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Apartamento#1676149

Apartamento 106 m² em Tatuapé, São Paulo/SP

Anúncio: Apartamento no edifício província

📍 Tatuapé, São Paulo, SP

Lance mínimo (2ª praça)

R$ 356.458,33

AvaliaçãoR$ 551.000,00

Preço de mercado (m² do bairro)R$ 1.524.285,26 — 62% abaixo

1ª praça (encerrada)R$ 568.051,98

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A Hasta não realiza leilões nem recebe lances: o leilão e o pagamento acontecem no site do leiloeiro oficial. Confira sempre o edital antes de dar lance. Termos de uso

106 m² total

Dados do leilão

1º leilão (encerrado)16/10/2026

2º leilão16/11/2026

Modalidadejudicial

LeiloeiroTribuna Leilões

Visão geral Custos Localização Documentos Perguntas Semelhantes

Análise Hasta

Este imóvel está com lance 41% abaixo do m² típico de Tatuapé.

Lance mínimo por m²R$ 5.324/m²

m² típico em TatuapéR$ 8.984/m² · base de 3 anúncios

Anunciado na Hasta28/09/2026 (há 47 dias)

Score de oportunidade41/100

Descrição

Apartamento em São Paulo, SP. Descrição: IMÓVEL: - APARTAMENTO Nº 22, localizado no 2º andar ou 3º pavimento do "EDIFÍCIO PROVÍNCIA", situado à Avenida Celso Garcia, nº 4.243, no 27º SUBDISTRITO - TATUAPÉ, contendo uma área privativa de 90,20m², área comum de 16,50m², área total construída de 106,70m², a fração ideal de terreno de 15,2394m², ou seja 1,5890% e participação nas despesas de condomínio de 1,756%.

Análise de risco gratuita deste imóvel: hasta.com.br/imovel/1676149 · Ref. Hasta H1676149

Localização

📍 Tatuapé, São Paulo, SP

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Perfil da região

Salário médio mensal (trabalho formal): 4.3 salários mínimos (ano de referência: 2021)
População (Censo 2022): 11.451.999 pessoas (ano de referência: 2022)
Densidade demográfica: 7.521 hab/km² (ano de referência: 2022)
População com rendimento até ½ salário mínimo: 31.6 % (ano de referência: 2010)
População ocupada: 58.75 % (ano de referência: 2022)
Área da unidade territorial: 1.523 km² (ano de referência: 2025)
Taxa de crescimento anual: 0.15 % a.a. (ano de referência: 2022)
Taxa de alfabetização (15+): 97.42 % (ano de referência: 2022)

Quanto custa arrematar este imóvel

Lance mínimoR$ 568.051,98

Comissão do leiloeiro (5%)R$ 28.402,60

ITBI (3%)R$ 17.041,56

Escritura e registro (1,5%)R$ 8.520,78

Custo total estimadoR$ 622.016,92

Percentuais padrão de mercado; o edital do leilão pode fixar valores diferentes (sobretudo a comissão) — confirme no edital. Alíquota de ITBI padrão de 3% — varia por município; confirme na prefeitura ou no laudo completo. Débitos de IPTU e condomínio e o custo de desocupação não entram na conta: quem responde por eles depende do tipo de leilão — veja o bloco "O que checar antes de arrematar".

Há 5375 imóveis em leilão à venda agora em São Paulo/SP, com desconto médio de 40% sobre a avaliação.

Este imóvel no bairro

Em Tatuapé (São Paulo/SP) há 21 apartamentos em leilão à venda agora, contando este. O menor lance mínimo do bairro para este tipo é R$ 134.179,00.

Resumo do laudo Veredika

Leilão JUDICIAL (CPC arts. 879-903), processo 0008895-23.2023.8.26.0008, Cumprimento de sentença, 4ª Vara Cível do Foro Regional VIII - Tatuapé, Comarca de São Paulo/SP; praça ativa é a 2ª, com janela declarada na página do leiloeiro (cláusula 05) de 16/10/2026 10h01 a 16/11/2026 10h00 — encerramento a 8 dias da data de referência de 08/11/2026. Objeto: apartamento nº 22 do Edifício Província, Av. Celso Garcia 4.243, Tatuapé/SP, 90,20 m² privativos / 16,50 m² comuns / 106,70 m² totais, matrícula 202.110 do 9º RI da Capital. A execução é movida pelo próprio condomínio (crédito de R$ 136.535,88) e os executados Naoufal e Paulo Nahas são titulares registrais; Carlos Nahas (25%) é coproprietário estranho à execução. O valor de mercado estimado é de R$ 563.446,03 (valor consolidado deste laudo a partir dos comparáveis de mercado). Província × 106,70 m²); pareando pela área privativa de 90,20 m² o valor cai para R$ 639.100 — os dois números delimitam a faixa e o desconto real oscila entre44,8% e 21,2%. O comparativo do catálogo Hasta (R$ 1.623.696 / R$ 15.217/m², nível 'neighborhood') foi descartado por incompatível com os anúncios do mesmo prédio (teto de R$ 9.210/m²). Divergência crítica de piso: o edital fixa a 2ª praça em 'igual ou superior a 50%' da avaliação atualizada de R$ 568.051,98 = R$ 284.025,99, mas o catálogo exibe R$ 356.458,33; toda a modelagem de custos foi rodada sobre o pior caso (R$ 356.458,33). Nesse piso, o cenário base (12 meses) apura lucro líquido pós-IR de +R$ 117.079, ROI de +20,6% no período e desconto real de44,8% sobre o VM base; o cenário conservador fecha negativo em -R$ 167.011 e o otimista em +R$ 272.943. Lance-teto racional aprox. R$ 380.000 (R$ 424.700 se o edital garantir sub-rogação integral e não transferir IPTU/condomínio); se a praça abrir em R$ 284.026, a margem melhora materialmente. Andamento oficial (DataJud/CNJ, última atualização 15/09/2026) confirma classe 'Cumprimento de sentença', órgão '04 CIVEL DE TATUAPE' e não exibe movimento de suspensão, embargos, extinção ou baixa — mas é metadado defasado (aprox. 2 meses da data de referência), não o teor dos autos. Score 58/100: desconto real e liquidez do bairro puxam para cima; a segurança jurídica é penalizada pela penhora sobre a fração do coproprietário não executado, pela cláusula que joga a continuidade registral para o arrematante e pela certidão de matrícula de 15/05/2026 (177 dias).

Pontos de atenção

⚠ Continuidade registral transferida ao arrematante pelo próprio edital · altaA cláusula 04.2 do edital atribui ao comprador resolver, 'pelas vias próprias', eventuais questões de continuidade registral — ou seja, o próprio certame admite que o registro da carta pode não se completar administrativamente no 9º RI.

⚠ Penhora sobre a fração de coproprietário não executado (25%) — objeto e preferência do art. 843 CPC · mediaA Av.3 registra penhora de fração ideal superior à dos executados (decisão de 14/11/2024, fls. 69/71). O edital descreve e avalia o imóvel inteiro, cita o art. 843 do CPC e resguarda a quota dos coproprietários estranhos sobre o produto. O arrematante recebe 100% do imóvel; Carlos Nahas (25%) recebe sua quota em…

⚠ Ocupação não declarada e possível posse do coproprietário interessado · mediaO edital não declara a situação de ocupação. A imissão na posse e a ordem de desocupação são expedidas pelo juízo após o auto e o pagamento (cl. 11).

⚠ Piso da 2ª praça divergente e avaliação judicial sem data — risco de impugnação por preço vil material · mediaO edital fixa piso 'igual ou superior a 50%' da avaliação atualizada (R$ 568.051,98), o que dá R$ 284.025,99, mas o catálogo exibe não estimado (62,75%); o auto de avaliação não foi fornecido e o valor está sujeito a atualização monetária até a data da praça, com comparáveis do prédio até R$ 875.000.

⚠ Matrícula desatualizada (177 dias) e lista de gravames não esgotada · mediaA certidão da matrícula 202.110 foi emitida em 15/05/2026 (177 dias antes da 1ª praça) e o edital lista os gravames 'entre outros', sem esgotar ônus, recursos ou processos pendentes.

⚠ Intimações do art. 889 não comprovadas no edital · mediaO edital apenas declara que a publicação supre eventual insucesso nas notificações pessoais; não traz certidão de intimação dos executados, dos cônjuges, do coproprietário PAULO NAHAS nem de eventual credor com garantia real.

⚠ Cláusula que condiciona a carta de arrematação ao recolhimento de IBS, CBS e IS · mediaA cláusula 11 condiciona a expedição da carta de arrematação à apresentação de comprovante de recolhimento integral do IBS, da CBS e, quando aplicável, do IS — tributos sobre consumo, sem previsão no CPC como requisito para carta de imóvel.

⚠ Passivo de condomínio propter rem (risco residual mesmo com sub-rogação) · mediaO edital declara que as cotas condominiais se sub-rogam no preço, mas não informa o valor das cotas vencidas após o ajuizamento nem até a praça; o crédito exequendo é do próprio condomínio, e a cota mensal estimada do prédio é de R$ 1.000 a R$ 1.100.

Esta é uma leitura automática preliminar, gratuita. O laudo completo da Veredika detalha o impacto financeiro/jurídico de cada ponto e traz uma recomendação de lance.

Verificando documentos…

Dados processuais

Número do processo0008895-23.2023.8.26.0008

Documentos (3)

📄 edital.pdf — 170 KBEdital⬇📄 edital.pdf#embutida — 170 KBMatrícula⬇📄 matricula.pdf — 343 KBMatrícula⬇

Perguntas frequentes

Como funciona a compra deste apartamento em leilão?

O imóvel é arrematado por quem der o maior lance, respeitado o lance mínimo do edital. Leia sempre o edital e a matrícula antes de dar lance: eles trazem as regras, os prazos, as dívidas que acompanham o imóvel e a situação de posse.

Qual é o lance mínimo deste imóvel?

O lance mínimo é de R$ 356.458,33. É o menor valor aceito para arrematar; o valor final pode subir conforme os lances.

Quando será o leilão deste imóvel?

1º leilão em 16/10/2026, 2º leilão em 16/11/2026. Confirme sempre as datas no edital oficial, pois podem ser adiadas ou suspensas.

Quais custos existem além do valor do lance?

Além do lance, o arrematante costuma pagar comissão do leiloeiro (em geral 5%), ITBI, custas de registro e, dependendo do edital, IPTU e condomínio atrasados e a desocupação. Some tudo antes de definir seu lance máximo.

O imóvel pode estar ocupado?

Pode. O imóvel de leilão pode estar ocupado pelo antigo proprietário, por inquilino ou por terceiros. Quem ocupa muda o prazo e o custo da desocupação — verifique a situação de posse no edital antes de arrematar.

📍 Veja outros 150 imóveis em leilão no Tatuapé, em São Paulo/SP.

📖 Guia: como analisar o edital e a matrícula antes de arrematar · Quanto custa arrematar

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O que checar antes de arrematar — Leilão judicial

Confirme no edital quais débitos ficam com o arrematante e quais são quitados no preço.
Verifique se há ocupante no imóvel e de quem é a responsabilidade pela desocupação.
Leia a matrícula atualizada: penhoras, hipotecas e averbações mudam o custo real.
Cheque os prazos e as datas de cada praça, e o valor mínimo de cada uma.

A modalidade acima vem do catálogo do leiloeiro e deve ser confirmada no edital. A análise completa — classificação do rito, ônus, custo total e riscos da matrícula — é feita no laudo Veredika.