Capítulo 27 · Parte V · Ferramentas

Checklists

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Antes do lance: qualquer tipo

• [ ] Sei qual é o rito do leilão (judicial, fiduciário, CAIXA e qual modalidade, venda direta, hipoteca extrajudicial, fiscal ou trabalhista).
• [ ] Li o edital inteiro, incluindo anexos e retificações.
• [ ] Sei o que está à venda: o imóvel inteiro, uma fração ideal ou só os direitos sobre ele (para morar, só o imóvel inteiro).
• [ ] Tenho a matrícula atualizada (emitida há menos de 30 dias).
• [ ] Conferi que o número da matrícula e o cartório batem com o edital.
• [ ] Se o prédio tem vaga de garagem com matrícula própria, ela está no edital, no mesmo lote (senão, compro o apartamento sem vaga).
• [ ] Li todos os registros e averbações da matrícula, até o fim.
• [ ] Tirei as certidões e consultas da lista de certidões (ferramenta online "Certidões e consultas antes do lance"): CNIB, IPTU, condomínio, processos e protestos.
• [ ] Visitei a rua e o entorno; conversei com porteiro ou vizinhos.
• [ ] Sei se o imóvel está ocupado e por quem (ex-dono, inquilino ou terceiro).
• [ ] Se há inquilino, sei o prazo para denunciar a locação no meu rito (capítulo 17).
• [ ] Pesquisei o valor de mercado com pelo menos cinco imóveis parecidos.
• [ ] Preenchi a planilha de custo total (capítulo 28).
• [ ] Defini meu lance máximo e anotei.
• [ ] Tenho o dinheiro disponível no prazo e na forma que o edital exige.
• [ ] Sei o valor da comissão do leiloeiro e como pagá-la.
• [ ] Sei quais débitos (IPTU, condomínio) ficam comigo e quais saem do preço.
• [ ] Perguntei à prefeitura qual base ela usa para o ITBI em arrematação.
• [ ] Conferi que o leiloeiro é matriculado na Junta Comercial e que o site é o do edital.
• [ ] Estou cadastrado e habilitado para este lote.

Antes do lance: judicial

• [ ] Sei o número do processo e consultei os autos no site do tribunal.
• [ ] O executado foi intimado do leilão, assim como coproprietários e titulares de direitos sobre o imóvel (art. 889 do CPC).
• [ ] Se o executado é casado, o cônjuge foi intimado da penhora (art. 842 do CPC).
• [ ] Se há cônjuge alheio à dívida ou coproprietário, sei que a parte dele é paga com o preço e que o lance não pode ficar abaixo do que garante a quota dele pela avaliação (art. 843 do CPC).
• [ ] Credores com garantia na matrícula (hipoteca, outras penhoras) foram intimados.
• [ ] Sei o mínimo da 2ª praça (preço vil, art. 891) e se é imóvel de incapaz (abaixo de 80% da avaliação, o juiz pode adiar a venda por até 1 ano, art. 896).
• [ ] O edital trata da sub-rogação do IPTU no preço (art. 130, parágrafo único, do CTN) e do condomínio (art. 908, §1º, do CPC).
• [ ] Se o edital joga o IPTU atrasado no arrematante, conferi a data: o Tema 1.134 do STJ derruba essa cláusula nos editais publicados depois da ata do julgamento; nos anteriores, ela valia, salvo ação ou pedido já pendente. Levei a dúvida ao advogado.
• [ ] Não há embargos ou recurso pendente que possa anular o leilão; se há, entendi o risco.
• [ ] Verifiquei alegação de bem de família.
• [ ] Sei que o devedor pode pagar a dívida e cancelar o leilão até a assinatura do auto (remição, art. 826).
• [ ] Sei se o edital admite proposta parcelada (art. 895) e se ela me interessa.
• [ ] Tenho advogado para peticionar carta de arrematação, imissão e cancelamento de penhoras.

Antes do lance: fiduciário (Lei 9.514)

• [ ] A consolidação da propriedade em nome do banco está averbada na matrícula.
• [ ] Pedi ao cartório a certidão do procedimento de consolidação, com as intimações do devedor para pagar e o aviso das datas dos leilões.
• [ ] Os valores respeitam o art. 27: 1º leilão pelo valor do imóvel; 2º leilão pela dívida + despesas, ou, se ninguém cobrir, por lance de pelo menos 50% da avaliação aceito pelo credor (art. 27, §2º, com a Lei 14.711). Meu lance não fica abaixo de 50% da avaliação (risco de anulação pela 3ª Turma do STJ; ver cap. 6).
• [ ] As datas respeitam os prazos do art. 27: 1º leilão em até 60 dias da consolidação; 2º leilão em até 15 dias depois do 1º.
• [ ] Sei que o ex-devedor tem preferência até a data do 2º leilão.
• [ ] Li a cláusula de multa por desistência ou não pagamento.
• [ ] Sei se o edital aceita financiamento ou FGTS: às vezes, quando o banco oferece no edital; na maioria, só à vista.
• [ ] Conferi se há ação do ex-devedor contra o banco (busca no tribunal pelo endereço ou pela matrícula).
• [ ] Sei que a desocupação é por minha conta, via art. 30 (liminar de 60 dias), e calculei o prazo.
• [ ] Sei quem paga condomínio e IPTU em atraso segundo o edital; se for omisso, contei como meus.

Antes do lance: CAIXA

• [ ] Sei a modalidade: 1º leilão SFI, 2º leilão SFI, licitação aberta, venda online ou compra direta (Venda Direta Online).
• [ ] Li o edital da modalidade e o anexo do imóvel (Anexo II, nos leilões).
• [ ] Salvei a ficha do imóvel no portal no dia do leilão ou da proposta.
• [ ] Sei se aceita à vista, FGTS ou financiamento, e se meu crédito está aprovado.
• [ ] Sei a comissão do leiloeiro, quando houver (5% nos leilões SFI; conforme o edital nas demais).
• [ ] Sei a regra de débitos deste imóvel. Condomínio: sob responsabilidade do comprador até o limite de 10% do valor de avaliação; a CAIXA paga apenas o que exceder esse limite. Tributos (IPTU) em geral ficam a cargo do comprador. Se anúncio e proposta forem omissos sobre condomínio, a CAIXA paga (edital, cl. 17.3.1).
• [ ] Sei se o imóvel está ocupado; a desocupação fica comigo.
• [ ] Li a cláusula de desistência e o que é retido.
• [ ] Nos leilões SFI, conferi a consolidação, os prazos do art. 27 e a preferência do ex-devedor.

Antes da proposta: venda direta

Vale para a compra direta da CAIXA e para os imóveis próprios que os bancos vendem depois de um leilão sem comprador.

• [ ] A matrícula mostra o banco como dono pleno (consolidação averbada e, se houve leilões, os dois negativos).
• [ ] Sei se o preço é fixo ou se o banco aceita proposta, e quem leva quando há mais de uma.
• [ ] Li o contrato ou a minuta de escritura, incluindo as cláusulas que limitam a responsabilidade do banco.
• [ ] Sei quem paga condomínio e IPTU atrasados; sem regra escrita, contei como meus.
• [ ] Sei se o imóvel está ocupado e que a desocupação fica comigo.
• [ ] Conferi se há ação do ex-devedor contra o banco.

Antes do lance: hipoteca extrajudicial (Lei 14.711)

• [ ] A hipoteca está registrada na matrícula e o procedimento corre no cartório de imóveis (Lei 14.711, art. 9º).
• [ ] Pedi a certidão do procedimento, com a intimação pessoal do devedor e o prazo que ele teve para pagar.
• [ ] Li no edital quantos leilões há e o mínimo de cada um; não presumi os valores da Lei 9.514.
• [ ] Conferi outras hipotecas e penhoras na matrícula e o que acontece com elas.
• [ ] Um advogado leu o edital antes do lance (rito novo, pouca jurisprudência).

Antes do lance: fiscal e trabalhista

• [ ] Fiscal (Lei 6.830): sei que o devedor pode pagar e cancelar o leilão (remição) e que a Fazenda pode ficar com o imóvel (adjudicação, art. 24).
• [ ] Fiscal: conferi no edital se o parcelamento é permitido; não presumi.
• [ ] Trabalhista (CLT, art. 888): sei se há praça única ou dois leilões, e o mínimo de cada um.
• [ ] Trabalhista: tenho o sinal de 20% na hora e o saldo no prazo do edital (a CLT fala em 24 horas).
• [ ] Trabalhista: o que vai a leilão é o imóvel isolado, não um estabelecimento (que traz sucessão trabalhista).
• [ ] Os dois: valem os itens do judicial (intimações, cônjuge, bem de família, sub-rogação do IPTU).

No dia do leilão

• [ ] Habilitação aprovada para o lote, conferida na véspera.
• [ ] Edital revisto: não houve retificação, suspensão ou adiamento.
• [ ] Internet testada e um segundo aparelho com dados móveis.
• [ ] Teto anotado em papel ao lado do computador. Não vou passar dele.
• [ ] Lance automático configurado no teto, se for usar.
• [ ] Documento e dados bancários à mão para o pagamento.
• [ ] Ao vencer: tela salva, comprovante salvo, e-mail do leiloeiro lido.

No dia da entrada

• [ ] Entrei com a ordem judicial, a escritura ou as chaves entregues no acordo; nunca por conta própria.
• [ ] Fotografei e filmei cada cômodo antes de mexer em qualquer coisa, com data.
• [ ] Conferi o que costuma ser retirado de propósito: pias, vasos sanitários, torneiras, chuveiro, portas, janelas, fiação, quadro de luz, aquecedor, luminárias.
• [ ] Testei água, luz e gás; olhei o quadro de luz e o registro de água.
• [ ] Se houve dano deliberado, registrei boletim de ocorrência e guardei as fotos (servem para cobrar o ex-ocupante ou abater num acordo).
• [ ] Listei os bens deixados pelo ocupante e não descartei nada sem o procedimento do capítulo 17.
• [ ] Troquei as fechaduras no mesmo dia.

Depois de vencer

• [ ] Paguei preço (ou entrada) e comissão dentro do prazo.
• [ ] Guardei todos os comprovantes numa pasta.
• [ ] Judicial: auto de arrematação assinado.
• [ ] Judicial: acompanhei os 10 dias de impugnação (art. 903, §2º).
• [ ] Paguei o ITBI sobre a base que a prefeitura aplicar; contestei se ela for maior que o lance (Tema 1.113 do STJ).
• [ ] Recebi a carta de arrematação (judicial) ou assinei a escritura/contrato (fiduciário/CAIXA/venda direta).
• [ ] Levei o título ao Cartório de Registro de Imóveis.
• [ ] Cumpri as notas de exigência do cartório, se houve.
• [ ] Peguei a certidão da matrícula com meu nome.
• [ ] Se ocupado: pedi imissão na posse no processo (judicial). Leilão SFI e fiduciário: reintegração do art. 30. Demais modalidades CAIXA e venda direta: ação de imissão na posse, conforme o título.
• [ ] Se há inquilino, mandei a denúncia da locação dentro do prazo do meu rito (ferramenta online "Notificação ao ocupante").
• [ ] Tentei acordo de desocupação por escrito, com pagamento só na entrega das chaves.
• [ ] Troquei as fechaduras e fotografei o imóvel.
• [ ] Transferi luz, água e gás para o meu nome.
• [ ] Atualizei o cadastro do IPTU na prefeitura e pedi baixa dos débitos que saíram do preço.
• [ ] Pedi à administradora o extrato e a quitação do condomínio.
• [ ] Declarei o imóvel no IR com todos os custos.