Capítulo 26 · Parte IV · Dossiê
Três histórias com desfecho
Você vai aprender: como as contas dos capítulos anteriores ficam com números de leilões que aconteceram; quanto a disputa empurra o preço acima do piso; quanto tempo passa entre o lance e a chave. Tempo de leitura: 12 min.
As três histórias abaixo partem de leilões reais que acompanhamos na base da Hasta em 2026. Nas histórias 1 e 2, cidade, tipo de imóvel, avaliação, pisos, datas e valor de arrematação são os registrados. Na história 3, cidade, imóvel, avaliação, valor mínimo e data da licitação vêm do anúncio real da CAIXA; o lance final e o financiamento são ilustrativos, porque o valor de arrematação desse imóvel não foi publicado. Quem comprou não aparece aqui. Para contar a história, imaginamos um comprador que quer morar e seguimos a conta dele do começo ao fim. O que vem depois do martelo (prazos de carta, escritura e mudança) é a nossa estimativa, com base no que costuma acontecer em cada rito.
História 1 — Judicial: apartamento em Teresina (PI)
O imóvel. Apartamento no 7º andar de um prédio no bairro Horto, em Teresina: 69,83 m² privativos, suíte, quarto social, um quarto reversível, varanda e duas vagas de garagem. Penhorado numa execução cível.
O leilão.
| Etapa | Data | Valor |
|---|---|---|
| Avaliação judicial | — | R$ 400.000,00 |
| 1ª praça (piso = avaliação) | 08/10/2026 | sem lance |
| 2ª praça (piso = 50%, preço vil do art. 891 do CPC) | 29/10/2026 | piso R$ 200.000,00 |
| Arrematação | 29/10/2026 | R$ 286.000,00 |
O que a história ensina. O piso era R$ 200 mil, mas o martelo bateu em R$ 286 mil: 43% acima do piso e 71,5% da avaliação. Um apartamento de três dormitórios com duas vagas num bairro procurado atrai disputa. Quem planejou o orçamento com o piso teria saído da sala no meio.
A conta do comprador.
| Item | Valor |
|---|---|
| Lance | R$ 286.000,00 |
| Comissão do leiloeiro (5%) | R$ 14.300,00 |
| ITBI de Teresina (estimativa de 2%) | R$ 5.720,00 |
| Registro da carta e certidões (estimativa) | R$ 4.000,00 |
| Condomínio e IPTU atrasados | sub-rogados no preço (art. 908, §1º, do CPC, e art. 130 do CTN), se o edital confirmar |
| Pintura e pequenos reparos (reserva) | R$ 12.000,00 |
| Total | R$ 322.020,00 |
O tempo. Depósito em 24 horas. Prazo para o executado contestar e emissão da carta de arrematação: 2 a 5 meses. Se o imóvel estiver ocupado pelo executado, o mandado de imissão na posse sai no mesmo processo e o oficial de justiça faz a desocupação: some mais 1 a 3 meses. Ao todo, 3 a 8 meses. Mudança realista: entre o fim de janeiro e o fim de junho de 2027.
O desfecho. Arrematado por R$ 286 mil. Para quem compra para morar, o custo total fica cerca de R$ 78 mil abaixo da avaliação do processo (que não é prova do valor de mercado; compare com vendas parecidas antes de chamar isso de ganho), pago com dinheiro à vista e uma espera de meses.
História 2 — Fiduciário: casa em Itapoá (SC)
O imóvel. Casa de 46,80 m² construídos num terreno de 180 m², num loteamento de praia em Itapoá, litoral norte de Santa Catarina. Construção averbada na matrícula. Ocupada, com desocupação por conta do comprador (art. 30 da Lei 9.514/97). Pagamento só à vista.
O leilão.
| Etapa | Data | Valor |
|---|---|---|
| Valor do imóvel (1º leilão) | 30/09/2026 | R$ 342.000,00, sem lance |
| 2º leilão (piso = dívida e despesas) | 15/10/2026 | piso R$ 265.682,77 |
| Arrematação | 15/10/2026 | R$ 265.682,77 |
O que a história ensina. Aqui ninguém disputou: o lance vencedor foi o próprio piso, 77,7% do valor do imóvel. O desconto do fiduciário depende do tamanho da dívida, e neste caso a dívida era grande. Casa ocupada e pagamento à vista afastam a maioria dos compradores, e foi isso que segurou o preço no piso.
A conta do comprador.
| Item | Valor |
|---|---|
| Lance | R$ 265.682,77 |
| Comissão (5%) | R$ 13.284,14 |
| ITBI de Itapoá (estimativa de 2%) | R$ 5.313,66 |
| Escritura e registro (estimativa) | R$ 6.000,00 |
| Ação de reintegração de posse com advogado (estimativa) | R$ 8.000,00 |
| IPTU e taxas atrasadas | do comprador, pelo edital; valor só com a certidão da prefeitura |
| Total sem o IPTU | R$ 298.280,57 |
O tempo. Pagamento em poucos dias. Escritura do banco: 30 a 60 dias. Ação de reintegração: a lei promete liminar com 60 dias para sair, mas entre o pedido, a citação do ocupante e a ordem cumprida, conte 4 a 10 meses do registro, e mais se houver contestação. Até lá, o ocupante deve uma taxa de ocupação de 1% ao mês sobre o valor do imóvel no contrato (ou a base do ITBI, se maior), contada desde a consolidação (art. 37-A da Lei 9.514/97), que raramente é paga. Mudança realista: entre abril e dezembro de 2027.
O desfecho. Arrematada pelo piso, cerca de R$ 44 mil abaixo do valor do imóvel depois de todos os custos. Para quem precisa de casa já, o fiduciário ocupado é o caminho mais lento das três histórias.
História 3 — CAIXA: apartamento em Joinville (SC)
O imóvel. Apartamento de 52,97 m² num conjunto residencial no bairro João Costa, em Joinville: 2 quartos, sala, cozinha, banheiro e 1 vaga. Imóvel da CAIXA, retomado de financiamento, oferecido em Licitação Aberta.
A venda.
| Etapa | Data | Valor |
|---|---|---|
| Avaliação CAIXA | — | R$ 230.000,00 |
| Valor de venda (mínimo do Anexo II) | — | R$ 139.015,11 |
| Licitação e lance final (ilustrativo) | 27/07/2026 | R$ 172.000,00 |
O que a história ensina. No nosso cenário, o vencedor dá cerca de R$ 33 mil acima do mínimo: o lance final fica em 74,8% da avaliação. Imóvel da CAIXA de dois quartos em cidade grande atrai disputa quando o anúncio aceita financiamento e FGTS, porque chama quem compra para morar. O desconto de 40% do anúncio vira 25% na prática.
A conta do comprador (com financiamento de 80% e FGTS na entrada, se o anúncio permitir).
| Item | Valor |
|---|---|
| Lance | R$ 172.000,00 |
| Entrada (20%; mínimo de 5% em recurso próprio, resto pode ser FGTS) | R$ 34.400,00 |
| Financiamento | R$ 137.600,00 |
| Comissão (5%, no dia) | R$ 8.600,00 |
| ITBI de Joinville (estimativa de 2%) | R$ 3.440,00 |
| Registro do contrato (estimativa) | R$ 3.000,00 |
| Condomínio atrasado | conforme anúncio; se omisso, a CAIXA paga |
| Dinheiro no começo | R$ 49.440,00 |
O tempo. Comissão no dia, entrada em até 2 dias após a homologação, contrato de financiamento em 30 a 60 dias. Se o apartamento estiver desocupado, a chave vem com o registro. Mudança realista: final de setembro a final de outubro de 2026, dois a três meses depois da licitação. Se estiver ocupado, some o tempo da ação de desocupação, como na história 2.
O desfecho. Lance final (ilustrativo) de R$ 172.000,00. Das três histórias, é a que leva menos dinheiro à vista e menos tempo até a mudança. O preço disso é um desconto menor.
As três lado a lado
| Judicial (Teresina) | Fiduciário (Itapoá) | CAIXA (Joinville) | |
|---|---|---|---|
| Lance / avaliação | 71,5% | 77,7% | 74,8% (ilustrativo) |
| Acima do piso | +43% | 0% | +24% (ilustrativo) |
| Dinheiro à vista | todo | todo | ~29% do lance |
| Dívidas antigas | no preço | do comprador | conforme anúncio |
| Quem desocupa | oficial de justiça, no processo | comprador, por ação própria | comprador, se ocupada |
| Até a mudança (estimativa) | 3 a 8 meses | 6 a 14 meses | 2 a 3 meses, se desocupada |
Atenção
Nenhuma das três teve "desconto de 50%" no fim. O piso é onde a disputa começa, não onde ela termina. Monte o seu orçamento pelo lance máximo que você aceita pagar, com todos os custos dentro, e não pelo piso do edital.
Faça isto agora na Hasta
Abra o Índice de Arrematação e veja, para a sua cidade e o seu tipo de imóvel, em quantos por cento da avaliação os leilões estão fechando. Use esse número, e não o piso, para decidir o seu lance máximo na planilha do capítulo 28.
Resumo
- Judicial: disputa forte em imóvel bom; desocupação pelo juiz; meses até a carta.
- Fiduciário: preço pode ficar no piso, mas ocupação e dívidas antigas ficam com você.
- CAIXA: financiamento e FGTS; menos dinheiro à vista e mudança mais rápida; desconto menor.
- O lance final ficou entre 71% e 78% da avaliação nas três histórias (na 3ª, num cenário ilustrativo).
- Planeje pelo lance máximo com todos os custos, não pelo piso.