Capítulo 23 · Parte IV · Dossiê
Matrícula de um imóvel em leilão judicial
Você vai aprender: a ler uma matrícula do primeiro ao último ato; a saber o que cada R. e cada Av. faz com o imóvel; a ver na própria matrícula o que a arrematação apaga. Tempo de leitura: 11 min.
A matrícula abaixo foi construída por nós para ensinar. O imóvel é verossímil, as pessoas são inventadas e os números de documento são zerados. A gramática, a ordem dos atos e as expressões são as que você vai encontrar numa certidão de verdade.
A história que ela conta: uma família compra um apartamento com empréstimo garantido por hipoteca, deixa de pagar uma dívida, o apartamento é penhorado, vai a leilão judicial e é arrematado.
Documento didático — pessoas fictícias
REGISTRO DE IMÓVEIS DA 2ª CIRCUNSCRIÇÃO DE CAMPINAS — SP LIVRO Nº 2 — REGISTRO GERAL MATRÍCULA Nº 148.207 — FICHA 01 1
IMÓVEL: APARTAMENTO nº 34, localizado no 3º andar do EDIFÍCIO SOLAR DAS ACÁCIAS, situado na Rua das Acácias nº 250, no Jardim Primavera, perímetro urbano desta cidade, com a área privativa de 62,40 m², área comum de 18,15 m², área total de 80,55 m², correspondendo-lhe a fração ideal de 2,1450% no terreno, cabendo-lhe o direito ao uso de uma vaga indeterminada na garagem coletiva 2. PROPRIETÁRIA: CONSTRUTORA FICTÍCIA LTDA. REGISTRO ANTERIOR: Matrícula 97.115 (incorporação R.5) 3.
R.1/148.207 — Em 14 de março de 2014. COMPRA E VENDA. Por escritura pública lavrada em 20/02/2014 no 3º Tabelião de Notas local, a proprietária vendeu o imóvel a FULANO DE TAL, CPF 000.000.000-00, casado pelo regime da comunhão parcial de bens com BELTRANA DE TAL, CPF 000.000.000-00, pelo preço de R$ 210.000,00 4.
R.2/148.207 — Em 14 de março de 2014. HIPOTECA. Pela mesma escritura, os adquirentes deram o imóvel em primeira e especial hipoteca ao BANCO EXEMPLO S.A., para garantia de dívida de R$ 150.000,00, pagável em 180 meses 5.
Av.3/148.207 — Em 02 de agosto de 2019. PENHORA. Por certidão expedida em 25/07/2019 pela 4ª Vara Cível de Campinas, extraída dos autos do Processo nº [omitido], ação de execução de título extrajudicial movida por CREDOR EXEMPLO LTDA. contra FULANO DE TAL, procede-se à averbação da penhora do imóvel, para garantia da dívida de R$ 86.400,00. Depositário: o executado 6.
Av.4/148.207 — Em 10 de janeiro de 2021. INDICAÇÃO DE CONTRIBUINTE. Procede-se à averbação de que o imóvel passou a ser lançado no cadastro municipal sob nº 3421.55.18.0034.01002 7.
R.5/148.207 — Em 18 de outubro de 2023. ARREMATAÇÃO. Por carta de arrematação expedida em 22/09/2023 pela 4ª Vara Cível de Campinas, nos autos referidos na Av.3, o imóvel foi arrematado em 2º leilão eletrônico realizado em 12/06/2023 por ARREMATANTE DE TAL, CPF 000.000.000-00, pelo preço de R$ 168.000,00. ITBI recolhido sobre R$ 168.000,00 8.
Av.6/148.207 — Em 18 de outubro de 2023. CANCELAMENTO. Por determinação contida na carta de arrematação referida no R.5, ficam canceladas a hipoteca do R.2, tendo o credor hipotecário sido intimado do leilão, e a penhora da Av.3 9.
O que diz cada ato
1 Cartório, livro e número. Cada imóvel tem uma única matrícula, num único cartório. O número 148.207 é a "identidade" do apartamento. Se o edital disser outro número, pare e pergunte.
2 A descrição. Área privativa é a que você usa dentro do apartamento; área total inclui a parte das áreas comuns. "Vaga indeterminada" quer dizer que você não tem uma vaga com número: estaciona onde houver lugar.
3 De onde veio. A matrícula nasceu da incorporação do prédio, registrada em outra matrícula (97.115). É ali que está a história do terreno.
4 R.1, a compra. "R." é registro: um ato que muda quem é dono ou cria um direito sobre o imóvel. Aqui, a família compra da construtora. Repare no regime de casamento: na comunhão parcial, a esposa também é dona. Por isso, num leilão, ela precisa ser intimada.
5 R.2, a hipoteca. O banco emprestou e ficou com uma garantia. Diferente da alienação fiduciária, na hipoteca a família continua dona. Se não pagar, o banco precisa ir à Justiça (ou, desde a Lei 14.711/2023, pode usar o procedimento extrajudicial de hipoteca).
6 Av.3, a penhora. "Av." é averbação: um ato que anota um fato sobre o imóvel sem trocar o dono. A penhora avisa que o imóvel está reservado para pagar uma dívida num processo. É o que permite o leilão judicial.
7 Av.4, uma averbação inofensiva. Nem toda averbação é problema. Mudança de número de cadastro, de nome de rua, casamento, construção: são atualizações. Leia todas, mas não se assuste com todas.
8 R.5, a arrematação. O dono muda pela carta de arrematação, emitida pelo juiz. Repare nas datas: leilão em junho, carta em setembro, registro em outubro. Quatro meses entre o martelo e o registro é o normal.
9 Av.6, a limpeza. A arrematação judicial apaga a hipoteca (art. 1.499, VI, do Código Civil), desde que o banco tenha sido intimado do leilão (art. 889, V, do CPC), e apaga a penhora. O cancelamento só acontece se a carta mandar. Quando você arrematar, confira se a sua carta manda cancelar todos os ônus anteriores.
Na prática
Lendo esta matrícula antes do lance (até a Av.4), você já saberia: o dono é o casal; há uma hipoteca de R$ 150 mil a favor de um banco; a penhora é do processo que está leiloando. Três perguntas para o advogado: o banco foi intimado? A esposa foi intimada? Há outras penhoras em outros processos? Com três "sim, sim, não", o risco registral é baixo.
Atenção
Se a matrícula mostrar uma alienação fiduciária (e não hipoteca) e o leilão for de outro credor, o que está à venda são só os direitos do devedor, não o imóvel. O banco continua dono até receber. O capítulo 20 mostra uma variação, em que o banco já consolidou a propriedade e virou dono pleno antes do leilão do condomínio.
Faça isto agora na Hasta
Abra a ficha do imóvel judicial que você está olhando e baixe a matrícula, se ela estiver anexada; se não estiver, peça a certidão atualizada no cartório ou no site do registro eletrônico do seu estado. Faça a lista: cada R. e cada Av., com data e o que faz, e compare com a lista de ônus do edital. Para o imóvel que você realmente quer, peça o laudo Veredika: ele lê a matrícula e o edital juntos e aponta o ônus que não bate entre os dois.
Resumo
- R. muda dono ou cria direito; Av. anota um fato.
- Leia em ordem: abertura, compras, garantias, penhoras, averbações.
- Hipoteca e penhora caem com a arrematação judicial, se o credor foi intimado.
- O registro da carta de arrematação é o que faz você dono.
- Confira se a carta manda cancelar todos os ônus.