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Imóvel#1964279

Imóvel em leilão em São Paulo, São Paulo/SP

📍 São Paulo, São Paulo, SP, 04291-000

Lance mínimo (2ª praça)

R$ 224.719,95

AvaliaçãoR$ 286.000,00

1ª praça (encerrada)R$ 374.533,25

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A Hasta não realiza leilões nem recebe lances: o leilão e o pagamento acontecem no site do leiloeiro oficial. Confira sempre o edital antes de dar lance. Termos de uso

Dados do leilão

1º leilão (encerrado)09/10/2026

2º leilão11/11/2026

Modalidadeextrajudicial

LeiloeiroTribuna Leilões

Visão geral Custos Localização Documentos Perguntas Semelhantes

Análise Hasta

m² típico em São PauloR$ 8.488/m² · base de 351 anúncios

Anunciado na Hasta10/10/2026 (há 30 dias)

Score de oportunidade20/100

Descrição

Lance Inicial: R$224.719,95 São Paulo/SP

Análise de risco gratuita deste imóvel: hasta.com.br/imovel/1964279 · Ref. Hasta H1964279

Localização

📍 São Paulo, São Paulo, SP

Localização aproximada — o anúncio não informou o endereço exato.

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Perfil da região

Salário médio mensal (trabalho formal): 4.3 salários mínimos (ano de referência: 2021)
População (Censo 2022): 11.451.999 pessoas (ano de referência: 2022)
Densidade demográfica: 7.521 hab/km² (ano de referência: 2022)
População com rendimento até ½ salário mínimo: 31.6 % (ano de referência: 2010)
População ocupada: 58.75 % (ano de referência: 2022)
Área da unidade territorial: 1.523 km² (ano de referência: 2025)
Taxa de crescimento anual: 0.15 % a.a. (ano de referência: 2022)
Taxa de alfabetização (15+): 97.42 % (ano de referência: 2022)

Quanto custa arrematar este imóvel

Lance mínimoR$ 374.533,25

Comissão do leiloeiro (5%)R$ 18.726,66

ITBI (3%)R$ 11.236,00

Escritura e registro (1,5%)R$ 5.618,00

Custo total estimadoR$ 410.113,91

Percentuais padrão de mercado; o edital do leilão pode fixar valores diferentes (sobretudo a comissão) — confirme no edital. Alíquota de ITBI padrão de 3% — varia por município; confirme na prefeitura ou no laudo completo. Débitos de IPTU e condomínio e o custo de desocupação não entram na conta: quem responde por eles depende do tipo de leilão — veja o bloco "O que checar antes de arrematar".

Há 6162 imóveis em leilão à venda agora em São Paulo/SP, com desconto médio de 40% sobre a avaliação.

Este imóvel no bairro

Em São Paulo (São Paulo/SP) há 4 imóveis do tipo imóvel em leilão à venda agora, contando este. É o menor lance mínimo do bairro para este tipo de imóvel.

Resumo do laudo Veredika

Leilão judicial (CPC arts. 879 a 903) do processo 0123238-43.2006.8.26.0003, 3ª Vara Cível do Foro Regional III - Jabaquara/SP, em que se leiloam apenas os DIREITOS de compromissário comprador sobre o apartamento 74 do Conjunto Habitacional Miraflores III — não a propriedade plena. O piso da 2ª praça (R$ 224.719,95, igual ou superior a 60% da avaliação atualizada de R$ 373.423,44) está ACIMA do valor de mercado estimado em R$ 220.297,42, obtido por 12 comparáveis do mesmo prédio e da mesma rua (mediana de R$ 4.355,77/m² aplicada aos 50,576 m² registrados); o deságio nominal é, na prática, ágio de 2,0%. Somando comissão de 5%, ITBI, registro, assessoria, desocupação e reforma, o custo total no cenário base chega a R$ 343.167,90 — desconto real de 27,8%, lucro estimado de -R$ 136.088,32 e ROI de 18,4%; o lance-teto racional (R$ 88.850 a R$ 109.062) fica muito abaixo do piso legal, ou seja, não existe lance viável nesta praça. A documentação agrava o quadro: a certidão anexada é a matrícula-mãe 59.896 do conjunto, não a matrícula da unidade, e a praça mais recente identificada (09/10/2026) é anterior à data de referência de 01/11/2026, com resultado não confirmado (DataJud/CNJ atualizado em 13/09/2026).

Pontos de atenção

⚠ Objeto é apenas direitos de compromissário comprador (contrato de gaveta não registrado) · altaO edital descreve o bem como direitos de compromissário comprador sobre o apartamento 74 e afirma que a penhora recai exclusivamente sobre esses direitos, de contrato particular de gaveta não registrado na matrícula-mãe. O arrematante não recebe a propriedade plena nem escritura.

⚠ Matrícula da unidade autônoma não fornecida — o anexo é a matrícula-mãe do conjunto · altaA certidão anexada é a matrícula 59.896, do terreno e das 358 averbações do Conjunto Miraflores III; os 50,576 m² citados aparecem como área de uma categoria de apartamentos, não como descrição individualizada da unidade 74. Não é possível verificar titularidade, penhoras, indisponibilidades, usufruto ou qualquer…

⚠ Piso da 2ª praça acima do valor de mercado — ágio e lance-teto abaixo do mínimo legal · altaO piso da 2ª praça é R$ 224.719,95, definido como lance igual ou superior a 60% da avaliação atualizada de R$ 373.423,44, enquanto o valor de mercado estimado por 12 comparáveis do próprio prédio e da mesma rua é R$ 220.297,42 (R$ 4.355,77/m²). O custo total de aquisição é de valor não estimado, conforme a planilha…

⚠ Vício de intimação — o edital presume supridas as notificações pessoais · altaO edital declara que a publicação supre eventual insucesso nas notificações pessoais das partes e patronos, sem comprovar as intimações do art. 889 do CPC (executada, cônjuge, CEF como credora hipotecária, Prefeitura, IPESP e ocupante).

⚠ Praça possivelmente encerrada e resultado não confirmado · mediaA data mais recente de praça identificada nos documentos é 09/10/2026, anterior à data de referência de 01/11/2026, enquanto o cadastro indica 2ª praça em 11/11/2026. O DataJud/CNJ, atualizado em 13/09/2026, não registra suspensão, extinção ou baixa, mas está defasado, e o resultado (arrematação, praça negativa,…

⚠ Imóvel ocupado por terceiro identificado — custo e prazo de desocupação · mediaO edital declara o imóvel ocupado e lista Alécio Leme de Souza como morador/ocupante. Não informa locação averbada, comodato ou título próprio. No rito judicial a imissão sai por mandado nos próprios autos (art. 901, § 2º, do CPC). Ação autônoma só é necessária se o ocupante provar título próprio, o que não consta dos…

⚠ Passivo de condomínio propter rem (risco residual mesmo com sub-rogação no preço) · baixaO débito exequendo de condomínio é de R$ 115.686,04. O IPTU em aberto soma R$ 9.101,07. O edital declara a sub-rogação de ambos no preço, nos arts. 130, parágrafo único, do CTN e 908, §1º, do CPC. O crédito condominial propter rem prefere às penhoras quirografárias, e o piso da 2ª praça (R$ 224.054,06) cobre a soma…

⚠ Expedição da carta condicionada a IBS, CBS e IS não quantificados · mediaO edital condiciona a expedição da carta de arrematação à apresentação do comprovante de recolhimento integral do IBS, da CBS e, quando aplicável, do IS, sem informar alíquota ou valor.

Esta é uma leitura automática preliminar, gratuita. O laudo completo da Veredika detalha o impacto financeiro/jurídico de cada ponto e traz uma recomendação de lance.

Verificando documentos…

Dados processuais

Número do processo0123238-43.2006.8.26.0003

Vara3ª Vara Cível do Foro Regional III - Jabaquara Comarca: São Paulo - SP Exequente: Conjunto Habita

Documentos (6)

📄 Avaliação — 207 KBAvaliação⬇📄 Certidão de Dívida Ativa — 356 KBCertidao⬇📄 Certidão de tributos imobiliários — 708 KBCertidao⬇📄 Ata Assembleia Condomínio — 859 KBDebitos⬇📄 Edital de leilão — 172 KBEdital⬇📄 Matrícula — 3.3 MBMatrícula⬇

Perguntas frequentes

Como funciona a compra deste imóvel em leilão?

O imóvel é arrematado por quem der o maior lance, respeitado o lance mínimo do edital. Leia sempre o edital e a matrícula antes de dar lance: eles trazem as regras, os prazos, as dívidas que acompanham o imóvel e a situação de posse.

Qual é o lance mínimo deste imóvel?

O lance mínimo é de R$ 224.719,95. É o menor valor aceito para arrematar; o valor final pode subir conforme os lances.

Quando será o leilão deste imóvel?

1º leilão em 09/10/2026, 2º leilão em 11/11/2026. Confirme sempre as datas no edital oficial, pois podem ser adiadas ou suspensas.

Quais custos existem além do valor do lance?

Além do lance, o arrematante costuma pagar comissão do leiloeiro (em geral 5%), ITBI, custas de registro e, dependendo do edital, IPTU e condomínio atrasados e a desocupação. Some tudo antes de definir seu lance máximo.

O imóvel pode estar ocupado?

Pode. O imóvel de leilão pode estar ocupado pelo antigo proprietário, por inquilino ou por terceiros. Quem ocupa muda o prazo e o custo da desocupação — verifique a situação de posse no edital antes de arrematar.

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📖 Guia: como analisar o edital e a matrícula antes de arrematar · Quanto custa arrematar

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O que checar antes de arrematar — Leilão extrajudicial

Confirme se a consolidação da propriedade está averbada na matrícula.
Verifique quais dívidas de condomínio e IPTU acompanham o imóvel após a arrematação.
Confirme a data-limite e as condições do direito de preferência do antigo devedor.
Cheque se a desocupação é por conta do arrematante e em que prazo.

A modalidade acima vem do catálogo do leiloeiro e deve ser confirmada no edital. A análise completa — classificação do rito, ônus, custo total e riscos da matrícula — é feita no laudo Veredika.