Capítulo 2 · Parte I · Entenda

Quem pode comprar e com que dinheiro

Antes de escolher um imóvel, você precisa saber duas coisas: se a lei permite que você compre e de que forma você vai pagar. A segunda pergunta é a mais importante. O dinheiro que você tem, e a forma como ele está disponível, decide quais tipos de leilão estão abertos para você. Quem depende de financiamento e escolhe um leilão que só aceita pagamento à vista perde tempo, ou pior, perde o sinal.

Quem pode comprar

Em regra, qualquer pessoa capaz pode arrematar: pessoa física maior de 18 anos (ou emancipada), em nome próprio ou por procurador, e pessoa jurídica. Não é preciso ser investidor, ter CNPJ ou ter cadastro especial além do exigido pelo leiloeiro.

Alguns pontos que costumam gerar dúvida:

• Nome negativado não impede a arrematação à vista. Impede, na prática, o financiamento, porque o banco analisa o seu crédito.
• Pessoa casada pode comprar sem autorização do cônjuge. O imóvel vai para o patrimônio do casal conforme o regime de bens. O que exige autorização é vender ou dar em garantia depois.
• Menor de idade só compra representado ou assistido pelos pais ou tutor, e há cautelas judiciais. Na prática, é raro e exige advogado.
• Estrangeiro pode comprar imóvel urbano. Imóvel rural e imóvel em faixa de fronteira têm restrições próprias.
• Compra em conjunto (você e um irmão, por exemplo) é possível; informe todos os compradores no cadastro e no lance, conforme o edital.

Quem a lei impede de arrematar

No leilão judicial, o art. 890 do CPC impede de dar lance, entre outros:

1. tutores, curadores, testamenteiros, administradores ou liquidantes, quanto aos bens confiados à sua guarda;
2. mandatários, quanto aos bens que estão encarregados de vender;
3. o juiz, o membro do Ministério Público e da Defensoria, o escrivão e demais servidores da Justiça, na localidade onde atuam;
4. servidores públicos, quanto aos bens da pessoa jurídica a que servem;
5. o leiloeiro e seus prepostos, quanto aos bens de cuja venda estejam encarregados;
6. os advogados de qualquer das partes.

O próprio credor pode arrematar no judicial (art. 892, §1º, do CPC), e o executado, dono do imóvel, não "arremata", mas pode remir a execução pagando a dívida antes de o bem ser adjudicado ou alienado (art. 826). Nos leilões de banco, o edital traz suas próprias vedações, quase sempre parecidas: funcionários envolvidos e o próprio devedor em certas situações.

As quatro formas de pagar

1. À vista

É a regra geral. A maioria dos leilões judiciais e dos leilões fiduciários de bancos privados exige pagamento à vista, com prazo curto: em geral, de 24 horas a poucos dias depois do leilão, com a comissão do leiloeiro paga à parte. Alguns editais pedem um sinal imediato e o restante em prazo maior.

À vista é a forma que abre todas as portas. Se você tem o dinheiro, pode participar de qualquer tipo de leilão.

2. Parcelamento judicial (art. 895 do CPC)

No leilão judicial, a lei permite comprar a prazo. O art. 895 do CPC diz que o interessado pode apresentar proposta escrita de parcelamento:

• até o início do primeiro leilão, por valor não inferior à avaliação; ou
• até o início do segundo leilão, por valor que não seja vil.

As condições mínimas são:

• pelo menos 25% à vista;
• o restante em até 30 parcelas mensais, com correção pelo índice indicado;
• garantia por hipoteca do próprio imóvel arrematado.

Três regras protegem o processo e podem frustrar sua proposta:

• A proposta à vista prevalece sobre a parcelada (art. 895, §7º). Se alguém oferecer o mesmo valor à vista, você perde. Se a proposta à vista vence uma parcelada de valor maior é ponto discutido.
• Havendo mais de uma proposta parcelada (art. 895, §8º): em condições diferentes, vence a mais vantajosa, a de maior valor; em condições iguais, vence a apresentada primeiro.
• Atrasou uma parcela, incide multa de 10% sobre a soma da parcela inadimplida com as parcelas vincendas (art. 895, §4º), e o exequente pode pedir a resolução da arrematação ou cobrar o saldo.

Muitos editais judiciais já trazem o procedimento: como enviar a proposta ao leiloeiro, o prazo, o índice de correção. Alguns juízes fixam condições diferentes, como número menor de parcelas. Leia o edital.

3. Financiamento bancário e FGTS

Aqui está a maior confusão do mercado. Leilão judicial, na prática, não admite financiamento bancário comum: o juiz quer o dinheiro no prazo do edital, e os bancos raramente conseguem aprovar crédito, avaliar o imóvel e liberar o valor nesse tempo. Na prática, quem arremata em leilão judicial paga à vista ou parcela pelo art. 895.

O financiamento aparece, de fato, nas vendas de banco, especialmente na CAIXA, que vende o próprio estoque de imóveis retomados. A CAIXA tem seis modalidades de venda, que veremos em detalhe no capítulo 7:

"Conforme o imóvel" quer dizer exatamente isso: cada imóvel traz as formas de pagamento aceitas na sua ficha de condições. Imóvel ocupado, irregular ou com pendência documental costuma ser vendido só à vista, mesmo em modalidade que, em tese, aceita financiamento.

Para usar o FGTS, você precisa se enquadrar nas regras do fundo e do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). As principais:

• ter pelo menos três anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando todos os empregos;
• não ter outro imóvel residencial na cidade onde vai comprar, na cidade onde trabalha ou na região metropolitana delas;
• não ter financiamento ativo no SFH em qualquer lugar do país;
• o imóvel deve ser residencial urbano, para sua moradia, e o valor deve caber no teto do SFH vigente.

Bancos privados que vendem imóveis retomados às vezes oferecem financiamento próprio para o seu estoque. Isso aparece no edital ou nas condições do lote. Sem essa menção, presuma pagamento à vista.

4. Consórcio

A carta de crédito do consórcio contemplada pode, em tese, ser usada para comprar imóvel de leilão. Na prática, há dois obstáculos:

• tempo: a administradora precisa analisar o imóvel, avaliar e liberar o crédito, o que costuma levar semanas, enquanto o leilão pede pagamento em dias;
• análise do imóvel: a administradora exige documentação regular e pode recusar imóvel ocupado ou com pendências.

O consórcio funciona melhor em modalidades com prazo mais longo de pagamento e quando a administradora concorda por escrito, antes do lance. Uma alternativa comum é usar o consórcio para reembolsar um empréstimo-ponte, mas isso é estratégia de risco. Converse com a administradora antes.

Quanto guardar além do lance

O lance é só uma parte do dinheiro que você vai precisar. Nossa regra de bolso para quem compra para morar:

• Imóvel desocupado, sem dívidas transferidas: reserve de 12% a 15% do lance para comissão, ITBI, registro e pequenos reparos.
• Imóvel ocupado: acrescente de 5% a 10% para desocupação (advogado, custas, eventual acordo) e para o aluguel que você continuará pagando durante a espera.
• Dívidas transferidas pelo edital: some o valor integral delas, atualizado. Não é percentual; é a dívida.
• Reforma: estime à parte. Imóvel de leilão raramente está pronto para morar.

Em resumo: um lance de R$ 200.000 raramente custa menos de R$ 225.000 no total, e pode passar de R$ 260.000 com ocupação e reforma.

Tabela-resumo: seu dinheiro e os tipos de leilão