Capítulo 22 · Parte IV · Dossiê
Edital da CAIXA comentado
Você vai aprender: a ler o edital padrão da CAIXA e a sua tabela de imóveis (o Anexo II); a descobrir quem paga condomínio e IPTU; o que muda nos editais fiscal e trabalhista. Tempo de leitura: 15 min.
A CAIXA vende os imóveis que retomou de financiamentos que não foram pagos. Depois que o imóvel passa pelos dois leilões da Lei 9.514/97 sem comprador, ele vira patrimônio do banco e volta ao mercado por outras modalidades: licitação aberta, licitação fechada, venda online, venda direta. Este capítulo comenta uma Licitação Aberta CAIXA real, de 29 de outubro de 2026, conduzida por leiloeiro oficial em São Paulo, com imóveis de vários estados.
A diferença em relação aos dois capítulos anteriores é que o edital da CAIXA é quase igual de um evento para o outro. O que muda de imóvel para imóvel está em dois lugares: o Anexo II (a tabela) e a página do anúncio no portal Imóveis CAIXA. Ler só o edital não basta.
Trecho 1 — O resumo da primeira página
LICITAÇÃO CAIXA Nº 0037/ 0326 - CPVE/RE 1 RESUMO DA LICITAÇÃO DATA e HORÁRIO: 29 de outubro de 2026, às 10:00h. LOCAL DA SESSÃO DO LEILÃO: No site www.fidalgoleiloes.com.br [...] COMISSÃO: 5% da proposta. Paga pelo proponente classificado ao leiloeiro. Não inclusa do lance 2. RESPONSÁVEL PELO LEVANTAMENTO DOS DÉBITOS: Interessado/ proponente classificado 3. FORMA DE PAGAMENTO DO IMÓVEL: Conforme item 6 deste edital, devendo ser observada essa informação na página do anúncio do imóvel no www.caixa.gov.br/imoveiscaixa, no dia do leilão 4. PRAZO PARA PAGAMENTO DA COMISSÃO DO LEILOEIRO: No dia da arrematação. PRAZO PARA PAGAMENTO DA PARTE A VISTA: Em até 2 dias após a homologação.
1 Licitação, não leilão da Lei 9.514. O imóvel já é da CAIXA. A base legal é a Lei 13.303/2016 (lei das estatais) e o regulamento de licitações do banco. Não há direito de preferência do antigo dono, porque ele já perdeu tudo nos leilões anteriores.
2 Comissão de 5% por fora, paga no dia. Se não pagar, é desistência (trecho 5).
3 Quem levanta as dívidas é você. A CAIXA não entrega a lista de débitos. Antes de dar lance, você pede a certidão de IPTU na prefeitura e a declaração de débitos no condomínio.
4 A regra de pagamento está no anúncio. Cada imóvel tem a sua: alguns aceitam financiamento e FGTS, outros só à vista. Confira no portal no dia do leilão, porque pode mudar.
Trecho 2 — O Anexo II: a tabela onde mora o preço
ANEXO II – RELAÇÃO DE IMÓVEIS 5 Estado: AL — Cidade: MACEIO
| Nº | Empreendimento | Endereço | Bairro | Descrição | Valor de Venda (R$) | Valor de Avaliação (R$) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | COND RES RESERVA DAS ARVORES | RODOVIA AL 105 N. 442, CASA 24, QD C | CIDADE UNIVERSITARIA | Casa, 76,63 m2 de área total, 54,83 m2 de área privativa, 89,96m2 de área do terreno, 2 qts, a.serv, WC, sl, cozinha. Matrícula: 209727 Ofício: 1. 6 | 132.970,97 7 | 220.000,00 |
Estado: AC — Cidade: SENA MADUREIRA
| Nº | Endereço | Descrição | Valor de Venda (R$) | Valor de Avaliação (R$) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | RUA CUNHA VASCONCELOS N. 186 | Casa, 350,88 m2 de área total [...] Matrícula: 2900 Ofício: 1. Imóvel com gravame/penhora/indisponibilidade averbada na matrícula. Regularização por conta do adquirente. 8 | 344.149,72 | 540.000,00 |
5 Anexo II = relação de imóveis. Atenção: em edital da CAIXA, "Anexo II" é a tabela de imóveis do próprio banco. Em edital judicial, o mesmo nome pode ser outra coisa. Não use o hábito de ler um para ler o outro.
6 Descrição curta e matrícula. A tabela dá área, cômodos, número da matrícula e o ofício. Com isso você pede a certidão. Repare que não diz se está ocupada: isso fica no anúncio do portal, e o edital avisa que o imóvel é vendido "no estado de ocupação em que se encontra".
7 "Valor de Venda" é o lance mínimo. Aqui, R$ 132.970,97 para uma avaliação de R$ 220 mil (cerca de 60%). Abaixo dele a proposta não vale (item 6.1 do edital).
8 O aviso que não pode passar. "Gravame/penhora/indisponibilidade averbada... regularização por conta do adquirente." Quer dizer que há algo na matrícula que a CAIXA não vai limpar por você. Sem ler a matrícula, não dê lance nesse imóvel.
Trecho 3 — Entrada, FGTS e financiamento
6.1. O "Valor Mínimo de Venda" é o menor valor pelo qual um imóvel pode ser vendido, não sendo acatadas propostas inferiores ao mínimo. [...]
6.3. Os interessados no financiamento habitacional na modalidade SBPE e/ou utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS devem comparecer em qualquer agência da CAIXA [...] ANTES da participação na disputa 9 [...].
6.5.1. A título de entrada, exige-se o pagamento em recursos próprios, de pelo menos 5% do valor total da proposta, mesmo nos casos de utilização de FGTS ou de crédito habitacional [...] 10
9 Crédito aprovado antes do lance. É a grande vantagem da CAIXA para quem vai morar: dá para comprar com financiamento e FGTS. Mas, se o crédito não sair depois, é desistência: você paga multa de 5% e perde a comissão (trecho 5). Faça a simulação e a análise de crédito antes.
10 5% do seu bolso, sempre. Mesmo com financiamento de 100% aprovado, a entrada mínima de 5% é com recurso próprio. Somando a comissão, você precisa de pelo menos 10% do lance em dinheiro.
Trecho 4 — Condomínio e IPTU: a regra do "omisso"
17.2. Cada imóvel possui regras específicas quanto ao responsável pelo pagamento de despesas de natureza propter rem, que variam conforme a estratégia da CAIXA. 11
17.3.1. Em relação às despesas de condomínio, caso a informação esteja omissa no anúncio do imóvel no Portal Imóveis CAIXA [...], e também na proposta de compra, os débitos serão pagos integralmente pela CAIXA [...] 12.
17.5.2. Os documentos comprobatórios dos débitos devem ser enviados em até 60 dias após a data da proposta. 13
17.7. Na hipótese do proponente classificado ser o ocupante e/ou o ex-mutuário e/ou parente direto [...] do ex-mutuário do imóvel, são de sua responsabilidade as despesas vencidas e vincendas com IPTU, condomínio [...] 14.
11 Cada imóvel tem a sua regra. A redação mais comum nos anúncios é esta: "Sob responsabilidade do comprador, até o limite de 10% em relação ao valor de avaliação do imóvel. A CAIXA realizará o pagamento apenas do valor que exceder o limite". Ou seja: o condomínio fica sob responsabilidade do comprador até o limite de 10% do valor de avaliação; a CAIXA paga apenas o que exceder esse limite. Tributos (IPTU) em geral ficam a cargo do comprador. Se anúncio e proposta forem omissos sobre condomínio, a CAIXA paga (cláusula 17.3.1, balão 12). Exemplo: apartamento avaliado em R$ 180.000, dívida de condomínio de R$ 40.000: você paga R$ 18.000 e a CAIXA, R$ 22.000. Se a dívida fosse de R$ 15.000, seria inteira sua. Tire um print da página do anúncio no dia do leilão.
12 Silêncio favorece você. Se o anúncio e a proposta não disserem nada sobre condomínio, a CAIXA paga. Vale só para condomínio, e só se os dois documentos forem omissos.
13 Prazo de 60 dias. Quando a CAIXA paga, quem junta os comprovantes e manda pelo canal do banco é você. Perdeu o prazo, a conta é sua.
14 Ocupante que compra paga tudo. Se quem está morando compra, assume as dívidas inteiras. Regra pensada para não premiar quem deixou de pagar.
Trecho 5 — Desistência e multa
16.2. Após o pagamento do boleto, é retido, a título de multa, o valor equivalente a 5% do valor total da proposta, nos casos de: Desistência; [...] Não cumprimento do prazo para pagamento do valor da entrada ou total, se venda à vista; Não enquadramento para utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS [...] 15
16.2.1. Nas situações descritas acima, não há devolução do valor pago a título de comissão de leiloeiro. 16
15 Multa de 5%. Menor que a do edital fiduciário do capítulo 21 (20%), mas inclui o caso de você não conseguir usar o FGTS. Confira o enquadramento antes.
16 A comissão também fica. Desistir custa 10% do lance: 5% de multa e 5% de comissão.
Trecho 6 — Ocupação, área e ações judiciais
23.5. Os imóveis são ofertados à venda como coisa certa e determinada (venda "ad-corpus") [...] e, são vendidos no estado de ocupação e conservação em que se encontram, ficando a cargo e ônus do comprador a sua desocupação 17, reformas [...], averbação de áreas e/ou regularização documental [...].
23.8. Sobre o imóvel podem pender ação(ões) judicial(is), ainda que esta(s) não esteja(m) informada(s) no anúncio [...] 18
17 Desocupação é sua. Como no fiduciário, imóvel ocupado vira ação de reintegração (ou de imissão na posse), por sua conta.
18 Ação que você não vê. O ex-mutuário pode estar processando a CAIXA para anular a retomada. Pesquise o nome do antigo dono (que aparece na matrícula) nos tribunais do estado e na Justiça Federal antes do lance.
Na prática
Casa 24 da quadra C, Reserva das Árvores, Maceió, lance pelo mínimo de R$ 132.970,97, com 80% financiado:
- Entrada com recurso próprio (20%): R$ 26.594,19
- Comissão de 5%: R$ 6.648,55
- ITBI de Maceió (estimativa de 2%): R$ 2.659,42
- Registro do contrato e certidões (estimativa): R$ 2.500
- Financiamento: R$ 106.376,78, pago em parcelas
Dinheiro do seu bolso no começo: cerca de R$ 38.400, no cenário sem FGTS, em que os 20% de entrada saem todos do seu bolso. Se você usar o FGTS para cobrir parte da entrada, o mínimo com recurso próprio cai para 5% da proposta (cláusula 6.5.1): R$ 6.648,55 de entrada + comissão + ITBI + registro = R$ 18.456,52, e os outros 15% (R$ 19.945,65) saem do FGTS, se você se enquadrar. Condomínio atrasado: depende do anúncio e da cláusula de débitos do edital; confira os dois antes do lance.
Destaques de editais fiscal e trabalhista
Dois ritos judiciais aparecem muito na busca de quem quer morar e têm regras próprias. Seguem trechos curtos de editais reais.
Execução fiscal (Lei 6.830/80) — Justiça Federal, Rio de Janeiro
SEGUNDO LEILÃO: dia 23/10/2026, com encerramento às 13:00 horas, a quem mais der, excetuando-se o preço vil, considerado para tal o preço inferior a 50% (cinquenta por cento) do valor da avaliação (art. 891, § único do CPC/2015), exceto nos casos onde há reserva de meação ou copropriedade 19.
i) Em caso de arrematação, o exequente (Fazenda Pública) pode adjudicar os bens arrematados, com preferência, em igualdade de condições com a melhor oferta, no prazo de 30 (trinta) dias (art. 24, Lei 6.830/80). Não será transferido o domínio dos bens arrematados antes de verificado o decurso desse prazo 20.
[...] os bens serão entregues ao arrematante livres e desembaraçados, sendo que no caso de bem imóvel receberá a coisa livre de tributos de âmbito municipal (IPTU e contribuições de melhoria) 21 [...].
19 Piso de 50%, mas com exceção: se o imóvel tem parte de cônjuge ou de coproprietário que não deve, o piso pode subir, porque a parte dele precisa ser paga pela avaliação.
20 A Fazenda (aqui, a União) pode ficar com o imóvel pelo seu lance. Por 30 dias depois do leilão, a Fazenda pode adjudicar pagando o mesmo valor. É o risco próprio do fiscal: você ganha e ainda pode perder.
21 IPTU sai do preço, como no judicial comum (art. 130 do CTN).
Execução trabalhista (CLT) — Justiça do Trabalho, Campina Grande (PB)
b) Os bens poderão ser arrematados por lote ou individualmente, prevalecendo a maior oferta, consoante o disposto no § 1º do art. 888 da CLT 22, ou, concorrendo propostas de valor igual, prevalecerá o lance à vista. Em qualquer das hipóteses, a proposta será convalidada pelo Juízo somente quando atendidas as exigências legais e as condições do edital 23.
II- OBRIGAÇÕES E DÉBITOS a) Os bens serão alienados no estado em que se encontram, não cabendo à Justiça do Trabalho [...] responsabilidades quanto a averbação ou reparação de construções 24 [...]
22 "Maior oferta" (art. 888, §1º, da CLT). A CLT fala em maior lance, mas os tribunais aplicam o mesmo limite de preço vil do CPC. O percentual vem no edital: leia o número.
23 O juiz confirma depois. Até o juiz homologar, o lance pode ser recusado por preço baixo. Não conte com o imóvel antes disso.
24 Construção irregular é sua. Igual aos outros ritos: obra sem averbação, regularização por conta do comprador.
Atenção
Na CAIXA, as regras que decidem o seu custo estão no anúncio do portal, não no edital. Salve uma cópia (print com data) da página do imóvel no dia do leilão. Se a regra mudar depois, é a sua prova.
Faça isto agora na Hasta
Na ficha de um imóvel CAIXA, confira o número da matrícula e o "valor de venda" contra o Anexo II do edital, e veja se o aviso "gravame/penhora/indisponibilidade" aparece. Se aparecer, peça o laudo Veredika antes de pensar em lance.
Resumo
- O imóvel CAIXA já é do banco; não há preferência do antigo dono.
- O lance mínimo é o "Valor de Venda" do Anexo II.
- Financiamento e FGTS são possíveis, com 5% de entrada própria e crédito aprovado antes.
- Condomínio omisso no anúncio e na proposta: a CAIXA paga.
- Fiscal: a Fazenda (aqui, a União) pode adjudicar em 30 dias. Trabalhista: o juiz confirma o lance depois.