É possível visitar o imóvel antes do leilão?

Nem sempre. A possibilidade de visitar o imóvel antes do leilão depende do tipo de leilão e, principalmente, do que diz o edital.

No leilão judicial, que segue o rito do Código de Processo Civil, o edital traz as condições de visitação. Quando o imóvel está ocupado, normalmente não há visita por dentro. As praças seguem a lógica do artigo 891 do CPC, e a maioria dos leilões é feita no estado em que o bem se encontra.

No leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514, a lógica é outra: no 1º leilão o mínimo é a avaliação; no 2º, o valor da dívida mais encargos. As condições de visitação também variam conforme o edital, e não seguem automaticamente o mesmo caminho do judicial.

Na venda direta por banco, o procedimento depende da política de cada instituição. Não existe uma regra única que valha para todos os casos.

Quando a visita não é possível, o comprador avalia o bem por outros meios:

• laudo de avaliação do processo, quando existir;
• fotos e descrição do edital;
• vistoria externa, olhando fachada, entorno e conservação aparente;
• matrícula atualizada, que mostra quem é o proprietário e o que pesa sobre o bem, como penhoras, hipoteca, alienação fiduciária, usufruto e indisponibilidade.

Vale lembrar que a matrícula prevalece sobre o anúncio em caso de divergência. E que orçar reforma às cegas é parte do negócio: quem não pode visitar por dentro deve reservar margem no orçamento para reformas e para os custos de desocupação, quando o imóvel estiver ocupado.

Antes do lance, confira no edital as condições de visitação, as datas das praças, os valores mínimos e quem responde pelos débitos e pela desocupação. Confira na matrícula atualizada os ônus que pesam sobre o bem. Essa leitura é o que separa uma compra com risco conhecido de uma aposta.