Antes de começar

Este livro foi escrito para uma pessoa específica: você, que não é advogado, não é investidor profissional e quer comprar em leilão o imóvel onde vai morar. Não é um livro sobre ganhar dinheiro revendendo apartamentos. É um livro sobre trocar o aluguel, ou a casa apertada, por um lar próprio pagando menos do que pagaria no mercado comum, sem cair nas armadilhas que fazem o desconto virar prejuízo.

Nós, da Hasta, acompanhamos todos os dias milhares de leilões de imóveis no Brasil inteiro: judiciais, de bancos, da CAIXA, de massas falidas. Lemos editais e matrículas aos milhares. O que aprendemos nesse trabalho está aqui, traduzido para a língua de quem nunca entrou num leilão.

Um aviso honesto, logo na primeira página

Este livro é orientação prática. Ele não é parecer jurídico e não substitui um advogado.

Explicamos as regras gerais com o máximo de cuidado, citando a lei correta em cada ponto. Mas cada leilão tem o seu edital, cada imóvel tem a sua matrícula e cada processo tem a sua história. Uma cláusula diferente no edital, uma averbação esquecida na matrícula ou uma decisão do juiz no meio do caminho podem mudar a resposta. Nenhum livro consegue prever o seu caso concreto.

Por isso, ao longo do texto, você vai encontrar pontos marcados com clareza: "aqui, consulte um advogado". Não colocamos esse aviso por formalidade. Colocamos onde ele realmente faz diferença no seu bolso: imóvel ocupado por quem não quer sair, dívida que pode acompanhar o imóvel, processo com recurso pendente, arrematação de direitos em vez da propriedade. Nesses pontos, além de recomendar o advogado, damos o roteiro da conversa: quais perguntas fazer, quais documentos levar, o que a resposta precisa conter. Assim você paga por uma consulta objetiva, e não por uma aula.

Também não prometemos retorno, lucro ou economia certa. Leilão tem desconto na média, não em todo lote. Há imóveis que, somados todos os custos, saem mais caros do que no mercado comum. Ensinar você a reconhecer esses casos é parte do trabalho deste livro.

Como este livro está organizado

O livro tem cinco partes.

• Parte I: Entenda. Por que o imóvel de leilão custa menos, quem pode comprar e com que dinheiro, e as três perguntas que definem todo o resto.
• Parte II: Escolha seu tipo. Não existe "o leilão". Existem mais de dez tipos, cada um com sua lei, seu piso, seus prazos e seus riscos. Aqui você descobre qual combina com o seu dinheiro e com a sua pressa.
• Parte III: A jornada. Do primeiro anúncio às chaves na mão: encontrar, visitar, ler o edital, ler a matrícula, calcular o custo total, dar o lance, pagar, registrar, desocupar e morar.
• Parte IV: Dossiê. Editais reais comentados, com os dados das pessoas apagados, e matrículas didáticas construídas para ensinar a ler cada linha. Fecha com três histórias completas, do lance ao desfecho.
• Parte V: Ferramentas. Checklists, planilha de custo total e glossário, com o quadro das leis citadas no glossário.

Duas trilhas de leitura

Nem todo mundo tem o mesmo tempo. Por isso sugerimos dois caminhos.

Trilha curta (cerca de duas horas)

Se você quer o essencial para não errar, leia nesta ordem:

1. Capítulo 3, As três perguntas que definem tudo. Quem é o dono hoje, se o vendedor pode recusar o seu lance e qual lei rege a venda. Com essas respostas você identifica o tipo do leilão.
2. Capítulo 4, Mapa de decisão. Um fluxograma que cruza o seu dinheiro, a sua pressa e a sua tolerância a imóvel ocupado com o tipo de leilão mais adequado.
3. Capítulo 12, Ler o edital. O edital é a regra do jogo. Ali estão o piso, a comissão, quem paga as dívidas e quem cuida da desocupação.
4. Capítulo 14, Custo total. O lance é só uma parte do que você vai pagar. Este capítulo mostra o resto.
5. Capítulo 19, Erros que destroem o sonho. Os tropeços mais comuns de quem compra para morar, e como evitá-los.

A trilha curta não substitui a completa. Ela serve para você não dar um lance às cegas enquanto lê o resto.

Trilha completa

Leia do começo ao fim. Os capítulos foram escritos para se apoiar uns nos outros: o que você aprende sobre a matrícula no capítulo 13 é usado no dossiê do capítulo 23; o custo total do capítulo 14 vira a planilha do capítulo 28. Quando um assunto depender de outro, avisamos qual capítulo ler antes.

Como ler as caixas

Ao longo dos capítulos você vai encontrar sempre os mesmos elementos:

• Na prática: um exemplo com números, para tirar a regra do papel.
• Atenção: um risco que custa dinheiro. Leia todas.
• Tabela por tipo: quando a resposta muda conforme o leilão, mostramos lado a lado o judicial, o fiduciário e o da CAIXA, os três que você mais vai encontrar.
• Faça isto agora na Hasta: o passo prático para aplicar o capítulo na nossa plataforma.
• Resumo: cinco linhas para revisar depois.

Nos editais e matrículas do dossiê, os dados do imóvel aparecem como estão (endereço, matrícula, cartório, valores), porque é isso que você precisa aprender a ler. Os dados das pessoas foram trocados por "EXECUTADO", "FULANO DE TAL" ou "000.000.000-00", e o número do processo aparece como "Processo nº [omitido]".

O que você saberá fazer ao terminar

Ao fim do livro, você será capaz de:

1. Identificar o tipo do leilão em poucos minutos, lendo o edital e a matrícula, e saber qual lei rege aquela venda.
2. Escolher os tipos de leilão compatíveis com o seu dinheiro (à vista, parcelado, financiado, com FGTS) e com o seu prazo para mudar.
3. Ler um edital e localizar o que importa: piso, datas, comissão, forma de pagamento, dívidas, ocupação.
4. Ler uma matrícula e reconhecer ônus que caem com a arrematação e os que podem continuar.
5. Calcular o custo total antes do lance e definir o seu lance máximo.
6. Participar do leilão, pagar, registrar o imóvel no seu nome e receber a posse.
7. Saber quando parar: reconhecer o lote que parece barato e não é.
8. Saber quando chamar um advogado, e o que perguntar a ele.