Resposta curta: Consulte a matrícula atualizada (emitida há menos de 30 dias) no cartório de registro de imóveis: se houver alienação fiduciária, o proprietário registral é o banco, não o devedor. Em leilão judicial, penhoram-se apenas os direitos do fiduciante, então você arremata a posição do devedor, não a propriedade plena, com precificação bem diferente.
Para saber se o imóvel está em alienação fiduciária, o caminho é a matrícula atualizada, emitida há menos de 30 dias, no cartório de registro de imóveis competente. É a matrícula que conta a história completa do bem.
Na matrícula, procure o campo de registro e averbações. Se houver alienação fiduciária, o proprietário registral é o banco, e não o devedor. O devedor aparece como fiduciante, ou seja, quem detém a posse e usa o imóvel, mas não é dono no papel. Esse é o sinal mais claro.
Agora, o que isso significa para o seu lance muda conforme o tipo de leilão:
Além da alienação fiduciária, confira na matrícula a cadeia dominial, penhoras, hipotecas, indisponibilidades e usufruto ou servidões registradas. Esses pontos também mudam o valor e o risco do lance.
Antes de dar o lance, confira no edital a identificação do imóvel, a situação registral, quem assume os débitos e a forma de pagamento. Na matrícula, veja quem é o proprietário registral, se há alienação fiduciária e quais gravames existem. Em caso de dúvida, procure um advogado especializado em leilões.
Base: art. 1.499, VI, do Código Civil; art. 908, §1º, do CPC.
Conteúdo informativo, não é parecer jurídico: a regra aplicável depende do edital e do processo de cada imóvel.
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