Capítulo 28 · Parte V · Ferramentas
Planilha de custo total
Você vai aprender: cada linha do custo de comprar um imóvel em leilão para morar; como calcular cada uma; como achar o lance máximo a partir do valor de mercado. Tempo de leitura: 8 min.
Use esta planilha antes de cada lance. Preencha a coluna "Seu imóvel" a lápis. A coluna "Exemplo" mostra um caso fictício completo: apartamento de 2 quartos em Porto Alegre/RS, leilão judicial em 2ª praça, valor de mercado de R$ 360.000, ocupado pelo ex-dono. O condomínio atrasado existe, mas no judicial ele é pago com o dinheiro do leilão (art. 908, §1º, do CPC) e o edital não o transfere a você; por isso a linha G fica em zero.
A planilha
| # | Item | Como calcular | Exemplo | Seu imóvel |
|---|---|---|---|---|
| A | Lance | O valor que você pretende oferecer | R$ 220.000 | |
| B | Comissão do leiloeiro | A × percentual do edital (em geral 5%) | R$ 11.000 | |
| C | ITBI | Base × alíquota da cidade. Base: o lance, ou o valor maior que a prefeitura aplicar (Tema 1.113 STJ) | R$ 6.600 (3% do lance) | |
| D | Registro e certidões | Tabela de emolumentos do estado + certidões | R$ 3.800 | |
| E | Escritura | Só fiduciário/CAIXA quando houver escritura; tabela do estado | R$ 0 (judicial) | |
| F | IPTU atrasado que fica com você | Extrato da prefeitura × regra do edital/rito | R$ 0 (sub-roga no preço) | |
| G | Condomínio atrasado que fica com você | Extrato da administradora × regra do rito e do edital | R$ 0 (sub-roga no preço) | |
| H | Advogado | Proposta escrita (processo + desocupação) | R$ 8.000 | |
| I | Desocupação | Acordo + mudança + chaveiro + depósito | R$ 7.000 | |
| J | Aluguel enquanto espera (opcional) | Meses até entrar × aluguel atual. Inclua se quiser comparar com continuar alugando; o capítulo 14 deixa fora | Fora (seriam R$ 16.800 = 8 × 2.100) | |
| K | Condomínio e IPTU durante a espera | Meses até entrar × (condomínio + IPTU mensal) | R$ 5.600 (8 × 700) | |
| L | Reforma | Orçamento por escrito | R$ 25.000 | |
| M | Reserva para imprevistos | (L + I) × 20% do valor orçado | R$ 6.400 | |
| N | Custo total | A + B + C + D + E + F + G + H + I + K + L + M (+ J, se incluir) | R$ 293.400 | |
| O | Valor de mercado (pronto para morar) | Média de 5+ comparáveis reformados | R$ 360.000 | |
| P | Economia | O − N | R$ 66.600 | |
| Q | Economia em % | P ÷ O × 100 | 18,5% |
Fórmulas explicadas
Comissão (B). O percentual está no edital. No judicial, o juiz fixa (5% é comum). Nos leilões de banco e SFI da CAIXA, 5% também é o padrão. Em algumas modalidades da CAIXA, o edital diz outra coisa. É paga além do lance, não sai de dentro dele.
ITBI (C). Procure "alíquota ITBI" no site da prefeitura. Se for financiar pelo SFH, pergunte pela alíquota reduzida sobre a parte financiada (capítulo 14). Pergunte também qual base a prefeitura usa em arrematação. Pelo STJ (Tema 1.113), o valor declarado presume-se correto, mas a prefeitura pode questioná-lo; algumas cobram sobre a avaliação ou o valor venal. Se cobrar sobre valor maior, você pode contestar, mas conte com o valor maior até resolver. A calculadora online tem um campo para a base do ITBI: em branco, ela usa o lance.
Registro (D). Cada estado tem tabela de emolumentos, que sobe por faixa de valor do imóvel. Some a certidão de matrícula atualizada, certidões pessoais e, se usar, despachante.
Débitos (F e G). É a linha que mais muda de rito para rito. A tabela abaixo também traz a escritura e a desocupação.
O que muda por rito
| Judicial | Fiduciário | CAIXA | |
|---|---|---|---|
| IPTU atrasado | Sub-roga no preço (art. 130, parágrafo único, CTN; Tema 1.134 do STJ, com modulação para editais antigos): escreva R$ 0 e confira o edital | O que o edital disser; se omisso, conte como seu | Em geral fica a cargo do comprador: conte como seu |
| Condomínio atrasado | Em regra R$ 0 (sub-roga no preço, art. 908, §1º, CPC); o valor, se o edital transferir ou o preço não bastar | O ex-devedor responde até a imissão do fiduciário na posse (art. 27, §8º), mas o condomínio cobra do imóvel: conte como seu | Sob responsabilidade do comprador até o limite de 10% do valor de avaliação; a CAIXA paga apenas o que exceder esse limite. Se anúncio e proposta forem omissos sobre condomínio, a CAIXA paga (edital, cl. 17.3.1) |
| Escritura (E) | R$ 0: o título é a carta | Valor da tabela, se houver escritura | Pode ser contrato com força de escritura |
| Desocupação (I) | Mandado no próprio processo | Ação do art. 30, Lei 9.514 | Leilão SFI: ação do art. 30. Demais modalidades: ação de imissão na posse, conforme o título. A CAIXA não desocupa |
Na CAIXA, um apartamento avaliado em R$ 180.000 com R$ 40.000 de condomínio atrasado: o limite é R$ 18.000. Você paga R$ 18.000 e a CAIXA, R$ 22.000. Se a dívida fosse de R$ 15.000, seria inteira sua.
Espera (J e K). Use os prazos realistas do capítulo 17. A linha J é opcional: o método do capítulo 14 não soma o aluguel, porque você o pagaria de qualquer jeito; inclua só se quiser comparar com continuar alugando. A linha K entra sempre: alguém paga condomínio e IPTU desde que o imóvel é seu, mesmo vazio.
Reserva (M). Imóvel de leilão quase nunca pode ser vistoriado por dentro. A regra do livro, a mesma do capítulo 14, é uma só: 20% do valor orçado para reforma e desocupação.
Se você vender depois: o imposto
A planilha termina na posse, mas o custo da compra volta a importar no dia da revenda: ele reduz o ganho tributável. No exemplo (lance de R$ 220.000, comissão de R$ 11.000, ITBI de R$ 6.600, registro de R$ 3.800 e reforma de R$ 25.000 com nota), o custo de aquisição é de R$ 266.400. Vendendo por R$ 520.000, com 6% de corretagem, o ganho é de R$ 222.400 e o imposto (15%) é de R$ 33.360. As contas completas, as isenções (com as condições de cinco anos) e o prazo de pagamento estão no capítulo 18. Na calculadora online, preencha os três campos "Se você vender depois" para ver o seu número.
Do custo total ao lance máximo
Inverta a conta. Decida a economia mínima (a margem de segurança) que faz o leilão valer o risco para você. A régua do livro, a mesma do capítulo 11:
- Judicial e CAIXA fora do Leilão SFI: 15% a 25% do valor de mercado.
- Fiduciário e Leilão SFI da CAIXA: 20% a 30%.
- Use o topo da faixa se o imóvel está ocupado ou você não viu o interior.
O exemplo é judicial e está ocupado: 25%. Então:
- Custo total máximo = O × (1 − economia mínima). No exemplo: 360.000 × 0,75 = R$ 270.000.
- Custos fixos = D + E + F + G + H + I + K + L + M (+ J, se incluir), os que não dependem do lance. No exemplo: R$ 55.800.
- Sobra para lance + comissão + ITBI = 270.000 − 55.800 = R$ 214.200.
- Lance máximo = sobra ÷ (1 + comissão + alíquota ITBI) = 214.200 ÷ 1,08 = R$ 198.333.
Se a prefeitura cobra o ITBI sobre uma base fixa (a avaliação ou o valor venal, por exemplo), o imposto não cresce com o lance: some-o aos custos fixos e divida a sobra só por (1 + comissão).
Com 25% de economia mínima, o lance de R$ 220.000 do exemplo passa do teto: ele deixa 18,5% de economia. Ou você aceita margem menor, sabendo que o imóvel está ocupado, ou baixa o lance para cerca de R$ 198.000.
Atenção
O teto calculado aqui é o seu. Um investidor com outros custos e outra pressa pode pagar mais. Perder para ele não é erro.