Como participar de um leilão de imóvel, na prática?

Participar de um leilão de imóvel exige preparo antes do pregão. O caminho é: encontrar o lote, ler o edital e a matrícula, calcular o lance máximo, habilitar-se no site do leiloeiro e dar o lance na data da praça, presencialmente ou online. A habilitação pode levar alguns dias, então não deixe para o dia do leilão.

O edital é o contrato do leilão. Ele traz as datas das praças, os valores mínimos de cada uma, a forma e o prazo de pagamento, quem responde pelos débitos e pela desocupação, e as condições de visitação. Nada do que estiver fora do edital vale mais do que ele. A matrícula atualizada, obtida no cartório de registro de imóveis competente, mostra quem é o proprietário e o que pesa sobre o bem: penhoras, hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, indisponibilidade. Divergência entre anúncio e matrícula resolve-se sempre a favor da matrícula.

Antes do pregão, calcule o lance máximo. A conta é: preço de mercado, menos todos os custos, menos a margem que justifica o risco. Os custos incluem comissão do leiloeiro, ITBI, registro, débitos que o edital atribui ao arrematante, desocupação e reforma. Escreva o número e não o mude durante o pregão.

O rito muda conforme o tipo de leilão. No leilão judicial, regido pelo Código de Processo Civil, há em regra duas praças. Na 1ª, o lance mínimo é o valor da avaliação. Na 2ª, aceita-se lance inferior, desde que não seja preço vil. O art. 891 do CPC considera vil o preço inferior ao mínimo fixado pelo juiz; não havendo fixação, o parâmetro usual é 50% da avaliação. Arrematação por preço vil é nula. No extrajudicial da Lei 9.514, a lógica é outra: no 1º leilão o mínimo é a avaliação; no 2º, o valor da dívida mais encargos. Na venda por banco, as condições seguem a política da instituição.

Cada leiloeiro exige cadastro prévio, com documentos e, muitas vezes, aceite das condições do edital. Arrematado, o pagamento segue o prazo do edital, em regra à vista. A comissão do leiloeiro é paga à parte, em geral 5%. Depois vêm o auto de arrematação, a carta de arrematação e o registro no cartório, que é o que transfere a propriedade. Título não é posse: se o imóvel estiver ocupado, é preciso pedir a imissão na posse no processo judicial ou a reintegração, conforme o rito.

Antes do lance, confira no edital as datas e valores mínimos das praças, a cláusula de débitos, quem responde pela desocupação e o prazo de pagamento. Na matrícula, veja os ônus, penhoras e a descrição do imóvel. Este texto não é parecer jurídico.