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Imóvel#2374154

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Imóvel 2 quartos, 49 m² em Sao Joao, Pouso Alegre/MG

Anúncio: PORTAL JARDINS DE GILLY

📍 RUA MADALENA PRADO OLIVEIRA, N. 140, Apto 604, TORRE 09, Sao Joao, Pouso Alegre, MG

Lance mínimo

R$ 225.000,00

AvaliaçãoR$ 225.000,00

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A Hasta não realiza leilões nem recebe lances: o leilão e o pagamento acontecem no site do leiloeiro oficial. Confira sempre o edital antes de dar lance. Termos de uso

115 m² total49 m² úteis2 quarto(s)

Dados do leilão

1º leilão06/01/2027

2º leilão12/01/2027

Modalidadeextrajudicial

LeiloeiroCaixa Econômica Federal

Visão geral Custos Localização Documentos Perguntas Semelhantes

Análise Hasta

Este imóvel está com lance 8% abaixo do m² típico de Pouso Alegre.

Lance mínimo por m²R$ 4.589/m²

m² típico em Pouso AlegreR$ 5.000/m² · base de 24 anúncios

Anunciado na Hasta29/10/2026 (há 16 dias)

Score de oportunidade23/100

Descrição

Apartamento, 115.63 de área total, 49.03 de área privativa, 0.00 de área do terreno, 2 qto(s), a.serv, WC, 1 sala(s), cozinha, 1 vaga(s) de garagem.

Análise de risco gratuita deste imóvel: hasta.com.br/imovel/2374154 · Ref. Hasta H2374154

Localização

📍 Sao Joao, Pouso Alegre, MG

Ver mapa ampliado ↗

Perfil da região

Salário médio mensal (trabalho formal): 2.4 salários mínimos (ano de referência: 2021)
População (Censo 2022): 152.217 pessoas (ano de referência: 2022)
Densidade demográfica: 280.43 hab/km² (ano de referência: 2022)
População com rendimento até ½ salário mínimo: 29 % (ano de referência: 2010)
População ocupada: 42.39 % (ano de referência: 2022)
Área da unidade territorial: 542.797 km² (ano de referência: 2025)
Taxa de crescimento anual: 1.28 % a.a. (ano de referência: 2022)
Taxa de alfabetização (15+): 97.1 % (ano de referência: 2022)

Quanto custa arrematar este imóvel

Lance mínimoR$ 225.000,00

Comissão do leiloeiro (5%)R$ 11.250,00

ITBI (3%)R$ 6.750,00

Escritura e registro (1,5%)R$ 3.375,00

Custo total estimadoR$ 246.375,00

Percentuais padrão de mercado; o edital do leilão pode fixar valores diferentes (sobretudo a comissão) — confirme no edital. Alíquota de ITBI padrão de 3% — varia por município; confirme na prefeitura ou no laudo completo. Débitos de IPTU e condomínio e o custo de desocupação não entram na conta: quem responde por eles depende do tipo de leilão — veja o bloco "O que checar antes de arrematar".

Há 62 imóveis em leilão à venda agora em Pouso Alegre/MG, com desconto médio de 36% sobre a avaliação.

Forma de pagamento

Pela página da Caixa, este imóvel não aceita financiamento: o pagamento é com recursos próprios, e o FGTS pode ser usado conforme o enquadramento do comprador. Confira as condições no edital antes de propor. Para imóveis que aceitam financiamento, use o simulador de financiamento.

Este imóvel no bairro

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Resumo do laudo Veredika

Leilão extrajudicial fiduciário (Lei 9.514/97, venda SFI CAIXA) do apartamento 604, Torre 09, do Edital de Leilão Público 0057/0226 CPA/RE, Lance 106 — Rua Madalena Prado Oliveira 140, São João, Pouso Alegre/MG, 49,03 m² privativos, 1 vaga, matrícula 118.490 do Ofício 1. O valor de mercado não é estimável com a amostra de comparáveis disponível — os indicadores deste laudo usam a avaliação/piso do edital como referência. Somando comissão de 5% (R$ 11.250), ITBI, registro, assessoria, desocupação e reforma, o desembolso do cenário base chega a R$ 297.543 — sem comparação percentual com o mercado — valor de mercado não estimável (amostra de comparáveis insuficiente) — e o custo total com carrego, a R$ 275.940,00: o negócio nasce com ágio em todos os três cenários (otimista -12,2%, base -23,8%, conservador -62,3%). Não há lance-teto viável: o lance que preservaria a margem-alvo fica abaixo do piso (R$ 155.646,15). A isso somam-se passivos ocultos não quantificados (IPTU e condomínio integralmente transferidos ao arrematante, item 19.4.1), ocupação não declarada com desocupação por conta do comprador (item 19.2), ausência de prova da comunicação das datas ao devedor (art. 27, §2º-A) e certidão de matrícula de 04/09/2026 já vencida. A cadeia registral em si é relativamente limpa — hipoteca de incorporação do R-3 cancelada pela Av-4 e alienação fiduciária do R-6 extinta pela consolidação da Av-12, sem penhora ou indisponibilidade averbada até aquele ato —, mas isso não compensa o preço. Recomendação: não dar lance nesta praça; reavaliar apenas se o piso cair para perto de R$ 113.000 em reoferta/venda direta e após fechar as pendências da seção de checklist.

Pontos de atenção

⚠ Preço de entrada sem deságio — piso igual à avaliação e custo total acima do valor de mercado · altaO valor de mercado não é estimável com a amostra de comparáveis disponível — os indicadores deste laudo usam a avaliação/piso do edital como referência.

⚠ IPTU e condomínio integralmente transferidos ao arrematante, sem valor declarado · altaO edital atribui ao comprador levantar e quitar dívidas condominiais e tributos, sem informar qualquer valor; por ser extrajudicial, não há sub-rogação no preço (art. 130, parágrafo único, do CTN não se aplica), e o condomínio pode cobrar do imóvel pela obrigação propter rem. Não há certidão da prefeitura nem extrato…

⚠ Ocupação não declarada e desocupação por conta e risco do comprador · altaO edital não informa se o lote 106 está ocupado, por quem ou se há locação; apenas vende 'no estado de ocupação e conservação em que se encontra' e transfere ao adquirente a desocupação e as reformas. Sem autos judiciais, a via é a ação autônoma de reintegração de posse do art. 30 da Lei 9.514/97, com liminar de 60…

⚠ Ausência de prova da comunicação das datas dos leilões ao devedor fiduciante · altaO edital é silente quanto à comunicação prevista no art. 27, §2º-A, e a certidão de matrícula não a comprova. É a exceção expressa à blindagem do art. 30, parágrafo único: a falta de notificação do devedor pode anular o leilão mesmo com a consolidação regular, e o comprador só teria devolução dos valores pagos, sem…

⚠ Certidão de matrícula desatualizada — ônus superveniente e CNIB não verificados · mediaA certidão foi emitida em 04/09/2026, cerca de 70 dias antes da data da análise (15/11/2026) e mais de 120 dias antes do 1º leilão, com validade notarial de 30 dias. Até a Av-12 não há penhora nem indisponibilidade averbada, mas gravame posterior não estaria refletido.

⚠ Direito de preferência do fiduciante até a data do segundo leilão · mediaO edital prevê que o devedor fiduciante pode readquirir o imóvel pelo valor da dívida mais encargos, com retirada do lote do leilão mesmo havendo lance vencedor; nesse caso não há comissão. A Dívida indicada no Anexo II é de R$ 155.646,15, bem abaixo do lance de R$ 225.000.

⚠ Primeiro leilão fora do prazo de 60 dias contados da consolidação · mediaA consolidação foi averbada com protocolo em 31/08/2026 e registro em 03/09/2026 (Av-12), e o 1º leilão está designado para 06/01/2027, cerca de 125 a 128 dias depois, mais que o dobro dos 60 dias do art. 27, caput, da Lei 9.514/97. A jurisprudência majoritária trata o prazo como impróprio, mas ele pode embasar ação…

⚠ Piso volátil, revogação e adiamento do certame pela CAIXA · mediaO edital permite atualização dos valores do Anexo II até a data da sessão e ressalva que a licitação não importa necessariamente proposta de contrato, podendo ser revogada, anulada, adiada ou prorrogada, sem previsão de indenização.

Esta é uma leitura automática preliminar, gratuita. O laudo completo da Veredika detalha o impacto financeiro/jurídico de cada ponto e traz uma recomendação de lance.

Verificando documentos…

Documentos (3)

📄 Matrícula 8787715767171Matrícula⬇📄 edital_74941927.pdfEdital⬇📄 matricula_45123614.pdfMatrícula⬇

Perguntas frequentes

Como funciona a compra deste imóvel em leilão?

O imóvel é arrematado por quem der o maior lance, respeitado o lance mínimo do edital. Leia sempre o edital e a matrícula antes de dar lance: eles trazem as regras, os prazos, as dívidas que acompanham o imóvel e a situação de posse.

Qual é o lance mínimo deste imóvel?

O lance mínimo é de R$ 225.000,00. É o menor valor aceito para arrematar; o valor final pode subir conforme os lances.

Quando será o leilão deste imóvel?

1º leilão em 06/01/2027, 2º leilão em 12/01/2027. Confirme sempre as datas no edital oficial, pois podem ser adiadas ou suspensas.

Quais custos existem além do valor do lance?

Além do lance, o arrematante costuma pagar comissão do leiloeiro (em geral 5%), ITBI, custas de registro e, dependendo do edital, IPTU e condomínio atrasados e a desocupação. Some tudo antes de definir seu lance máximo.

O imóvel pode estar ocupado?

Pode. O imóvel de leilão pode estar ocupado pelo antigo proprietário, por inquilino ou por terceiros. Quem ocupa muda o prazo e o custo da desocupação — verifique a situação de posse no edital antes de arrematar.

📖 Guia: como analisar o edital e a matrícula antes de arrematar · Quanto custa arrematar

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O que checar antes de arrematar — Leilão extrajudicial

Confirme se a consolidação da propriedade está averbada na matrícula.
Verifique quais dívidas de condomínio e IPTU acompanham o imóvel após a arrematação.
Confirme a data-limite e as condições do direito de preferência do antigo devedor.
Cheque se a desocupação é por conta do arrematante e em que prazo.

A modalidade acima vem do catálogo do leiloeiro e deve ser confirmada no edital. A análise completa — classificação do rito, ônus, custo total e riscos da matrícula — é feita no laudo Veredika.