Leilão de massa falida: imóveis de empresas falidas com desconto

Em números, hoje

Lotes sem desfecho apurado ficam fora da taxa e do valor pago. Números do acervo da Hasta, atualizados a cada 30 minutos.

O que é leilão de massa falida

Leilão de massa falida é a venda dos bens de uma empresa cuja falência foi decretada. Quem vende não é o dono: é o administrador judicial, nomeado pelo juiz, com a missão de transformar o patrimônio em dinheiro e pagar os credores na ordem que a lei fixa. O comprador adquire o bem em juízo, com carta de arrematação, como em qualquer venda judicial.

A página reúne quatro situações parecidas, mas com regras diferentes:

Falência

A empresa quebrou. O juiz decretou a falência, o administrador judicial arrecadou os bens e vai vendê-los pela Lei 11.101/2005. É o caso mais comum nesta página e o que tem a proteção mais forte para quem compra: o bem sai livre de ônus e sem sucessão nas dívidas da falida.

Recuperação judicial

A empresa ainda funciona e tenta se reerguer. Ela mesma vende bens para gerar caixa, com previsão no plano de recuperação ou com autorização do juiz. O regime é diferente e tem um risco próprio: a recuperação pode virar falência no meio do caminho. Há uma página só para imóveis de recuperação judicial.

Liquidação extrajudicial

Vale para bancos, consórcios, cooperativas de crédito e seguradoras. Não passa pelo juiz da falência: o Banco Central nomeia um liquidante, que vende os bens pela Lei 6.024/1974 (seguradoras seguem o Decreto-Lei 73/1966, com a Lei 6.024 subsidiária, sob a Susep). Os imóveis costumam ser agências, sedes e bens recebidos em pagamento de dívida.

Insolvência civil

É a "falência" da pessoa física ou da sociedade que não é empresária. Segue os arts. 748 a 786-A do Código de Processo Civil de 1973, mantidos em vigor pelo art. 1.052 do CPC de 2015. É rara e o rito se parece com a execução comum.

Por que o desconto costuma ser maior

Num leilão comum, o devedor tem interesse em que o imóvel saia caro, porque o excedente é dele. Na falência o devedor não tem interesse no excedente: o produto vai para o concurso de credores, a lei manda vender em até 180 dias da arrecadação e a venda acontece "independentemente de a conjuntura do mercado ser favorável ou desfavorável" (art. 142, §2º-A). O resultado é que os pisos caem rápido e a terceira chamada aceita qualquer valor. A contrapartida é um conjunto de riscos que não existe em outros leilões, tratado mais abaixo.

A lei, traduzida

A venda de bens na falência está nos arts. 139 a 148 da Lei 11.101/2005, reescritos pela Lei 14.112/2020. Abaixo, os artigos que decidem o resultado para quem compra, em linguagem direta. O número do artigo vai junto para você conferir no texto oficial.

Art. 142: como se vende

Três modalidades: leilão eletrônico, presencial ou híbrido; processo competitivo organizado, conduzido por agente especializado, com procedimento descrito num relatório anexo ao plano; ou qualquer outra modalidade aprovada pelos credores ou pelo juiz. A reforma de 2020 acabou com a ordem de preferência que existia entre elas. Texto do art. 142.

O §2º-A traz cinco regras que explicam o preço baixo: a venda acontece mesmo com o mercado desfavorável; não espera o quadro de credores ficar pronto; pode usar leiloeiros e corretores; deve ocorrer em até 180 dias contados do auto de arrecadação; e não se aplica o conceito de preço vil (inciso V). O que não existe aqui é o conceito de preço vil do art. 891 do CPC, que protege o devedor no leilão comum; os 50% da segunda chamada, logo abaixo, são o piso daquela chamada, não um limite para a terceira.

O §3º-A organiza o leilão em três chamadas: a primeira pelo valor da avaliação, no mínimo; a segunda, em até 15 dias, por no mínimo 50% da avaliação; a terceira, em até 15 dias, por qualquer preço. O §3º manda aplicar o CPC no que couber, o que inclui as regras de publicação do edital e de pagamento.

O §7º exige a intimação eletrônica do Ministério Público e das Fazendas Públicas, sob pena de nulidade. É um dos vícios que anulam leilão de massa, e vale perguntar ao leiloeiro se ela foi feita. O §8º diz que toda venda feita pela lei é alienação judicial, o que importa para o ITBI e para a carta de arrematação.

Art. 141: o que vem junto com o bem

O inciso II é a principal proteção de quem compra na falência: o bem sai livre de qualquer ônus e não há sucessão do arrematante nas obrigações do devedor, inclusive tributárias, trabalhistas e de acidente de trabalho. Hipotecas e penhoras anteriores são baixadas e os credores se sub-rogam no preço (inciso I). Texto do art. 141.

O §1º derruba a proteção quando o arrematante é: sócio da sociedade falida, ou sociedade controlada pelo falido; parente, em linha reta ou colateral até o 4º grau, consanguíneo ou afim, do falido ou de sócio da sociedade falida; ou identificado como agente do falido com o objetivo de fraudar a sucessão. Nesses casos as dívidas acompanham o bem. O §2º diz que empregados contratados pelo arrematante entram com contrato novo, sem responsabilidade pelo contrato antigo.

Art. 143: a janela de 48 horas

Credores, o devedor e o Ministério Público podem impugnar a venda em 48 horas contadas da arrematação. O juiz decide em 5 dias e, se rejeitar, manda entregar o bem. Impugnação pelo preço só é recebida com oferta firme maior e caução de 10% (§1º), e quem oferece fica vinculado como arrematante (§2º). Impugnação infundada é ato atentatório à dignidade da justiça (§4º). Texto do art. 143.

Arts. 144 e 145: outros caminhos

O juiz pode autorizar modalidade diferente de venda quando houver motivo justificado, a pedido do administrador judicial ou do comitê (art. 144), e o art. 142, V, admite qualquer outra modalidade aprovada nos termos da lei. Quando o edital falar em "venda direta" ou "proposta fechada", é daqui que vem a autorização. O art. 145 trata de outra coisa: os credores podem adjudicar os bens ou adquiri-los por meio de sociedade, fundo ou veículo de investimento, com a proteção do art. 141 (§1º).

Arts. 60 e 66: o lado da recuperação judicial

Na recuperação judicial a venda de filial ou unidade produtiva isolada prevista no plano segue o art. 142 e sai sem sucessão de qualquer natureza, inclusive ambiental e regulatória (art. 60 e parágrafo único). Bem que não está no plano só pode ser vendido com autorização do juiz, ouvido o comitê de credores (art. 66). Texto do art. 60.

Falência, recuperação judicial, judicial comum, fiduciário e Caixa: o que muda

O mesmo imóvel pode ir a leilão por ritos diferentes, e a resposta certa para quase toda pergunta muda com o rito. A tabela compara a falência com os outros quatro caminhos mais comuns. Onde a célula diz "varia", a regra é do edital, não da lei: leia o edital.

Dois pontos pedem atenção. Primeiro, "não há sucessão" vale para as obrigações do devedor, não para passivos que acompanham o próprio imóvel, como contaminação ambiental e obrigações urbanísticas. Segundo, o juízo da falência é indivisível e atrai as ações sobre bens do falido, ressalvadas as trabalhistas e as fiscais (art. 76): se o mesmo imóvel estiver sendo leiloado em outra vara, a venda fora do juízo da falência pode ser ineficaz, e o lote precisa de uma verificação a mais.

Passo a passo, da decretação à chave

Do dia em que o juiz decreta a falência até o dia em que o arrematante recebe a chave, o processo passa por doze etapas. O prazo de cada uma é o observado na prática em varas organizadas; vara sobrecarregada ou processo com incidente dobra ou triplica o tempo.

1. Decretação da falência. A sentença nomeia o administrador judicial, fixa o termo legal e manda comunicar a falência aos registros e órgãos públicos (art. 99); a averbação nas matrículas vem dessa comunicação. A partir daqui o falido perde a administração dos bens. Onde trava: recurso contra a própria sentença, que pode suspender a venda.
2. Arrecadação. O administrador judicial recolhe os bens e lavra o auto de arrecadação, com a lista e a descrição de cada um (art. 108). Prazo típico: semanas a poucos meses. Onde trava: bens em poder de terceiros, imóveis em outras comarcas, documentação perdida.
3. Avaliação. O próprio administrador ou um avaliador nomeado dá o valor de cada bem, que vira a referência da primeira chamada. Onde trava: avaliação antiga que não foi atualizada até o leilão.
4. Plano de realização do ativo. O administrador apresenta ao juiz, em 60 dias da nomeação, como e em que ordem vender (art. 99, §3º); a lei manda concluir a venda em 180 dias do auto de arrecadação (art. 142, §2º-A, IV). É aqui que se decide se o imóvel vai sozinho ou em bloco com a fábrica. Onde trava: discordância dos credores sobre vender em bloco ou separado.
5. Decisão que autoriza a venda. O juiz fixa a modalidade e as condições, ouvidos o administrador, o Ministério Público e o comitê, se houver. Essa decisão é o documento que dá segurança ao comprador: sem ela, não há leilão válido.
6. Edital. O leiloeiro publica o edital com a descrição do lote, as datas das chamadas, os pisos, a comissão e as condições de pagamento. Pelo CPC, aplicado pelo §3º do art. 142, a publicação antecede o leilão em pelo menos 5 dias, e os editais da massa costumam dar mais. Onde trava: vício de publicação ou falta de intimação do Ministério Público e das Fazendas (art. 142, §7º), que anulam o leilão.
7. Chamadas. Primeira pela avaliação; segunda, em até 15 dias, por no mínimo 50%; terceira, em até 15 dias, por qualquer preço (art. 142, §3º-A). Tudo acontece em cerca de um mês, contado da primeira chamada.
8. Auto de arrematação. O leiloeiro lavra o auto com o vencedor e o valor. O arrematante paga a comissão e, conforme o edital, o sinal ou o preço total.
9. 48 horas de impugnação. Credores, falido e Ministério Público podem impugnar (art. 143). O juiz decide em 5 dias. Onde trava: impugnação com oferta maior e caução de 10%, que reabre a disputa.
10. Homologação e pagamento. Sem impugnação, ou rejeitada ela, o juiz homologa e o arrematante completa o pagamento no prazo do edital. Quem não paga perde o sinal e pode responder pela diferença.
11. Carta de arrematação, registro e ITBI. O cartório do processo expede a carta; o arrematante paga o ITBI e registra a carta na matrícula. Prazo típico: um a três meses após a homologação. Onde trava: exigência de certidões pelo registro de imóveis e discussão sobre a base do ITBI.
12. Imissão na posse. Com a carta, o arrematante pede ao juiz da falência o mandado de imissão. Imóvel vazio: dias. Imóvel ocupado: meses, com oficial de justiça e, se preciso, força policial.

Em processo sem incidente, do leilão à chave leva de três a seis meses. Com restituição, impugnação ou recurso contra a decretação, pode passar de um ano. Por isso o dinheiro do lance não deve ser dinheiro de que você precise no curto prazo.

Riscos que só existem aqui

Os riscos comuns a todo leilão (ocupação, débitos, estado do imóvel) valem aqui. Mas a falência cria riscos que não existem nos outros ritos, e é neles que o comprador de primeira viagem tropeça. Cada um vem com o artigo e com a forma de checar antes do lance.

Pedido de restituição (art. 85)

Um terceiro pode pedir de volta um bem que estava em poder da falida mas não era dela: imóvel com alienação fiduciária, bem arrendado, bem de sócio arrecadado por engano. Se o pedido for julgado procedente depois do leilão, a regra é a restituição em dinheiro ao terceiro (art. 86, I); mas, havendo vício na venda, a arrematação pode ser discutida, e o arrematante fica meses sem o bem e sem o dinheiro. Como checar: procure no processo os incidentes de restituição sobre o lote e pergunte por escrito ao administrador judicial. Texto do art. 85.

Bem com alienação fiduciária não é da massa

Imóvel dado em garantia fiduciária a um banco pertence ao banco até a quitação. Na falência, o credor fiduciário o retira pelo pedido de restituição (art. 85); na recuperação judicial, o crédito fica fora dos efeitos do processo (art. 49, §3º). O imóvel pode aparecer num edital por engano, ou o lote pode ser só o direito da falida sobre ele, caso em que você arremata um direito, não o imóvel. Como checar: matrícula atualizada; registro de alienação fiduciária sem baixa é sinal de parar.

Passivo ambiental acompanha o imóvel

Na falência, a não sucessão do art. 141 alcança as obrigações da empresa; para a contaminação do próprio imóvel, a Súmula 623 do STJ trata a obrigação de reparar como propter rem, que acompanha o bem. Na recuperação judicial, o art. 60, parágrafo único, e o art. 66, §3º, afastam a sucessão "de qualquer natureza, inclusive ambiental", e a relação entre esses dispositivos e a Súmula 623 ainda não está pacificada: trate o passivo ambiental como risco seu em qualquer dos dois ritos. Como checar: histórico de uso do imóvel, licenças ambientais no processo, laudo de passivo quando a atividade era química, metalúrgica, de combustíveis ou de curtume.

Ocupação da sede

Sede de empresa falida costuma estar ocupada por ex-funcionários que ficaram como depositários, por antigo sócio ou por invasores. O arrematante paga a desocupação e espera o mandado. Como checar: visita e pergunta ao leiloeiro sobre quem está no imóvel e a que título.

Lote com máquinas e estoque

O que ficou dentro do galpão pode ser outro lote, pode ser da massa ou pode ser de terceiro (bem financiado, arrendado, em consignação). Guardar e devolver equipamento alheio é custo seu. Como checar: descrição exata do lote no edital e auto de arrecadação.

Unidades de incorporadora falida

Apartamento em prédio de construtora falida pode ter promitente comprador com contrato registrado, que tem preferência e pode exigir a unidade. Quando a incorporação tem patrimônio de afetação, terreno e unidades ficam fora da massa (art. 119, IX). Como checar: matrícula da unidade e do terreno, registro da incorporação e lista de compradores no processo.

IPTU e condomínio anteriores à falência

O art. 141, II, afasta a sucessão nas dívidas do devedor, inclusive tributárias. Para débitos que acompanham o imóvel, há decisões nos dois sentidos: parte dos tribunais os trata como crédito a habilitar na massa, parte entende que o arrematante responde por serem propter rem. O edital costuma dizer quem paga. Como checar: certidão de débitos da prefeitura, declaração do síndico e a cláusula do edital.

Recurso contra a decretação da falência

O falido pode recorrer da sentença que decretou a quebra. Se o tribunal a reformar, a massa deixa de existir e a venda ainda não concluída perde a base. Como checar: andamento do processo e dos agravos no tribunal.

Suspensão e juízo universal

O administrador judicial pode pedir a suspensão do leilão, e credores podem impugnar em 48 horas (art. 143). Além disso, o juízo da falência atrai as ações sobre bens do falido, ressalvadas as trabalhistas e as fiscais (art. 76), e os atos de constrição e venda passam pelo juízo falimentar: se o mesmo imóvel estiver penhorado em outra vara, a venda fora do juízo da falência pode ser ineficaz, e a penhora precisa ser tratada no juízo da falência. Como checar: matrícula com todas as penhoras e seus juízos, e confirmação de que o leilão é o do juízo da falência.

Erros de primeira viagem

Cinco erros que se repetem entre quem compra na falência pela primeira vez. Cada um vem com a alternativa.

1. Achar que "sem sucessão" resolve a ocupação

O art. 141 trata de dívidas, não de posse. O imóvel sai livre de ônus e chega ocupado. Em vez disso: visite, descubra quem está lá e a que título, e ponha prazo e custo de desocupação na conta antes de dar o lance.

2. Apostar na terceira chamada sem ler o processo

"Qualquer preço" atrai gente que espera o lote cair para 20% da avaliação. Mas o administrador pode suspender, um credor pode impugnar com oferta maior e o juiz pode não homologar um valor que considere lesivo à massa. Em vez disso: leia o relatório mensal do administrador judicial e as decisões recentes do processo; eles mostram se a venda vem sendo contestada.

3. Contar com parcelamento ou financiamento

Edital de massa falida costuma exigir pagamento integral em poucos dias, e o banco não financia bem sem carta registrada. Em vez disso: tenha o valor total, a comissão e o ITBI disponíveis antes do leilão; parcelamento só se o edital previr.

4. Não visitar porque "é só um galpão"

Galpão de empresa falida fica anos sem manutenção: telhado, instalações elétricas e piso industrial são caros de refazer, e pode haver resíduo químico ou entulho de máquinas. Em vez disso: visite com alguém que entenda de construção industrial e, em atividade de risco, peça o histórico ambiental.

5. Ignorar a matrícula e o auto de arrecadação

A averbação da falência na matrícula (comunicada por força do art. 99) e o auto de arrecadação são o que prova que o bem é da massa. Sem eles, o lote pode ser de terceiro, ter alienação fiduciária ou estar em disputa. Em vez disso: peça a matrícula atualizada e confira o imóvel na lista de arrecadação do processo antes de se habilitar.

A conta completa

O lance é só a primeira linha. A conta de quem compra na falência tem oito itens, e três deles (desocupação, regularização e descontaminação) são os que mais surpreendem. Use a calculadora de custo do arremate para somar o seu caso.

Comissão do leiloeiro

Fixada pelo juiz no edital, em geral 5% sobre o valor da arrematação, paga pelo arrematante no ato. Não entra no preço e não gera ITBI.

ITBI

Imposto municipal, de 2% a 3% na maioria das cidades, pago antes do registro da carta. A base de cálculo é discutida: o STJ entende que a base é o valor da transação declarado (Tema 1.113) e, na arrematação judicial, o valor da arrematação, mas muitas prefeituras cobram pelo valor venal ou de referência. Como toda venda da massa é alienação judicial (art. 142, §8º), o entendimento se aplica. O guia de ITBI explica como contestar.

Registro e custas

Emolumentos do registro da carta de arrematação no cartório de imóveis, conforme a tabela do estado, mais custas de expedição da carta e eventuais certidões. Conte com algo entre 1% e 2% do valor.

Débitos que o edital atribuir ao arrematante

Pela regra, débitos anteriores do devedor ficam na massa (art. 141, II), e o art. 130, parágrafo único, do CTN sub-roga o tributo no preço da hasta pública. IPTU e condomínio em aberto são a zona cinzenta: se o edital os atribuir ao arrematante, entram na conta; se não disser nada, há risco de cobrança e vale provisionar.

Desocupação

Custas do pedido de imissão, oficial de justiça, mudança e guarda de bens do ocupante, e às vezes um acordo de saída, que costuma sair mais barato que meses de espera. Imóvel ocupado por ex-funcionários ou por antigo sócio é o caso típico.

Regularização

Galpões e sedes construídos aos poucos raramente têm habite-se de tudo. Regularizar envolve projeto, taxas da prefeitura e, às vezes, demolição de acréscimos. Terreno pode exigir desmembramento ou retificação de área.

Descontaminação e passivo ambiental

Em planta química, metalúrgica, de combustíveis ou curtume, o custo de investigação e remediação do solo pode superar o valor do imóvel. Na falência a obrigação acompanha o imóvel (Súmula 623 do STJ); na recuperação judicial o art. 60, parágrafo único, afasta a sucessão ambiental, sem que a relação com a Súmula esteja pacificada. Nos dois casos, provisione.

Imposto na revenda

Quem compra para revender paga imposto de renda sobre o ganho de capital, com alíquota progressiva de 15% a 22,5% para pessoa física. O custo de aquisição inclui comissão, ITBI, registro e reformas documentadas, o que reduz o ganho tributável. O livro gratuito da Hasta tem um capítulo sobre o imposto da revenda.

Que tipo de bem aparece e para quem serve

O inventário da falência é diferente do inventário do leilão comum: menos apartamento e casa, mais imóvel de uso empresarial. Cada tipo tem um comprador natural e um cuidado próprio.

Galpão e planta industrial

O lote mais típico. Serve à indústria vizinha que quer expandir, ao operador logístico e ao investidor que aluga para galpão. Cuidado: estado do telhado e das instalações, máquinas deixadas dentro e passivo ambiental da atividade anterior.

Sede corporativa e prédio de escritórios

Atrai empresa que quer sede própria e investidor de renda. Cuidado: ocupação por ex-funcionários, condomínio em atraso e obsolescência de instalações (ar-condicionado central, elevadores).

Terreno de incorporadora

Construtora e loteadora compram para desenvolver. Cuidado: promessas de compra e venda registradas, patrimônio de afetação (que tira o terreno da massa) e aprovação urbanística vencida.

Fazenda e imóvel rural

Produtor da região e fundo agrícola. Cuidado: CCIR, ITR, georreferenciamento, reserva legal e arrendatário na posse. Imóvel rural de agroindústria falida pode ter passivo ambiental e dívida de ITR que a prefeitura ou a União discutem.

Hotel, posto de combustível e shopping

Operador do setor. Cuidado: licenças que não se transferem, contrato de bandeira ou de franquia, e no posto o passivo de tanque enterrado, que exige investigação de solo.

Estoque de apartamentos de construtora falida

O caso em que a pessoa física entra. Unidades prontas ou quase prontas, às vezes em lotes de várias unidades. Cuidado: promitente comprador da unidade, obra inacabada que precisa de novo responsável técnico, e condomínio que ainda não foi instituído.

Imóveis de banco ou consórcio em liquidação

Agências, sedes e imóveis recebidos em dação. Costumam estar documentados e desocupados; o liquidante vende por edital próprio. Comprador típico: investidor de renda e comércio de rua.

Bens de insolvência civil

Casa e apartamento do devedor pessoa física. Raro, e o rito se parece com a execução comum, inclusive na discussão de bem de família.

Como investigar um lote

Em leilão de massa falida o lote tem um processo inteiro por trás, e quase tudo que você precisa saber está escrito nele. O trabalho é saber onde olhar.

Onde olhar

• O processo de falência. Público, no site do tribunal, pelo número que consta do edital. Procure a sentença de quebra, a decisão que autorizou a venda, os pedidos de restituição e os agravos pendentes.
• O site do administrador judicial. Administradores profissionais mantêm página por processo com editais, relatórios e avisos aos credores. É a fonte mais organizada.
• O relatório mensal do administrador (art. 22, III). Conta o estado da liquidação, as vendas feitas e as pendências. Mostra se o lote já foi a leilão antes e por que não saiu.
• O laudo de avaliação. Base da primeira chamada. Confira a data: avaliação antiga pode estar abaixo ou acima do mercado.
• O quadro geral de credores. Mostra quem tem a receber e quem pode ter interesse em impugnar.
• O edital. Descrição do lote, pisos, comissão, pagamento, visita e cláusula sobre débitos. É a lei do leilão.
• A matrícula atualizada. Pedida ao cartório ou por central eletrônica. Averbação da falência, alienação fiduciária, penhoras de outros juízos e promessas registradas aparecem aqui.

Checklist antes do lance

1. O imóvel está no auto de arrecadação e tem a falência averbada na matrícula?
2. Há decisão do juiz autorizando a venda nesta modalidade e com estas condições?
3. Existe pedido de restituição ou alienação fiduciária sobre o lote?
4. Há recurso pendente contra a sentença de falência?
5. O edital diz quem paga IPTU e condomínio anteriores?
6. Quem ocupa o imóvel e a que título?
7. O lote é só o imóvel ou inclui máquinas, estoque e benfeitorias de terceiros?
8. A atividade anterior pode ter deixado passivo ambiental?
9. Você, seus sócios ou parentes têm vínculo com o falido que afaste a não sucessão (art. 141, §1º)?
10. O dinheiro do lance, da comissão, do ITBI e da desocupação está disponível à vista?

Pergunta sem resposta vira pergunta por escrito ao administrador judicial, pelo canal do edital. Resposta por escrito protege você se a venda for questionada depois.

Recuperação judicial, liquidação e insolvência: o que muda

A página reúne, além da falência, três regimes vizinhos. O que muda para quem compra, em resumo.

Recuperação judicial

A empresa vende para sobreviver, não para fechar. Bens previstos no plano, em especial filiais e unidades produtivas isoladas, saem pelo art. 142 e sem sucessão de qualquer natureza (art. 60). Bens fora do plano precisam de autorização do juiz (art. 66). O rito traz dois cuidados próprios: a venda pode ser organizada como processo competitivo com proponente âncora, e a recuperação pode ser convolada em falência (art. 73), o que muda quem vende e sob quais regras. A página de recuperação judicial detalha.

Liquidação extrajudicial

Bancos, consórcios, cooperativas de crédito e seguradoras não falem pela Lei 11.101 enquanto estão sob regime do Banco Central ou da Susep. O liquidante vende os bens por edital próprio, costuma contratar leiloeiro e presta contas ao órgão regulador, não ao juiz. A Lei 6.024 manda aplicar a lei de falências no que couber (art. 34), e os tribunais divergem sobre estender o art. 141 à liquidação extrajudicial: leia a cláusula de débitos do edital como se a sucessão pudesse existir, e trate o contrário como ganho.

Insolvência civil

Pessoa física ou sociedade não empresária com dívidas maiores que o patrimônio. O rito é o dos arts. 748 a 786-A do CPC de 1973, mantido pelo art. 1.052 do CPC de 2015. A venda segue as regras da execução comum: duas praças, piso de 50% e proteção do bem de família. É o caso mais raro desta página.

Casos que explicam

Alguns processos famosos explicam, melhor que a lei, o que está em jogo. Os fatos abaixo são públicos; cada caso ilustra um conceito desta página.

Varig: a primeira grande recuperação judicial

Em junho de 2005, dias depois de a Lei 11.101 entrar em vigor, a Varig pediu recuperação judicial. Em 2006 a parte operacional da companhia foi vendida em leilão como unidade produtiva isolada, e o comprador a recebeu sem as dívidas da antiga empresa. A recuperação não se sustentou e a falência veio em 2010. Conceito: UPI e não sucessão do art. 60, e a convolação em falência.

Vasp: a liquidação lenta de uma frota e de imóveis

A Vasp parou de voar em 2005, entrou em recuperação judicial e teve a falência decretada em 2008. Hangares, terrenos e sedes da companhia foram a leilão ao longo de mais de uma década, muitos em áreas de aeroporto com concessão e ocupação complicadas. Conceito: prazo real de uma massa grande e a ocupação como principal risco do imóvel.

Mesbla: a falência sob a lei antiga

A rede de lojas de departamento pediu concordata em 1995 e teve a falência decretada em 1999, ainda sob o Decreto-Lei 7.661/1945. Os prédios das lojas em centros de cidade foram vendidos aos poucos, e o processo se arrastou por muitos anos. Conceito: por que a lei de 2005 criou o prazo de 180 dias para vender e tirou o preço vil do caminho.

Encol: a construtora e os compradores de apartamento

A Encol, uma das maiores construtoras do país, pediu concordata em 1997 e faliu em 1999, deixando centenas de prédios inacabados e dezenas de milhares de compradores. A disputa entre compradores e massa sobre as unidades levou à criação do patrimônio de afetação, primeiro pela Medida Provisória 2.221/2001 e depois pela Lei 10.931/2004. Conceito: promitente comprador, patrimônio de afetação e por que o apartamento de construtora falida exige leitura da matrícula do terreno.

Oi: unidades produtivas e proponente âncora

A operadora pediu recuperação judicial em 2016, a maior do país até então. Entre 2020 e 2022 vendeu torres, fibra, data centers e a operação móvel como unidades produtivas isoladas, em processos competitivos com proponente âncora que podia cobrir a melhor oferta. Conceito: processo competitivo organizado do art. 142, IV, e o stalking horse. O caso teve novos capítulos depois de 2022, fora do escopo deste exemplo.

Próximo passo

Leu até aqui e tem um lote em vista? Três caminhos, do mais rápido ao mais completo.

Laudo Veredika do lote

A Hasta lê o edital, a matrícula e o processo do imóvel e entrega um laudo com os riscos, os custos e a classificação do lote. Para massa falida, o laudo passa por um crítico falimentar que confere a decisão que autorizou a venda, a não sucessão e as exceções do art. 141. Abra a ficha do imóvel e peça o laudo.

Alerta de novos lotes de massa falida

Cadastre um alerta no seu painel com o tipo de imóvel e a região que interessam, e receba por e-mail quando um lote de falência, recuperação judicial ou liquidação entrar no acervo.

O livro gratuito

"Morar bem em imóveis de leilão" é o livro gratuito da Hasta, com os ritos, os custos, a análise de edital e matrícula e o imposto da revenda, para quem quer entender o leilão inteiro antes do primeiro lance.

E se a dúvida for jurídica e específica do seu caso, procure um advogado com prática em direito falimentar. Esta página explica a regra; o processo concreto é o que decide.

Glossário rápido

Massa falida

O conjunto de bens, direitos e obrigações da empresa cuja falência foi decretada. É a massa, representada pelo administrador judicial, quem vende os bens em leilão.

Administrador judicial

Profissional ou empresa nomeada pelo juiz para administrar a massa falida: arrecadar bens, avaliá-los, vendê-los e pagar os credores (arts. 21 e 22 da Lei 11.101/2005).

Arrecadação

Ato pelo qual o administrador judicial recolhe os bens do falido para a massa, logo após a decretação da falência (art. 108).

Quadro geral de credores (QGC)

Lista consolidada de quem tem a receber da massa, com o valor e a classe de cada crédito. Define a ordem de pagamento com o dinheiro das vendas.

Chamada (1ª, 2ª e 3ª)

Cada rodada de lances do leilão. Na primeira o piso é a avaliação; na segunda, 50% dela; na terceira, qualquer valor (art. 142, §3º-A).

Lance condicionado

Figura de edital, sem previsão na Lei 11.101: lance abaixo do piso da chamada, registrado para apreciação do juiz e do administrador judicial. Só vale se o edital a admitir e não garante a arrematação.

Impugnação à venda

Objeção que credores, o falido ou o Ministério Público podem apresentar em 48 horas após o leilão, por vício ou preço (art. 143).

Pedido de restituição

Pedido de terceiro para retirar da massa um bem que lhe pertence, como imóvel com alienação fiduciária (art. 85). Pode atingir o lote arrematado.

Unidade produtiva isolada (UPI)

Bloco de bens (filial ou unidade produtiva) vendido em conjunto, na recuperação judicial (art. 60) ou na falência (art. 140, II), sem sucessão do comprador nas dívidas da devedora.

Convolação em falência

Transformação da recuperação judicial em falência, por descumprimento do plano, por deliberação dos credores ou por outras hipóteses do art. 73.

Glossário completo da falência · Imóveis por administrador judicial