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Apartamento#1360463

Sem arrematante

Apartamento em Vila Independência, São Paulo/SP

Anúncio: 35,9m²

📍 Vila Independência, São Paulo, SP, 04223-000

Lance mínimo

R$ 280.000,00

AvaliaçãoR$ 280.000,00

Lance mínimo (2ª praça)R$ 168.000,00

Este leilão já foi encerrado. Os dados abaixo ficam como histórico; veja o que está à venda agora na região.

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Página original no site do leiloeiro

A Hasta não realiza leilões nem recebe lances: o leilão e o pagamento acontecem no site do leiloeiro oficial. Confira sempre o edital antes de dar lance. Termos de uso

Dados do leilão

1º leilão14/09/2026

2º leilão20/10/2026

Modalidadeextrajudicial

LeiloeiroCASSIA NEGRETE NUNES BALBINO

Visão geral Custos Localização Documentos Perguntas Semelhantes

Análise Hasta

m² típico em São PauloR$ 8.488/m² · base de 351 anúncios

Anunciado na Hasta16/09/2026 (há 56 dias)

Descrição

INFORMAÇÕES DO ATIVO * Tipo: apartamento residencial. * Empreendimento: Cond. Res. Dez Ipiranga 2. * Áreas informadas no edital: área privativa de 35,93 m². * Localização: Rua Álvaro Fragoso, nº 344, Apto. 208, Torrre 2, bairro Vila Independência, São Paulo/SP — CEP 04223-000. * Características físicas e benfeitorias: * Quarto. * Sala. * Cozinha. * Banheiro. * Matrícula imobiliária: 255.362, do 6º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo/SP. * Inscrição imobiliária (I

Análise de risco gratuita deste imóvel: hasta.com.br/imovel/1360463 · Ref. Hasta H1360463

Localização

📍 Vila Independência, São Paulo, SP

Localização aproximada — o anúncio não informou o endereço exato.

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Perfil da região

Salário médio mensal (trabalho formal): 4.3 salários mínimos (ano de referência: 2021)
População (Censo 2022): 11.451.999 pessoas (ano de referência: 2022)
Densidade demográfica: 7.521 hab/km² (ano de referência: 2022)
População com rendimento até ½ salário mínimo: 31.6 % (ano de referência: 2010)
População ocupada: 58.75 % (ano de referência: 2022)
Área da unidade territorial: 1.523 km² (ano de referência: 2025)
Taxa de crescimento anual: 0.15 % a.a. (ano de referência: 2022)
Taxa de alfabetização (15+): 97.42 % (ano de referência: 2022)

Quanto custa arrematar este imóvel

Lance mínimoR$ 280.000,00

Comissão do leiloeiro (5%)R$ 14.000,00

ITBI (3%)R$ 8.400,00

Escritura e registro (1,5%)R$ 4.200,00

Custo total estimadoR$ 306.600,00

Percentuais padrão de mercado; o edital do leilão pode fixar valores diferentes (sobretudo a comissão) — confirme no edital. Alíquota de ITBI padrão de 3% — varia por município; confirme na prefeitura ou no laudo completo. Débitos de IPTU e condomínio e o custo de desocupação não entram na conta: quem responde por eles depende do tipo de leilão — veja o bloco "O que checar antes de arrematar".

Há 6208 imóveis em leilão à venda agora em São Paulo/SP, com desconto médio de 40% sobre a avaliação.

Este imóvel no bairro

Em Vila Independência (São Paulo/SP) há 2 apartamentos em leilão à venda agora, contando este. É o menor lance mínimo do bairro para este tipo de imóvel.

Resumo do laudo Veredika

Leilão EXTRAJUDICIAL fiduciário (Lei 9.514/97) da CAIXA, lote 564: apartamento 208, Torre 2, Rua Álvaro Fragoso 344, Vila Independência, São Paulo/SP, 35,93 m² privativos, matrícula 255.362 do 6º RI/SP, sem vaga. Há conflito de datas: o edital fixa 1ª praça em 14/10/2026 (R$ 280.000) e 2ª praça em 20/10/2026 (R$ 168.000), enquanto o catálogo anuncia 14/09/2026 — se o edital prevalecer, a 1ª praça já ocorreu antes da data de referência (18/10/2026) e a 2ª ocorre em apenas dois dias, inviabilizando as diligências essenciais (certidão atualizada, IPTU, condomínio, vistoria). O valor de mercado estimado é de R$ 310.965,53 (fonte única do laudo: comparáveis de mercado consolidados no Bloco Financeiro Canônico). Somando comissão de 5% fora do lance, ITBI, escritura/registro, assessoria, IPTU e condomínio não declarados, desocupação e reforma, o desconto REAL no cenário base cai para40,8% e o resultado vira prejuízo: -R$ 28.313 (-9,9% em 12 meses); no conservador, -R$ 132.055 (-33,5%). O lance-teto racional de R$ 150.000 (desconto real >=40,8%) fica ABAIXO do piso da 2ª praça (R$ 168.000): no piso declarado não há lance viável. Persistem riscos altos não sanados: ocupação não declarada com desocupação por conta do comprador (art. 30 da Lei 9.514/97), IPTU e condomínio integralmente atribuídos ao arrematante sem qualquer valor informado, certidão de matrícula de inteiro teor não fornecida (página 6 com OCR degradado), ausência de prova das intimações dos arts. 26 e 27, §2º-A da Lei 9.514/97, passivo ambiental registrado na CETESB (área contaminada sob investigação, com reabilitação averbada em 2022) e direito de preferência do fiduciante exercível até o 2º leilão. Reconciliação das sub-análises: a etapa de matrícula registrou o documento como não fornecido, mas a leitura do edital transcreve atos registrais (R.4 de 08/09/2021, AV.10 de consolidação em 05/08/2026, AV.1 e AV.5 ambientais) — prevalece o que está transcrito, e ainda assim a certidão de inteiro teor atualizada permanece pendência obrigatória.

Pontos de atenção

⚠ Leitura parcial: edital · altaO motor NÃO leu edital por inteiro — edital coletivo (vários lotes) sem recorte do lote deste imóvel — o texto lido descreve também outros imóveis. Nenhuma conclusão sobre ausência de ato, gravame ou cláusula pode ser tirada do trecho não lido.

⚠ Ocupação não declarada — desocupação e custo por conta do comprador · altaO edital não informa o estado de ocupação do lote 564 e transfere ao adquirente a desocupação; no regime extrajudicial não há mandado nos autos e a via é a ação de reintegração de posse do art. 30 da Lei 9.514/97, com rito real de 6 a 18 meses, além da taxa de ocupação de 1% a.m. do art. 37-A, que é crédito do credor…

⚠ IPTU e condomínio integralmente atribuídos ao arrematante, sem valores declarados · altaCapa e item 19.4.1 atribuem ao adquirente levantar e quitar dívidas condominiais e tributos, e nenhum valor de IPTU (inscrição 050.013.0690-6) ou de condomínio é informado para o lote 564 — passivo oculto que pode consumir o desconto. No extrajudicial não há sub-rogação do art. 130, parágrafo único, do CTN.

⚠ Certidão de matrícula de inteiro teor não fornecida — ônus ocultos não verificados · altaA sub-análise de matrícula recebeu o documento como não fornecido; a leitura do edital transcreve apenas parte dos atos (R.4, AV.10, AV.1, AV.5) e a página 6 da certidão está com OCR degradado. Não é possível afirmar nem descartar penhoras sobre direitos, indisponibilidade (CNIB), hipoteca, usufruto, promessa…

⚠ Intimação do fiduciante para purga da mora sem prova registral · altaA AV.10 afirma que decorreu o prazo para purga, mas a matrícula não registra a intimação pessoal do devedor fiduciante nem as diligências de sua frustração; o edital não junta AR nem certidão do oficial.

⚠ Falta de prova da comunicação das datas dos leilões (art. 27, §2º-A) · altaO edital é silente quanto à comunicação das datas do 1º e do 2º leilão ao devedor fiduciante, exigência legal que, descumprida, anula o certame mesmo com consolidação regular. (Status: não verificado nos documentos fornecidos)

⚠ Cancelamento de eventuais ônus por conta e risco do arrematante · altaO item 11.4.3 atribui ao comprador a adoção de providências e os respectivos custos para cancelar eventuais ônus sobre o imóvel, inclusive acionando o juízo competente, assumindo expressamente os riscos.

⚠ Direito de preferência do fiduciante pode retirar o lote do leilão · altaO fiduciante pode exercer a preferência do art. 27, §2º-B até a data do 2º leilão, e pago o boleto o imóvel é anulado do leilão; o edital não informa se há manifestação pendente. Essa via é exclusiva dos fiduciantes Roberto Lima da Silva e Daniele da Silva Sousa Lima — terceiros não podem usá-la.

Esta é uma leitura automática preliminar, gratuita. O laudo completo da Veredika detalha o impacto financeiro/jurídico de cada ponto e traz uma recomendação de lance.

Verificando documentos…

Documentos (4)

📄 8787712053062.pdf — 638 KBDocumento⬇📄 Edital — 1.1 MBEdital⬇📄 edital.pdf — 1.1 MBEdital⬇📄 edital.pdf#embutida — 1.1 MBMatrícula⬇

Perguntas frequentes

Como funciona a compra deste apartamento em leilão?

O imóvel é arrematado por quem der o maior lance, respeitado o lance mínimo do edital. Leia sempre o edital e a matrícula antes de dar lance: eles trazem as regras, os prazos, as dívidas que acompanham o imóvel e a situação de posse.

Quais custos existem além do valor do lance?

Além do lance, o arrematante costuma pagar comissão do leiloeiro (em geral 5%), ITBI, custas de registro e, dependendo do edital, IPTU e condomínio atrasados e a desocupação. Some tudo antes de definir seu lance máximo.

O imóvel pode estar ocupado?

Pode. O imóvel de leilão pode estar ocupado pelo antigo proprietário, por inquilino ou por terceiros. Quem ocupa muda o prazo e o custo da desocupação — verifique a situação de posse no edital antes de arrematar.

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📖 Guia: como analisar o edital e a matrícula antes de arrematar · Quanto custa arrematar

O que checar antes de arrematar — Leilão extrajudicial

Confirme se a consolidação da propriedade está averbada na matrícula.
Verifique quais dívidas de condomínio e IPTU acompanham o imóvel após a arrematação.
Confirme a data-limite e as condições do direito de preferência do antigo devedor.
Cheque se a desocupação é por conta do arrematante e em que prazo.

A modalidade acima vem do catálogo do leiloeiro e deve ser confirmada no edital. A análise completa — classificação do rito, ônus, custo total e riscos da matrícula — é feita no laudo Veredika.