na venda por banco, as condições seguem a política da instituição e o contrato.

Os riscos principais, todos verificáveis antes do lance:

• Ocupação: o imóvel pode estar com o antigo dono, inquilino ou terceiros. Muda prazo e custo. No judicial, a imissão na posse é pedida no processo e costuma levar de 3 a 12 meses. No extrajudicial, cabe liminar em até 60 dias (art. 30 da Lei 9.514).
• Dívidas que acompanham o imóvel: IPTU e condomínio podem vir junto ou não, conforme o rito e o edital. A regra muda, então leia a cláusula.
• Ônus na matrícula: penhoras, hipoteca, usufruto, indisponibilidade. Nem todo gravame cai com a arrematação.
• Nulidade: falha de intimação, edital irregular ou preço vil podem anular o ato depois de você pagar.
• Estado físico: na maioria dos casos não se visita o interior. Orce a reforma às cegas.
• Área divergente: o anúncio nem sempre corresponde à matrícula, e vale a matrícula.
• Prazo de pagamento: não pagar no prazo do edital significa perder o sinal.

Some ao lance a comissão do leiloeiro (em geral 5%), ITBI, registro, débitos atribuídos ao arrematante, desocupação e reforma.

Antes do lance, confira no edital as datas e valores das praças, quem responde pelos débitos e pela desocupação, o prazo de pagamento; e na matrícula atualizada, quem é o proprietário e quais ônus pesam sobre o bem.