O que é leilão extrajudicial por alienação fiduciária (Lei 9.514)?

O leilão extrajudicial por alienação fiduciária é o caminho previsto na Lei 9.514/97, usado em praticamente todo financiamento imobiliário atual, inclusive nos leilões da Caixa. Funciona assim: o comprador financia o imóvel e o banco fica com a propriedade em garantia. Se o devedor atrasa, é intimado e não paga a dívida, a propriedade se consolida em nome do banco. A partir daí, o banco é obrigado a levar o imóvel a leilão, sem precisar de processo judicial prévio.

A Lei 9.514/97 determina dois leilões, com regras diferentes:

• 1º leilão: o lance mínimo é o valor do imóvel, ou seja, o valor da avaliação do contrato, atualizado.
• 2º leilão: o lance mínimo passa a ser o valor da dívida mais as despesas. É nessa etapa que costumam aparecer os descontos de 40% a 60%.

Aqui vale separar dos outros tipos. No leilão judicial, regido pelos arts. 879 a 903 do CPC, o imóvel penhorado vai a hasta pública dentro de um processo e os débitos anteriores em regra se sub-rogam no preço. No extrajudicial, não há juiz conduzindo o trâmite: é mais rápido, mas o edital pode atribuir débitos de IPTU e condomínio ao arrematante, então a leitura do documento é ainda mais crítica.

Sobre a posse, a Lei 9.514/97, no art. 30, garante ao arrematante liminar de reintegração em 60 dias se o imóvel estiver ocupado. É uma vantagem em relação ao judicial, mas depende do caso concreto. Existe também um risco jurídico típico: discussões sobre a intimação do devedor no procedimento, a chamada judicialização do extrajudicial.

Antes do lance, confira no edital quem assume IPTU e condomínio, as datas e os valores de cada leilão, e na matrícula se a propriedade já está consolidada em nome do banco. Verifique também o estado de ocupação do imóvel. Isso não é parecer jurídico: em arrematações de valor relevante, consulte um advogado especializado.