Capítulo 1 · Parte I · Entenda

Por que o imóvel de leilão custa menos

A primeira pergunta de quem descobre os leilões é quase sempre a mesma: "se é tão barato, onde está o truque?". A resposta curta é que não há truque, há troca. O imóvel de leilão custa menos porque o comprador aceita condições que o comprador comum não aceita: pagar rápido, comprar sem visitar por dentro, assumir a desocupação, conviver com prazos da Justiça. O desconto é o preço dessas condições.

Entender essa troca é o que separa quem compra bem de quem compra caro.

De onde vem o desconto

1. Quem vende não está vendendo porque quer

No mercado comum, o vendedor escolhe o momento, recusa ofertas baixas e espera o comprador certo. No leilão, a venda é forçada. Um juiz manda vender o imóvel para pagar uma dívida do dono. Um banco precisa recuperar o empréstimo que não foi pago. Uma empresa falida precisa transformar bens em dinheiro para pagar credores. Quem conduz a venda quer encerrar o assunto, não maximizar o preço.

E a lei permite isso. No leilão judicial, a segunda praça aceita lances abaixo da avaliação, desde que não sejam "preço vil": pelo art. 891 do Código de Processo Civil (CPC), é vil o lance inferior ao mínimo fixado pelo juiz ou, se ele não fixou, inferior a 50% da avaliação. No leilão fiduciário da Lei 9.514/97, o segundo leilão aceita o maior lance que cubra a dívida + despesas, e a dívida muitas vezes fica bem abaixo do valor do imóvel. Se ninguém cobrir a dívida, o credor pode, a seu exclusivo critério, aceitar lance de pelo menos 50% da avaliação (art. 27, §2º, com a Lei 14.711). À parte da lei, a 3ª Turma do STJ trata como preço vil lance abaixo de 50% da avaliação, mesmo que cubra a dívida, em julgados sobre leilões anteriores à Lei 14.711 (ver capítulo 6): por prudência, não conte com arrematar abaixo de 50%.

2. O comprador assume riscos que o mercado comum não oferece

Em boa parte dos leilões:

• você não visita o imóvel por dentro, porque ele está ocupado pelo antigo dono ou por um inquilino;
• a desocupação é sua responsabilidade, e pode levar meses;
• podem existir dívidas (condomínio, IPTU) que ficam com quem compra, conforme o tipo de leilão e o edital;
• o imóvel é vendido no estado em que se encontra, sem garantia contra defeitos;
• o pagamento costuma ser à vista ou em poucos dias, o que afasta quem depende de financiamento.

Cada um desses pontos afasta compradores. Menos compradores disputando significa preço menor.

3. Pouca gente sabe ler edital e matrícula

O terceiro motivo é o mais interessante para você: informação. Edital e matrícula assustam. Quem não sabe lê-los ou desiste, ou exige um desconto enorme para compensar o medo. Quem sabe lê-los consegue separar o risco real do risco aparente. É exatamente isso que este livro ensina.

Quanto é o desconto, tipo a tipo

Os números abaixo são faixas típicas que observamos no mercado, não promessas. Eles variam muito por cidade, tipo de imóvel, ocupação, momento econômico e até pelo leiloeiro. Use-os como ordem de grandeza, nunca como garantia.

O desconto que sobra depois dos custos

O lance não é o preço final. Por cima dele vêm:

• comissão do leiloeiro, em regra 5% do lance, quando há leiloeiro;
• ITBI, o imposto municipal de transmissão, que varia de cidade para cidade, em geral entre 2% e 3%;
• registro da carta de arrematação ou da escritura no cartório, mais certidões;
• dívidas que ficam com o comprador, conforme o tipo de leilão e o edital (condomínio é a mais comum);
• desocupação, se o imóvel estiver ocupado: advogado, custas, às vezes acordo com o ocupante;
• reforma, quase sempre necessária em imóvel de leilão.

Na base de exemplo usamos o lance como base do ITBI; em várias cidades a prefeitura usa o próprio valor de referência ou a avaliação. Isso é assunto do capítulo 14.

Quando o leilão NÃO é mais barato

Há situações em que comprar no leilão sai caro. Aprenda a reconhecê-las:

1. Primeira praça com avaliação inflada. O lance mínimo é a avaliação, que pode estar acima do mercado. Disputa entre compradores empolgados piora tudo.
2. Dívidas grandes que passam ao comprador. Um apartamento com R$ 80.000 de condomínio atrasado, quando o edital diz, de forma expressa, que o arrematante responde por ele, pode custar mais do que um igual no mercado comum.
3. Ocupante com direito de ficar. Inquilino com contrato registrado, possuidor antigo, ou situação que exige ação judicial longa. Cada mês de espera é aluguel que você continua pagando em outro lugar.
4. Imóvel irregular. Construção não averbada, área diferente da matrícula, loteamento não registrado. Regularizar custa dinheiro e tempo, e pode impedir o financiamento de uma futura venda.
5. Arrematação de direitos confundida com compra do imóvel. Você compra os direitos do devedor sobre um imóvel ainda alienado a um banco, e a dívida com o banco continua existindo. Explicamos no capítulo 9.
6. Leilão de lance disputado. Em imóveis muito procurados, a disputa pode empurrar o lance para perto do mercado. Somados os custos, o desconto some.

O que é mito e o que é realidade

"Imóvel de leilão é coisa de investidor." Não. Muitos leilões são perfeitamente compatíveis com quem quer morar, especialmente imóveis desocupados e as vendas da CAIXA que aceitam financiamento e FGTS.

"Todo imóvel de leilão está ocupado." Muitos estão, mas uma parte relevante está vazia, sobretudo em venda direta de bancos. O edital e o anúncio geralmente informam. Quando não informam ("ocupação não verificada"), ninguém sabe: não afirme que está ocupado, mas faça a conta como se estivesse até verificar na visita (capítulo 11).

"Se arrematei, o imóvel é meu na hora." Não. Há prazos para pagamento, possíveis impugnações, a emissão da carta de arrematação ou da escritura, o registro no cartório e só então a posse. No judicial, a arrematação se considera perfeita com a assinatura do auto (art. 903 do CPC), mas o registro e a entrega das chaves vêm depois.

"Leilão judicial limpa todas as dívidas." Depende. Os tributos sobre o imóvel, como o IPTU, em regra se sub-rogam no preço da arrematação (art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional), ou seja, são pagos com o dinheiro do lance. O condomínio, pela regra do art. 908, §1º, do CPC, também é pago com o preço, mas o edital pode transferi-lo de forma expressa ao arrematante, e o preço pode não bastar. Nunca presuma: leia o edital e peça o extrato ao condomínio.

"Se der problema, é só desistir." A desistência tem regras estritas e prazo curto. No judicial, o art. 903, §5º, do CPC lista os casos em que o arrematante pode desistir, como ônus não mencionado no edital. Fora deles, desistir pode significar perder o sinal, pagar multa e responder por custos.

"O preço mínimo é o preço que vou pagar." O mínimo é o começo da disputa. Se houver concorrência, o preço sobe.

Então vale a pena?

Para quem quer morar, o leilão vale a pena quando três coisas acontecem juntas: o imóvel atende à sua família, o custo total fica claramente abaixo do mercado, e os riscos estão entendidos e cabem no seu orçamento e no seu prazo. Quando uma dessas três falha, a resposta certa é "próximo lote". Há milhares deles todo mês.