Leilão de imóvel online é seguro?

O leilão eletrônico é previsto em lei. O art. 882 do CPC trata da alienação por meio eletrônico, e hoje essa é a forma mais comum. O meio online não é o problema: o risco relevante está no imóvel e no processo, não no fato de o pregão acontecer pela internet.

Mas não existe um só tipo de leilão, e isso muda as respostas. Separe os casos.

• Leilão judicial (rito do CPC): em regra há duas praças. Na 1ª, o mínimo é o valor da avaliação. Na 2ª, aceita-se lance inferior, desde que não seja preço vil. O art. 891 do CPC considera vil o preço abaixo do mínimo fixado pelo juiz; sem fixação, o parâmetro usual é 50% da avaliação. Arrematação por preço vil é nula.
• Leilão extrajudicial (Lei 9.514): a lógica é outra. No 1º leilão o mínimo é a avaliação; no 2º, o valor da dívida mais encargos, que pode ser bem menor ou até maior que o mercado.
• Venda direta por banco: segue política própria da instituição, conforme o contrato. Leia as condições.

Os riscos que mais causam prejuízo são conhecíveis: ocupação do imóvel, dívidas que podem ou não acompanhar o bem conforme o rito e o edital, ônus na matrícula (penhora, hipoteca, usufruto, indisponibilidade), nulidade do ato por falha de intimação ou publicação, estado físico desconhecido e divergência entre anúncio e matrícula. Também o prazo de pagamento: não pagar no prazo do edital faz perder o sinal e, em alguns ritos, responder por perdas e danos.

Sinais de segurança: confirme que o leiloeiro é oficial e que o edital corresponde a um processo real. Desconfie de pagamento para conta de pessoa física. A comissão do leiloeiro costuma ser paga à parte, em geral 5%. A propriedade só se transfere com o registro da carta de arrematação no cartório de imóveis. Título não é posse: se houver ocupante, ainda é preciso imissão na posse (judicial) ou reintegração (extrajudicial).

Antes do lance, confira no edital e na matrícula: quem é o proprietário, quais ônus pesam sobre o bem, a cláusula de débitos (IPTU e condomínio), quem responde pela desocupação, prazos e forma de pagamento. Divergência entre anúncio e matrícula resolve-se pela matrícula. Isto não é parecer jurídico.