Capítulo 24 · Parte IV · Dossiê
Matrícula de um imóvel em leilão fiduciário
Você vai aprender: a reconhecer a alienação fiduciária na matrícula; a achar a averbação de consolidação, sem a qual o leilão não pode acontecer; a ler como o imóvel chega ao nome do arrematante. Tempo de leitura: 10 min.
Mais uma matrícula construída para ensinar, com pessoas inventadas e documentos zerados. A história: um casal compra uma casa financiada, para de pagar, o banco retoma a casa e a vende num leilão da Lei 9.514/97.
Documento didático — pessoas fictícias
OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE LONDRINA — PR LIVRO 2 — REGISTRO GERAL MATRÍCULA Nº 76.913
IMÓVEL: DATA DE TERRAS nº 12 da quadra 07, do loteamento JARDIM DAS PALMEIRAS, nesta cidade, com a área de 250,00 m², medindo 10,00 m de frente para a Rua Ipê Amarelo; 25,00 m de ambos os lados, confrontando com as datas 11 e 13; e 10,00 m nos fundos, confrontando com a data 23, contendo uma casa de alvenaria com 98,50 m², que recebeu o nº 431 da referida rua 1. PROPRIETÁRIO: CICLANO DE TAL. REGISTRO ANTERIOR: Matrícula 41.208.
R.1/76.913 — Em 05 de maio de 2019. COMPRA E VENDA. Por contrato particular com força de escritura pública, firmado nos termos do art. 38 da Lei 9.514/97 em 15/04/2019, o proprietário vendeu o imóvel a FULANO DE TAL, CPF 000.000.000-00, e sua esposa BELTRANA DE TAL, CPF 000.000.000-00, casados no regime da comunhão parcial de bens, pelo preço de R$ 280.000,00 2.
R.2/76.913 — Em 05 de maio de 2019. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. Pelo mesmo contrato, os adquirentes, como devedores fiduciantes, alienaram fiduciariamente o imóvel ao BANCO EXEMPLO S.A., credor fiduciário, em garantia de dívida de R$ 224.000,00, pagável em 360 prestações mensais. Valor do imóvel para fins de leilão (art. 24, VI, da Lei 9.514/97): R$ 280.000,00. Prazo de carência para expedição da intimação: 30 dias 3.
Av.3/76.913 — Em 15 de abril de 2025. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. A requerimento do credor fiduciário, instruído com a prova da intimação pessoal dos devedores fiduciantes para purgação da mora, sem que esta tenha ocorrido no prazo legal, e com o comprovante do recolhimento do ITBI, procede-se à averbação da consolidação da propriedade em nome do BANCO EXEMPLO S.A., nos termos do art. 26, § 7º, da Lei 9.514/97. Valor: R$ 312.000,00 4.
Av.4/76.913 — Em 30 de julho de 2025. LEILÕES. Procede-se à averbação de que foram realizados os leilões públicos de que trata o art. 27 da Lei 9.514/97, em 10/06/2025 (1º leilão, sem licitantes) e 17/06/2025 (2º leilão, com arrematação), conforme ata do leiloeiro oficial 5.
R.5/76.913 — Em 30 de julho de 2025. VENDA E COMPRA. Por escritura pública lavrada em 14/07/2025 no 2º Tabelionato de Notas local, o BANCO EXEMPLO S.A. vendeu o imóvel a ARREMATANTE DE TAL, CPF 000.000.000-00, pelo preço de R$ 205.000,00, arrematado em 2º leilão. ITBI recolhido sobre R$ 312.000,00 6.
O que diz cada ato
1 Terreno com casa averbada. Diferente do edital do capítulo 21, aqui a casa está na matrícula, com área e número. Casa averbada pode ser financiada e não exige regularização.
2 R.1, a compra financiada. "Contrato particular com força de escritura pública" é a forma de quase todo financiamento habitacional. O casal vira dono.
3 R.2, a alienação fiduciária. Aqui o banco recebe a propriedade fiduciária, uma propriedade em garantia, até a quitação. Eles ficam com a posse e com o direito de recuperar a propriedade quando pagarem. Repare no "valor do imóvel para fins de leilão": é a base do piso do 1º leilão (art. 27, §1º, com o valor do art. 24, VI). Se o valor usado para o ITBI for maior, vale o maior.
4 Av.3, a consolidação. É o ato mais importante desta matrícula. Ela só acontece depois que o cartório intimou os devedores (pessoalmente, como regra, ou por hora certa ou edital nos casos que a lei prevê), deu prazo para pagarem os atrasados e eles não pagaram. A partir dela, o banco é dono pleno e pode vender. Repare no "Valor: R$ 312.000,00": é a base do ITBI que o banco pagou para consolidar. Como é maior que os R$ 280 mil do contrato, é ele o piso do 1º leilão (art. 24, parágrafo único). Se você vir um leilão fiduciário e a matrícula não tiver essa averbação, o leilão está fora de ordem. Pare.
5 Av.4, os leilões. Nem todo cartório averba os leilões, mas quando averba, você vê as datas e o resultado. 1º leilão sem lance, 2º com arrematação: o roteiro mais comum. Confira também o prazo: o 1º leilão tem de acontecer em até 60 dias da consolidação (art. 27). Aqui foram 56 dias (de 15/04 a 10/06/2025). Leilão fora desse prazo dá ao antigo dono um argumento para contestar a venda.
6 R.5, a venda ao arrematante. No fiduciário não existe carta de arrematação. O banco assina uma escritura de venda ao arrematante. Repare no ITBI: foi calculado sobre R$ 312 mil (o valor que a prefeitura usou, o mesmo da consolidação), não sobre os R$ 205 mil do lance. Muitas prefeituras fazem isso, mas a cobrança é contestável: pelo STJ (Tema 1.113), o valor declarado presume-se correto e a prefeitura não pode impor de antemão um valor de referência; se discordar, tem de questionar em processo próprio (capítulo 16). Pergunte na prefeitura antes e faça a conta pela base maior; se ela cobrar acima do lance, você pode pedir revisão ou ir à Justiça.
Na prática
Arrematante que pagou R$ 205.000:
- Comissão de 5%: R$ 10.250
- ITBI de 2% sobre R$ 312.000 (e não sobre R$ 205.000): R$ 6.240
- Escritura e registro (estimativa): R$ 5.500
Total: R$ 226.990, por uma casa que a prefeitura valorava em R$ 312 mil (contrato: R$ 280 mil). Se a casa estava ocupada, some a ação de reintegração e o tempo até a chave.
Atenção
O antigo dono tem até a data do 2º leilão para recomprar (art. 27, §2º-B). Depois disso, a briga mais comum é ele alegar na Justiça que não foi intimado direito. A prova da intimação fica no cartório: peça a certidão do procedimento de consolidação junto com a matrícula.
Faça isto agora na Hasta
Abra a ficha de um leilão extrajudicial que te interessa, baixe a matrícula (ou peça a certidão no cartório, se ela não estiver anexada) e procure três atos: a alienação fiduciária (R.), a consolidação (Av.) e a data dela. Conte os dias até o 1º leilão: mais de 60 é sinal de alerta. Consolidação muito recente, de poucas semanas antes do leilão, merece atenção redobrada à intimação. Para o imóvel que você quer de verdade, peça o laudo Veredika: ele lê a matrícula e o edital e aponta esses atos e as datas.
Resumo
- Alienação fiduciária é um R.; consolidação é uma Av. Sem a Av., não há leilão.
- A consolidação exige intimação regular do devedor (pessoal, como regra) e ITBI pago pelo banco.
- O piso do 1º leilão é o maior entre o valor do contrato e o usado no ITBI.
- O arrematante recebe escritura do banco, não carta do juiz.
- O ITBI pode ser cobrado sobre o valor venal, maior que o lance; é contestável (Tema 1.113, capítulo 16), mas conte com ele.