Leilão de massa falida em São Paulo

404 imóveis de massa falida, recuperação judicial e liquidação estão à venda em São Paulo agora, 361 com praça nos próximos 30 dias. Os leiloeiros com mais lotes no estado são Faro Online, Mega Leilões, Milena Rosa Di Giacomo Adri.

A falência corre na vara da sede da empresa, que pode ficar em outra cidade ou em outro estado; o edital informa o juízo e o administrador judicial. As regras de piso, chamadas e sucessão são as mesmas em todo o país e estão na página de massa falida.

Em números, hoje

Lotes sem desfecho apurado ficam fora da taxa e do valor pago. Números do acervo da Hasta, atualizados a cada 30 minutos, recorte São Paulo.

O que é leilão de massa falida

Leilão de massa falida é a venda dos bens de uma empresa cuja falência foi decretada. Quem vende não é o dono: é o administrador judicial, nomeado pelo juiz, com a missão de transformar o patrimônio em dinheiro e pagar os credores na ordem que a lei fixa. O comprador adquire o bem em juízo, com carta de arrematação, como em qualquer venda judicial.

A página reúne quatro situações parecidas, mas com regras diferentes:

Falência

A empresa quebrou. O juiz decretou a falência, o administrador judicial arrecadou os bens e vai vendê-los pela Lei 11.101/2005. É o caso mais comum nesta página e o que tem a proteção mais forte para quem compra: o bem sai livre de ônus e sem sucessão nas dívidas da falida.

Recuperação judicial

A empresa ainda funciona e tenta se reerguer. Ela mesma vende bens para gerar caixa, com previsão no plano de recuperação ou com autorização do juiz. O regime é diferente e tem um risco próprio: a recuperação pode virar falência no meio do caminho. Há uma página só para imóveis de recuperação judicial.

Liquidação extrajudicial

Vale para bancos, consórcios, cooperativas de crédito e seguradoras. Não passa pelo juiz da falência: o Banco Central nomeia um liquidante, que vende os bens pela Lei 6.024/1974 (seguradoras seguem o Decreto-Lei 73/1966, com a Lei 6.024 subsidiária, sob a Susep). Os imóveis costumam ser agências, sedes e bens recebidos em pagamento de dívida.

Insolvência civil

É a "falência" da pessoa física ou da sociedade que não é empresária. Segue os arts. 748 a 786-A do Código de Processo Civil de 1973, mantidos em vigor pelo art. 1.052 do CPC de 2015. É rara e o rito se parece com a execução comum.

Por que o desconto costuma ser maior

Num leilão comum, o devedor tem interesse em que o imóvel saia caro, porque o excedente é dele. Na falência o devedor não tem interesse no excedente: o produto vai para o concurso de credores, a lei manda vender em até 180 dias da arrecadação e a venda acontece "independentemente de a conjuntura do mercado ser favorável ou desfavorável" (art. 142, §2º-A). O resultado é que os pisos caem rápido e a terceira chamada aceita qualquer valor. A contrapartida é um conjunto de riscos que não existe em outros leilões, tratado mais abaixo.

Riscos que só existem aqui

Os riscos comuns a todo leilão (ocupação, débitos, estado do imóvel) valem aqui. Mas a falência cria riscos que não existem nos outros ritos, e é neles que o comprador de primeira viagem tropeça. Cada um vem com o artigo e com a forma de checar antes do lance.

Pedido de restituição (art. 85)

Um terceiro pode pedir de volta um bem que estava em poder da falida mas não era dela: imóvel com alienação fiduciária, bem arrendado, bem de sócio arrecadado por engano. Se o pedido for julgado procedente depois do leilão, a regra é a restituição em dinheiro ao terceiro (art. 86, I); mas, havendo vício na venda, a arrematação pode ser discutida, e o arrematante fica meses sem o bem e sem o dinheiro. Como checar: procure no processo os incidentes de restituição sobre o lote e pergunte por escrito ao administrador judicial. Texto do art. 85.

Bem com alienação fiduciária não é da massa

Imóvel dado em garantia fiduciária a um banco pertence ao banco até a quitação. Na falência, o credor fiduciário o retira pelo pedido de restituição (art. 85); na recuperação judicial, o crédito fica fora dos efeitos do processo (art. 49, §3º). O imóvel pode aparecer num edital por engano, ou o lote pode ser só o direito da falida sobre ele, caso em que você arremata um direito, não o imóvel. Como checar: matrícula atualizada; registro de alienação fiduciária sem baixa é sinal de parar.

Passivo ambiental acompanha o imóvel

Na falência, a não sucessão do art. 141 alcança as obrigações da empresa; para a contaminação do próprio imóvel, a Súmula 623 do STJ trata a obrigação de reparar como propter rem, que acompanha o bem. Na recuperação judicial, o art. 60, parágrafo único, e o art. 66, §3º, afastam a sucessão "de qualquer natureza, inclusive ambiental", e a relação entre esses dispositivos e a Súmula 623 ainda não está pacificada: trate o passivo ambiental como risco seu em qualquer dos dois ritos. Como checar: histórico de uso do imóvel, licenças ambientais no processo, laudo de passivo quando a atividade era química, metalúrgica, de combustíveis ou de curtume.

Ocupação da sede

Sede de empresa falida costuma estar ocupada por ex-funcionários que ficaram como depositários, por antigo sócio ou por invasores. O arrematante paga a desocupação e espera o mandado. Como checar: visita e pergunta ao leiloeiro sobre quem está no imóvel e a que título.

Lote com máquinas e estoque

O que ficou dentro do galpão pode ser outro lote, pode ser da massa ou pode ser de terceiro (bem financiado, arrendado, em consignação). Guardar e devolver equipamento alheio é custo seu. Como checar: descrição exata do lote no edital e auto de arrecadação.

Unidades de incorporadora falida

Apartamento em prédio de construtora falida pode ter promitente comprador com contrato registrado, que tem preferência e pode exigir a unidade. Quando a incorporação tem patrimônio de afetação, terreno e unidades ficam fora da massa (art. 119, IX). Como checar: matrícula da unidade e do terreno, registro da incorporação e lista de compradores no processo.

IPTU e condomínio anteriores à falência

O art. 141, II, afasta a sucessão nas dívidas do devedor, inclusive tributárias. Para débitos que acompanham o imóvel, há decisões nos dois sentidos: parte dos tribunais os trata como crédito a habilitar na massa, parte entende que o arrematante responde por serem propter rem. O edital costuma dizer quem paga. Como checar: certidão de débitos da prefeitura, declaração do síndico e a cláusula do edital.

Recurso contra a decretação da falência

O falido pode recorrer da sentença que decretou a quebra. Se o tribunal a reformar, a massa deixa de existir e a venda ainda não concluída perde a base. Como checar: andamento do processo e dos agravos no tribunal.

Suspensão e juízo universal

O administrador judicial pode pedir a suspensão do leilão, e credores podem impugnar em 48 horas (art. 143). Além disso, o juízo da falência atrai as ações sobre bens do falido, ressalvadas as trabalhistas e as fiscais (art. 76), e os atos de constrição e venda passam pelo juízo falimentar: se o mesmo imóvel estiver penhorado em outra vara, a venda fora do juízo da falência pode ser ineficaz, e a penhora precisa ser tratada no juízo da falência. Como checar: matrícula com todas as penhoras e seus juízos, e confirmação de que o leilão é o do juízo da falência.

A conta completa

O lance é só a primeira linha. A conta de quem compra na falência tem oito itens, e três deles (desocupação, regularização e descontaminação) são os que mais surpreendem. Use a calculadora de custo do arremate para somar o seu caso.

Comissão do leiloeiro

Fixada pelo juiz no edital, em geral 5% sobre o valor da arrematação, paga pelo arrematante no ato. Não entra no preço e não gera ITBI.

ITBI

Imposto municipal, de 2% a 3% na maioria das cidades, pago antes do registro da carta. A base de cálculo é discutida: o STJ entende que a base é o valor da transação declarado (Tema 1.113) e, na arrematação judicial, o valor da arrematação, mas muitas prefeituras cobram pelo valor venal ou de referência. Como toda venda da massa é alienação judicial (art. 142, §8º), o entendimento se aplica. O guia de ITBI explica como contestar.

Registro e custas

Emolumentos do registro da carta de arrematação no cartório de imóveis, conforme a tabela do estado, mais custas de expedição da carta e eventuais certidões. Conte com algo entre 1% e 2% do valor.

Débitos que o edital atribuir ao arrematante

Pela regra, débitos anteriores do devedor ficam na massa (art. 141, II), e o art. 130, parágrafo único, do CTN sub-roga o tributo no preço da hasta pública. IPTU e condomínio em aberto são a zona cinzenta: se o edital os atribuir ao arrematante, entram na conta; se não disser nada, há risco de cobrança e vale provisionar.

Desocupação

Custas do pedido de imissão, oficial de justiça, mudança e guarda de bens do ocupante, e às vezes um acordo de saída, que costuma sair mais barato que meses de espera. Imóvel ocupado por ex-funcionários ou por antigo sócio é o caso típico.

Regularização

Galpões e sedes construídos aos poucos raramente têm habite-se de tudo. Regularizar envolve projeto, taxas da prefeitura e, às vezes, demolição de acréscimos. Terreno pode exigir desmembramento ou retificação de área.

Descontaminação e passivo ambiental

Em planta química, metalúrgica, de combustíveis ou curtume, o custo de investigação e remediação do solo pode superar o valor do imóvel. Na falência a obrigação acompanha o imóvel (Súmula 623 do STJ); na recuperação judicial o art. 60, parágrafo único, afasta a sucessão ambiental, sem que a relação com a Súmula esteja pacificada. Nos dois casos, provisione.

Imposto na revenda

Quem compra para revender paga imposto de renda sobre o ganho de capital, com alíquota progressiva de 15% a 22,5% para pessoa física. O custo de aquisição inclui comissão, ITBI, registro e reformas documentadas, o que reduz o ganho tributável. O livro gratuito da Hasta tem um capítulo sobre o imposto da revenda.

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