Como funcionam o 1º e o 2º leilão no extrajudicial?

No leilão extrajudicial, o caminho é a alienação fiduciária da Lei 9.514/97, o modelo de praticamente todo financiamento imobiliário atual, inclusive os leilões da Caixa. O devedor atrasou, foi intimado, não purgou a mora, e a propriedade consolidou-se no banco, que é obrigado a levar o imóvel a leilão. Não há processo judicial prévio: o trâmite é mais rápido.

O 1º leilão exige lance igual ou superior ao valor do imóvel previsto no contrato (o da avaliação contratual, atualizado). Se ninguém ofertar esse valor, realiza-se o 2º leilão, que aceita lance a partir do valor da dívida somada a encargos, despesas e tributos. É nessa segunda etapa que costumam aparecer os descontos, que o material de apoio indica na faixa de 40% a 60%.

Os dois leilões ocorrem em prazos curtos e fora da Justiça. Isso não significa que o risco jurídico desapareça: há discussões judiciais sobre a intimação do devedor nesse procedimento, a chamada judicialização do extrajudicial. Vale saber que esse desenho é bem diferente do leilão judicial, regido pelos arts. 879 a 903 do CPC, em que a 1ª praça exige lance igual ou superior à avaliação judicial e a 2ª admite valor menor, mas nunca preço vil (em regra, abaixo de 50% da avaliação, art. 891 do CPC). São regimes distintos — não trate um como se fosse o outro.

Outro ponto sensível no extrajudicial é quem paga os débitos. O edital pode atribuir ao arrematante débitos de IPTU e condomínio, e é comum que isso ocorra nessa modalidade. No leilão judicial, por outro lado, os débitos tributários em regra se sub-rogam no preço (art. 130, parágrafo único, do CTN).

Sobre a posse, a Lei 9.514 (art. 30) garante ao arrematante liminar de reintegração em 60 dias se o imóvel estiver ocupado.

Antes do lance, confira no edital e na matrícula atualizada: a cláusula que diz quem assume IPTU e condomínio, o estado de ocupação, as datas e valores de cada leilão e a existência de ônus registrados.