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Apartamento#2441284

Apartamento no bairro guarda do cubatão em palhoça/sc

📍 Guarda do Cubatão, Palhoça, SC

Lance mínimo

R$ 180.762,16

AvaliaçãoR$ 180.762,16

Preço de mercado (m² do bairro)R$ 238.575,96 — 24% abaixo

Lance mínimo (2ª praça)R$ 90.382,00

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A Hasta não realiza leilões nem recebe lances: o leilão e o pagamento acontecem no site do leiloeiro oficial. Confira sempre o edital antes de dar lance. Termos de uso

53 m² total

Dados do leilão

1º leilão20/01/2027

2º leilão27/01/2027

Modalidadejudicial

LeiloeiroDARCI MULLER

Visão geral Custos Localização Documentos Perguntas Semelhantes

Análise Hasta

Lance mínimo por m²R$ 3.357/m²

Anunciado na Hasta02/11/2026 (há 5 dias)

Score de oportunidade43/100

Descrição

Apartamento em Palhoça, Santa Catarina. Descrição: Apartamento nº 138, tipo I, localizado no terceiro pavimento/segundo andar, do bloco 1B, do Residencial Alexandre Coelho, situado na Rua Valmir Hermelino Machado, 100, Guarda do Cubatão, Palhoça/SC. O imóvel possui área real privativa de 47,73m² e área real de uso comum de 6,12m², totalizando uma área real de 53,85m². O apartamento ocupa uma fração ideal no terreno e nas áreas comuns de 0,21%. Avaliação do imóvel é de R$ 180.762,16.

Análise de risco gratuita deste imóvel: hasta.com.br/imovel/2441284 · Ref. Hasta H2441284

Localização

📍 Guarda do Cubatão, Palhoça, SC

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Perfil da região

Salário médio mensal (trabalho formal): 2.3 salários mínimos (ano de referência: 2021)
População (Censo 2022): 222.598 pessoas (ano de referência: 2022)
Densidade demográfica: 563.75 hab/km² (ano de referência: 2022)
População com rendimento até ½ salário mínimo: 25.8 % (ano de referência: 2010)
População ocupada: 30.57 % (ano de referência: 2022)
Área da unidade territorial: 394.85 km² (ano de referência: 2025)
Taxa de crescimento anual: 4.11 % a.a. (ano de referência: 2022)
Taxa de alfabetização (15+): 97.74 % (ano de referência: 2022)

Quanto custa arrematar este imóvel

Lance mínimoR$ 180.762,16

Comissão do leiloeiro (5%)R$ 9.038,11

ITBI (3%)R$ 5.422,86

Escritura e registro (1,5%)R$ 2.711,43

Custo total estimadoR$ 197.934,56

Percentuais padrão de mercado; o edital do leilão pode fixar valores diferentes (sobretudo a comissão) — confirme no edital. Alíquota de ITBI padrão de 3% — varia por município; confirme na prefeitura ou no laudo completo. Débitos de IPTU e condomínio e o custo de desocupação não entram na conta: quem responde por eles depende do tipo de leilão — veja o bloco "O que checar antes de arrematar".

Há 133 imóveis em leilão à venda agora em Palhoça/SC, com desconto médio de 35% sobre a avaliação.

Este imóvel no bairro

Em Guarda do Cubatão (Palhoça/SC) há 3 apartamentos em leilão à venda agora, contando este. É o menor lance mínimo do bairro para este tipo de imóvel.

Este anúncio é do condomínio “Alexandre Coelho”. Há 2 outras unidades dele neste local em leilão agora:

Ver as 3 unidades do condomínio Alexandre Coelho em leilão →

Resumo do laudo Veredika

Apartamento nº 138, bloco 1B, Residencial Alexandre Coelho, Rua Valmir Hermelino Machado, 100, Guarda do Cubatão, Palhoça/SC — 47,73 m² privativos e 53,85 m² de área real total, matrícula 93.320 do CRI de Palhoça. Leilão JUDICIAL eletrônico (CPC arts. 881 e ss.), processo 5012552-93.2021.8.24.0045 (2ª Vara Cível de Palhoça), exequente BV Garantia S.A., executada Valéria Aparecida Miguel de Jesus; o cadastro da plataforma exibe outro número (0301494-13.2018.8.24.0045), que é a segunda penhora averbada (R.7) — divergência a esclarecer. 1ª praça em 20/01/2027, piso igual à avaliação de R$ 180.762,16; 2ª praça em 27/01/2027, piso de R$ 90.382,00 (50% da avaliação, art. 891, p.ú., CPC). O valor de mercado estimado é de R$ 223.416,97 (valor consolidado deste laudo a partir dos comparáveis de mercado). O problema central não é preço, é natureza do bem: sobre o imóvel há alienação fiduciária ativa em favor do FAR/CEF (R.4, sem baixa), de modo que a hasta vende apenas os DIREITOS do fiduciante — o saldo devedor do contrato sobrevive ao arrematante e NÃO foi informado, o que impede fechar o custo total e torna o desconto efetivo indeterminado. Somam-se a cláusula registral da AV.6 que veda constituir ônus real sobre o imóvel, a intimação do credor fiduciário (art. 889, V) não comprovada, duas penhoras ativas de juízos/credores distintos e a matrícula de 04/11/2025 (363 dias, validade de 30 dias). Na conta financeira, o cenário-base (lance de R$ 120.000) empata: desembolso de R$ 187.250, desconto real de55,7% sobre o VM de R$ 252.064 e lucro líquido pós-IR de -R$ 3.014 (-1,4% em 12 meses); só há margem real arrematando perto do piso da 2ª praça (cenário otimista: lucro de +R$ 55.692, desconto real de55,7%). Lance-teto racional de R$ 121.600 (desconto real >=55,7%) e R$ 98.400 se exigido 35%, patamar compatível com a matriz de risco elevada. O andamento oficial (DataJud/CNJ, última atualização em 12/10/2026) confirma execução de título extrajudicial em curso, sem movimento de suspensão, extinção, baixa ou remição até aquela data — mas é metadado, não o teor dos autos. Recomendação: só dar lance na 2ª praça e até R$ 98.400, depois de obter por escrito o saldo devedor fiduciante, o edital íntegro (página 2 ilegível) e certidão de matrícula nova.

Pontos de atenção

⚠ Arrematação de DIREITOS — alienação fiduciária de terceiro (FAR/CEF) ativa, com saldo devedor desconhecido que sobrevive à hasta · altaA matrícula 93.320 registra no R.4 alienação fiduciária em favor do FAR (CEF como proprietária fiduciária na AV.5), sem baixa. O edital avalia o imóvel em R$ 180.762,16 e não informa o saldo devedor. A alienação fiduciária de terceiro não se extingue com a arrematação: adquirem-se apenas os direitos da devedora…

⚠ Intimação do credor fiduciário (art. 889, V) não comprovada — causa nº 1 de ineficácia da arrematação · altaO edital só traz cláusula genérica de intimação das partes e ocupantes não localizados; não há comprovação nos documentos fornecidos de intimação pessoal do FAR/CEF, titular de garantia real registrada. O teor dos autos não foi acessado.

⚠ Cláusula registral da AV.6 veda constituição de ônus real sobre o imóvel · altaA AV.6 averba cláusula restritiva do programa habitacional segundo a qual o imóvel será mantido sob propriedade fiduciária da CAIXA e não poderá receber ônus real — restrição não cancelada na certidão lida. A eficácia dessa cláusula frente às penhoras é questão jurídica em aberto.

⚠ Concurso de credores não equacionado — duas penhoras ativas de processos distintos sobre o mesmo bem · altaA matrícula traz penhora do Condomínio Residencial Alexandre Coelho no R.7 (R$ 2.264,34) e penhora de BV Garantia S.A. no R.9 (R$ 13.838,14), sem baixa de nenhuma delas; o edital rege o certame por um dos processos e a plataforma indica o outro. Não há informação de apensamento, reunião de execuções ou desistência.

⚠ Matrícula desatualizada — certidão de 04/11/2025 (363 dias) · mediaA certidão fornecida foi emitida em 04/11/2025, com validade declarada de 30 dias, e a análise ocorre em 02/11/2026; pode haver penhora, indisponibilidade ou alienação superveniente não refletida no documento. (Status: não verificado nos documentos fornecidos)

⚠ Preço vil material por avaliação defasada (piso da 2ª praça = 36% a 39% do valor de mercado) · mediaO valor de mercado estimado é de R$ 223.416,97 (valor consolidado deste laudo a partir dos comparáveis de mercado).

⚠ Ocupação não informada — custo e prazo de imissão na posse · mediaO edital não informa o estado de ocupação nem atribui responsabilidade pela desocupação; não há menção a contrato de locação averbado. Por ser financiamento habitacional do FAR, é plausível (inferência) que a própria executada ocupe o imóvel. (Status: não verificado nos documentos fornecidos)

⚠ Edital com página 2 ilegível e omissões de custo: comissão, prazo de pagamento do saldo e taxas da plataforma · mediaO edital cita o art. 884, parágrafo único, mas não informa o percentual da comissão nem sua base de cálculo; não há prazo para depósito do saldo do art. 892 nem previsão de consequências do inadimplemento; a página 2 está com OCR degradado e a página do leiloeiro retornou bloqueio Cloudflare. (Status: não verificado…

Esta é uma leitura automática preliminar, gratuita. O laudo completo da Veredika detalha o impacto financeiro/jurídico de cada ponto e traz uma recomendação de lance.

Verificando documentos…

Dados processuais

Número do processo0301494-13.2018.8.24.0045

Documentos (2)

📄 edital.pdf — 291 KBEdital⬇📄 matricula.pdf — 3.1 MBMatrícula⬇

Perguntas frequentes

Como funciona a compra deste apartamento em leilão?

O imóvel é arrematado por quem der o maior lance, respeitado o lance mínimo do edital. Leia sempre o edital e a matrícula antes de dar lance: eles trazem as regras, os prazos, as dívidas que acompanham o imóvel e a situação de posse.

Qual é o lance mínimo deste imóvel?

O lance mínimo é de R$ 180.762,16. É o menor valor aceito para arrematar; o valor final pode subir conforme os lances.

Quando será o leilão deste imóvel?

1º leilão em 20/01/2027, 2º leilão em 27/01/2027. Confirme sempre as datas no edital oficial, pois podem ser adiadas ou suspensas.

Quais custos existem além do valor do lance?

Além do lance, o arrematante costuma pagar comissão do leiloeiro (em geral 5%), ITBI, custas de registro e, dependendo do edital, IPTU e condomínio atrasados e a desocupação. Some tudo antes de definir seu lance máximo.

O imóvel pode estar ocupado?

Pode. O imóvel de leilão pode estar ocupado pelo antigo proprietário, por inquilino ou por terceiros. Quem ocupa muda o prazo e o custo da desocupação — verifique a situação de posse no edital antes de arrematar.

📍 Veja outros 15 imóveis em leilão no Guarda do Cubatão, em Palhoça/SC.

📖 Guia: como analisar o edital e a matrícula antes de arrematar · Quanto custa arrematar

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O que checar antes de arrematar — Leilão judicial

Confirme no edital quais débitos ficam com o arrematante e quais são quitados no preço.
Verifique se há ocupante no imóvel e de quem é a responsabilidade pela desocupação.
Leia a matrícula atualizada: penhoras, hipotecas e averbações mudam o custo real.
Cheque os prazos e as datas de cada praça, e o valor mínimo de cada uma.

A modalidade acima vem do catálogo do leiloeiro e deve ser confirmada no edital. A análise completa — classificação do rito, ônus, custo total e riscos da matrícula — é feita no laudo Veredika.