Capítulo 25 · Parte IV · Dossiê
A matrícula armadilha
Você vai aprender: a reconhecer na matrícula três armadilhas que derrubam arrematações (usufruto, indisponibilidade e dono diferente do devedor); a fazer a pergunta certa ao advogado sobre cada uma; a ver como cada armadilha muda conforme o tipo de leilão. Tempo de leitura: 10 min.
Esta matrícula foi construída para juntar, num só imóvel, três problemas que aparecem separados na vida real. Pessoas e documentos são fictícios. O edital do leilão que vamos imaginar diz apenas: "Apartamento nº 102, Ed. Mirante, matrícula 52.880, penhorado nos autos movidos contra CICLANO DE TAL". Leia a matrícula e tente achar os problemas antes da explicação.
Documento didático — pessoas fictícias
1º REGISTRO DE IMÓVEIS DE JUIZ DE FORA — MG LIVRO 2 — REGISTRO GERAL MATRÍCULA Nº 52.880
IMÓVEL: APARTAMENTO nº 102 do EDIFÍCIO MIRANTE, situado na Rua dos Pinheiros nº 1.120, Bairro Bom Pastor, com área privativa de 71,20 m² e fração ideal de 4,80% do terreno. PROPRIETÁRIA: CONSTRUTORA FICTÍCIA LTDA.
R.1/52.880 — Em 03 de setembro de 2008. COMPRA E VENDA. A proprietária vendeu o imóvel a FULANO DE TAL, CPF 000.000.000-00, viúvo, pelo preço de R$ 145.000,00 1.
R.2/52.880 — Em 11 de abril de 2016. DOAÇÃO COM RESERVA DE USUFRUTO. Por escritura pública, FULANO DE TAL doou a nua-propriedade do imóvel a sua filha BELTRANA DE TAL, CPF 000.000.000-00, reservando para si o usufruto vitalício 2. Valor atribuído: R$ 260.000,00.
R.3/52.880 — Em 11 de abril de 2016. USUFRUTO. Registra-se o usufruto vitalício instituído no R.2 em favor de FULANO DE TAL 3.
Av.4/52.880 — Em 27 de junho de 2022. INDISPONIBILIDADE. Por ordem do Juízo da 2ª Vara do Trabalho de Juiz de Fora, comunicada pela Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB), protocolo nº [omitido], averba-se a indisponibilidade dos bens de BELTRANA DE TAL, alcançando a nua-propriedade deste imóvel 4.
Av.5/52.880 — Em 14 de fevereiro de 2025. PENHORA. Por termo de penhora extraído dos autos do Processo nº [omitido], da 6ª Vara Cível de Juiz de Fora, ação de cobrança movida por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MIRANTE contra CICLANO DE TAL, inquilino da unidade, procede-se à averbação da penhora sobre o imóvel 5.
O que diz cada ato
1 R.1, compra normal. Nada de errado. Até aqui, um dono só.
2 R.2, a doação com usufruto: armadilha nº 1. O pai deu o apartamento à filha, mas guardou para si o direito de morar nele (ou alugá-lo) até morrer. A filha é "nua-proprietária": dona no papel, sem poder usar.
3 R.3, o usufruto registrado. O usufruto é um direito real: ele acompanha o imóvel. Se você arrematar só a nua-propriedade, compra um apartamento onde não pode morar enquanto o pai for vivo. Para quem quer morar, isso é eliminatório. E o usufruto em si não se vende em leilão (art. 1.393 do Código Civil): só a propriedade plena vai a leilão quando nu-proprietário e usufrutuário são executados pela mesma dívida, como a de condomínio. A pergunta ao advogado: "o leilão é da propriedade plena ou só da nua-propriedade? O usufrutuário é parte no processo?"
4 Av.4, a indisponibilidade: armadilha nº 2. Um juiz do trabalho mandou bloquear os bens da filha. Indisponibilidade não é penhora: ela impede que o bem seja vendido ou transferido sem ordem do juiz que bloqueou. Um leilão feito por outro juízo, sem resolver esse bloqueio, pode resultar numa carta de arrematação que o cartório se recusa a registrar. A pergunta ao advogado: "o juízo do leilão oficiou ao juízo que decretou a indisponibilidade? Há decisão autorizando a venda?"
5 Av.5, a penhora contra quem não é dono: armadilha nº 3. O devedor do processo é o inquilino. Ele não aparece em nenhum R. desta matrícula. Aqui está o erro que esta averbação esconde: a dívida do inquilino com o condomínio é pessoal dele. O fato de a cota de condomínio ser propter rem não autoriza penhorar o imóvel numa ação em que o dono não é parte. Para o imóvel responder pela dívida, a cobrança tem de ser movida contra quem responde por ela perante o condomínio (aqui, a nu-proprietária e o usufrutuário, que paga as despesas ordinárias, art. 1.403 do Código Civil), com citação deles no processo e decisão do juiz autorizando a penhora. Do jeito que está, a penhora é frágil: com embargos de terceiro, a filha e o pai podem derrubá-la, e com ela o leilão. Enquanto isso, você fica meses ou anos esperando, com o dinheiro parado. Repare também que o cartório nem deveria ter averbado esta penhora: pelo princípio da continuidade registral (arts. 195 e 237 da Lei 6.015/73), só entra na matrícula ato contra quem aparece nela como titular. A averbação ter passado não torna a penhora válida. As perguntas ao advogado: "quem foi citado nesse processo? Os proprietários registrais (nu-proprietária e usufrutuário) foram citados e intimados? Qual decisão autorizou a penhora do imóvel?"
Na prática
O edital deste imóvel dizia só: "Apartamento nº 102, Ed. Mirante, matrícula 52.880, penhorado nos autos movidos contra CICLANO DE TAL". Quem não lesse a matrícula veria um apartamento de 71 m² com 2ª praça a 50% da avaliação. Quem lesse veria três motivos independentes para a arrematação dar errado. O desconto existia porque o risco existia.
As três armadilhas por tipo de leilão
| Armadilha | Judicial | Fiduciário | CAIXA |
|---|---|---|---|
| Usufruto registrado | O usufruto é impenhorável (CC, art. 1.393); só a propriedade plena cai se nu-proprietário e usufrutuário forem executados pela mesma dívida (ex.: condomínio) | Raro: o banco não aceita imóvel com usufruto em garantia, mas confira | Raro; se houver, o anúncio deve avisar |
| Indisponibilidade | Precisa de decisão do juízo que bloqueou, ou cancelamento | Pode impedir a escritura do banco ao arrematante | Aparece no Anexo II como "gravame/indisponibilidade", regularização sua |
| Dono diferente do devedor | Dono precisa ser citado e intimado; sem isso, anulável | Não se aplica: o vendedor é o banco, dono pela consolidação | Não se aplica: a CAIXA é a dona |
Atenção
Nenhuma dessas armadilhas aparece na foto ou no título do anúncio. As três estão na matrícula. Ler a matrícula atualizada é o passo que mais protege o seu dinheiro, e custa algumas dezenas de reais.
Faça isto agora na Hasta
Abra a ficha do imóvel que você está olhando e baixe a matrícula (ou peça a certidão no cartório, se ela não estiver anexada). Procure três coisas: "usufruto", "indisponibilidade" e o nome do executado do edital. Se as duas primeiras aparecerem, ou se o nome do executado não estiver em nenhum R., leve a matrícula a um advogado com as perguntas deste capítulo. Para o imóvel que você quer de verdade, peça o laudo Veredika: ele lê a matrícula junto com o edital e aponta ônus e dono que não batem, e você chega ao advogado com as perguntas prontas.
Resumo
- Usufruto: quem compra só a nua-propriedade não pode morar.
- Indisponibilidade: bloqueia a transferência até o juízo que bloqueou liberar.
- Devedor que não é dono: o dono precisa ter sido chamado ao processo.
- As três armadilhas aparecem na matrícula, não no anúncio.
- No fiduciário e na CAIXA, a terceira não se aplica; as duas primeiras, sim.