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Apartamento#1360451

Sem arrematante

Apartamento em Lapa de Baixo, São Paulo/SP

Anúncio: 33,7m²

📍 Lapa de Baixo, São Paulo, SP, 05068-001

Lance mínimo

R$ 320.000,00

AvaliaçãoR$ 320.000,00

Lance mínimo (2ª praça)R$ 210.111,41

Este leilão já foi encerrado. Os dados abaixo ficam como histórico; veja o que está à venda agora na região.

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Página original no site do leiloeiro

A Hasta não realiza leilões nem recebe lances: o leilão e o pagamento acontecem no site do leiloeiro oficial. Confira sempre o edital antes de dar lance. Termos de uso

Dados do leilão

1º leilão14/09/2026

2º leilão20/10/2026

Modalidadeextrajudicial

LeiloeiroCASSIA NEGRETE NUNES BALBINO

Visão geral Custos Localização Documentos Perguntas Semelhantes

Análise Hasta

m² típico em São PauloR$ 8.488/m² · base de 351 anúncios

Anunciado na Hasta16/09/2026 (há 56 dias)

Descrição

INFORMAÇÕES DO ATIVO * Tipo: apartamento residencial. * Empreendimento: Cond. Saint Simon. * Áreas informadas no edital: área privativa de 33,78 m²; área total de 53,82 m². * Localização: Rua Antônio Fidelis, nº 353, Apto. 404, Torre 03 HIS2, bairro Lapa de Baixo, São Paulo/SP — CEP 05068-001. * Características físicas e benfeitorias: * 2 quartos. * Sala. * Cozinha. * Banheiro. * Área de serviço. * Matrícula imobiliária: 180.088, do 10º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca

Análise de risco gratuita deste imóvel: hasta.com.br/imovel/1360451 · Ref. Hasta H1360451

Localização

📍 Lapa de Baixo, São Paulo, SP

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Perfil da região

Salário médio mensal (trabalho formal): 4.3 salários mínimos (ano de referência: 2021)
População (Censo 2022): 11.451.999 pessoas (ano de referência: 2022)
Densidade demográfica: 7.521 hab/km² (ano de referência: 2022)
População com rendimento até ½ salário mínimo: 31.6 % (ano de referência: 2010)
População ocupada: 58.75 % (ano de referência: 2022)
Área da unidade territorial: 1.523 km² (ano de referência: 2025)
Taxa de crescimento anual: 0.15 % a.a. (ano de referência: 2022)
Taxa de alfabetização (15+): 97.42 % (ano de referência: 2022)

Quanto custa arrematar este imóvel

Lance mínimoR$ 320.000,00

Comissão do leiloeiro (5%)R$ 16.000,00

ITBI (3%)R$ 9.600,00

Escritura e registro (1,5%)R$ 4.800,00

Custo total estimadoR$ 350.400,00

Percentuais padrão de mercado; o edital do leilão pode fixar valores diferentes (sobretudo a comissão) — confirme no edital. Alíquota de ITBI padrão de 3% — varia por município; confirme na prefeitura ou no laudo completo. Débitos de IPTU e condomínio e o custo de desocupação não entram na conta: quem responde por eles depende do tipo de leilão — veja o bloco "O que checar antes de arrematar".

Há 6208 imóveis em leilão à venda agora em São Paulo/SP, com desconto médio de 40% sobre a avaliação.

Este imóvel no bairro

Em Lapa de Baixo (São Paulo/SP) há 3 apartamentos em leilão à venda agora, contando este. O menor lance mínimo do bairro para este tipo é R$ 307.000,00.

Este anúncio é do condomínio “Saint Simon”. Há 2 outras unidades dele neste local em leilão agora:

Resumo do laudo Veredika

Apartamento de 33,78 m² privativos (Apto 404, Torre 3, Cond. Saint Simon, Rua Antônio Fidelis 353, Lapa de Baixo, São Paulo/SP), matrícula 180.088 do 10º RI da Capital, levado a leilão público EXTRAJUDICIAL pela CAIXA (Lei 9.514/97) após consolidação da propriedade fiduciária averbada em 27/07/2026 (Av.7). O valor de mercado estimado é de R$ 391.136,93 (fonte única do laudo: comparáveis de mercado consolidados no Bloco Financeiro Canônico). Esse deságio não sobrevive ao custo: com comissão de 5%, ITBI de 3%, registro, IPTU e condomínio integralmente do arrematante, desocupação e reforma, o desembolso base chega a R$ 289.770,32 e o desconto real cai para41,2% (otimista 10,5%, conservador -24,2%, custo acima do mercado). O lucro líquido base pós-IR é negativo em R$ 77.760,00 (ROI de -22,9% em 12 meses, contra CDI de 13,65% ao ano), e o lance que preservaria 25% de desconto real (cerca de R$ 147.000,00) está41,2% abaixo do piso da 2ª praça — não existe lance viável. Somam-se riscos jurídicos altos: ocupação não declarada com desocupação por conta do comprador (art. 30 da Lei 9.514/97), débitos propter rem sem sub-rogação (o art. 130, parágrafo único, do CTN não se aplica ao extrajudicial), lote que pode ser retirado até 20/10/2026 pelo direito de preferência do fiduciante, cancelamento de ônus por conta e risco do arrematante, evicção assumida pelo comprador, ausência de prova da comunicação das datas (art. 27, §2º-A) e restrições registrais que o edital omite (termo de contaminação CETESB na Av.2, servidão SABESP na Av.3 e destinação HIS-2 por 10 anos na Av.4). É preço de mercado com risco de leilão.

Pontos de atenção

⚠ Desconto real nulo e lucro líquido negativo — o negócio não remunera o risco · altaO custo total de aquisição é de R$ 392.448,00, conforme a planilha canônica de custos. O lance que preservaria 25% de desconto real é de aproximadamente R$ 147.000,00 —41,2% abaixo do piso. (Status: não verificado nos documentos fornecidos)

⚠ IPTU e condomínio integralmente do arrematante (passivo oculto não quantificado) · altaO edital atribui ao interessado levantar e pagar todos os débitos, sem trazer qualquer valor: IPTU da inscrição 9900205383 e cotas condominiais não informados. Estimativa conservadora a partir de R$ 4.800,00 no cenário base.

⚠ Ocupação não declarada — desocupação por conta e custo do comprador · altaO edital não declara se o imóvel está ocupado nem quem ocupa; apenas transfere ao adquirente a desocupação. Em regime extrajudicial a via é a ação de reintegração do art. 30 da Lei 9.514/97 (liminar de 60 dias, rito real de meses), com taxa de ocupação de 1% ao mês do art. 37-A cobrável do fiduciante, de recuperação…

⚠ Cancelamento de ônus (hipotecas, penhoras) por conta e risco do arrematante · altaO edital impõe ao arrematante adotar as providências e suportar os custos de cancelamento de eventuais ônus, inclusive acionando o juízo competente. Registro limpo não está garantido pelo edital, e a certidão disponível é de 27/07/2026.

⚠ Lote pode ser retirado até o 2º leilão pelo direito de preferência do fiduciante · altaOs ex-fiduciantes LETICIA RIZZI VILELA e CAIO ALMEIDA DE SOUZA mantêm o direito de readquirir o imóvel pelo valor da dívida mais encargos até 20/10/2026, sem comissão de leiloeiro; pago o valor, o imóvel é anulado do leilão no dia seguinte. Não há prova de renúncia.

⚠ Ausência de prova da comunicação das datas dos leilões ao fiduciante · altaO edital não traz comprovante da comunicação prevista no art. 27, §2º-A (correspondência/e-mail com aviso de recebimento). A blindagem do art. 30, parágrafo único, da Lei 9.514/97 não alcança justamente a falta de notificação — é o vício número um de anulação neste regime. (Status: não verificado nos documentos…

⚠ Restrição ambiental propter rem — termo de contaminação CETESB averbado (Av.2) · altaA matrícula registra termo de contaminação/reabilitação da CETESB (nº 2574/2024) com medida de controle institucional que restringe o uso das águas subterrâneas por tempo indeterminado. O edital não menciona a restrição.

⚠ Destinação HIS-2 por 10 anos — restrição de mercado e de revenda (Av.4) · mediaA unidade é destinada a HIS-2 por 10 anos da conclusão da obra (Lei Municipal 16.050/2014, art. 47, §1º, e Decreto 63.130/2024). O edital não menciona a restrição.

Esta é uma leitura automática preliminar, gratuita. O laudo completo da Veredika detalha o impacto financeiro/jurídico de cada ponto e traz uma recomendação de lance.

Verificando documentos…

Documentos (2)

📄 Edital — 1.1 MBEdital⬇📄 Matrícula — 2.7 MBMatrícula⬇

Perguntas frequentes

Como funciona a compra deste apartamento em leilão?

O imóvel é arrematado por quem der o maior lance, respeitado o lance mínimo do edital. Leia sempre o edital e a matrícula antes de dar lance: eles trazem as regras, os prazos, as dívidas que acompanham o imóvel e a situação de posse.

Quais custos existem além do valor do lance?

Além do lance, o arrematante costuma pagar comissão do leiloeiro (em geral 5%), ITBI, custas de registro e, dependendo do edital, IPTU e condomínio atrasados e a desocupação. Some tudo antes de definir seu lance máximo.

O imóvel pode estar ocupado?

Pode. O imóvel de leilão pode estar ocupado pelo antigo proprietário, por inquilino ou por terceiros. Quem ocupa muda o prazo e o custo da desocupação — verifique a situação de posse no edital antes de arrematar.

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📖 Guia: como analisar o edital e a matrícula antes de arrematar · Quanto custa arrematar

O que checar antes de arrematar — Leilão extrajudicial

Confirme se a consolidação da propriedade está averbada na matrícula.
Verifique quais dívidas de condomínio e IPTU acompanham o imóvel após a arrematação.
Confirme a data-limite e as condições do direito de preferência do antigo devedor.
Cheque se a desocupação é por conta do arrematante e em que prazo.

A modalidade acima vem do catálogo do leiloeiro e deve ser confirmada no edital. A análise completa — classificação do rito, ônus, custo total e riscos da matrícula — é feita no laudo Veredika.