Capítulo 29 · Parte V · Ferramentas

Glossário e leis

Glossário de A a Z

Adjudicação — Quando o próprio credor fica com o imóvel em vez de vendê-lo em leilão, pelo valor da avaliação (arts. 876 a 878 do CPC).

Alienação fiduciária — Garantia em que o comprador financia o imóvel e o banco fica com a propriedade fiduciária, uma propriedade em garantia que se desfaz com a quitação; o devedor fica com a posse e com o direito de voltar a ser dono pleno ao quitar. Se o devedor não paga, o banco consolida a propriedade (vira dono pleno) e leva a leilão (Lei 9.514/97).

Alienação por iniciativa particular — Venda judicial feita fora da hasta, por corretor ou leiloeiro, com preço e condições fixados pelo juiz (art. 880 do CPC).

Anexo do imóvel — Ficha de cada imóvel nos editais de banco e da CAIXA, com descrição, valores e regras específicas.

Anexo II — Nos editais da CAIXA, a tabela com a lista dos imóveis do evento: matrícula, endereço, avaliação, valor mínimo de venda e condições de cada um. Em edital judicial, "Anexo II" pode ser outra coisa; não leia um pelo hábito do outro.

Arrematação — A compra do imóvel em leilão. Arrematante é quem vence.

Arrematação de direitos — Quando o leilão não vende o imóvel, mas os direitos de alguém sobre ele, como os direitos aquisitivos do devedor fiduciante ou do compromissário comprador. Você entra no lugar do devedor e herda o saldo do contrato; só vira dono ao quitar. Alerta vermelho para quem quer morar (capítulo 9).

Auto de arrematação — Documento assinado pelo juiz, arrematante e leiloeiro que torna a arrematação judicial firme (art. 903 do CPC).

Avaliação — Valor atribuído ao imóvel por perito ou oficial de justiça (judicial) ou fixado no contrato (fiduciário). Serve para calcular os pisos do leilão; não prova o valor de mercado, que pode ser maior ou menor.

Averbação — Anotação na matrícula que altera ou complementa um registro: construção, casamento, penhora, consolidação.

Bem de família — Imóvel residencial da família, protegido contra penhora por dívidas comuns (Lei 8.009/90), com exceções.

Carta de arrematação — Título que o juiz expede depois do pagamento do preço e do ITBI. É levado ao cartório para registrar o imóvel em nome do arrematante (art. 901 do CPC).

Caução — Depósito em garantia exigido para participar ou para pagar a prazo.

CND — Certidão negativa de débitos. Prova que não há dívida com um órgão.

CNIB — Central Nacional de Indisponibilidade de Bens. Cadastro em que juízes e órgãos públicos registram que uma pessoa não pode vender ou onerar bens. Consulte o CPF ou CNPJ do devedor antes do lance.

Comissão do leiloeiro — Remuneração do leiloeiro, paga pelo arrematante além do lance, em geral 5%.

Comparável — Imóvel parecido, na mesma região, usado para estimar o valor de mercado.

Compra Direta (Venda Direta Online) — Modalidade da CAIXA sem disputa: a primeira proposta que atinge o valor mínimo leva o imóvel. Não confundir com a alienação por iniciativa particular do processo judicial.

Consolidação da propriedade — Ato do cartório que passa o imóvel em definitivo para o banco quando o devedor fiduciário não paga (art. 26 da Lei 9.514).

Credor fiduciário — O banco ou financeira que tem a garantia de alienação fiduciária.

Custo total — Tudo o que você gasta para ter o imóvel pronto para morar: lance, comissão, impostos, registro, dívidas, desocupação, reforma, espera.

DARF — Documento de Arrecadação de Receitas Federais, a guia em que se paga o imposto de renda sobre o ganho de capital (calculado no programa GCAP, da Receita). Vence no último dia útil do mês seguinte à venda.

Deságio — Diferença entre o valor de mercado ou de avaliação e o preço pago.

Desocupação — Saída do ocupante do imóvel, por acordo ou por ordem judicial.

Devedor fiduciante — Quem financiou o imóvel e deu a alienação fiduciária como garantia.

Direito de preferência — No fiduciário, o direito do ex-devedor de recomprar o imóvel, pagando a dívida e despesas, até a data do 2º leilão (art. 27, §2º-B, da Lei 9.514).

Edital — Documento oficial que anuncia o leilão e traz todas as regras: datas, valores, pagamento, débitos, ocupação.

Embargos — Defesa apresentada no processo; embargos à execução ou de terceiro podem afetar a arrematação.

Emolumentos — Valores cobrados pelos cartórios, segundo tabela estadual.

Escritura pública — Contrato de compra e venda lavrado em tabelionato de notas.

Execução — Processo judicial em que o credor cobra uma dívida, podendo penhorar e leiloar bens.

Execução fiscal — Execução movida pelo poder público para cobrar tributos (Lei 6.830/80).

Executado — Quem sofre a execução (o devedor).

Exequente — Quem move a execução (o credor).

Fração ideal — Parte de um imóvel expressa em percentual: a fatia do terreno que cabe a um apartamento ou a parte de um coproprietário. Leilão de fração ideal vende só essa parte, e o resto continua de outras pessoas; para morar, compre o imóvel inteiro.

Fraude à execução — Venda ou oneração de um bem feita pelo devedor quando já corria contra ele ação capaz de levá-lo à insolvência (art. 792 do CPC). O negócio não vale contra o credor, que pode penhorar o bem nas mãos de quem comprou. Por isso se pesquisam processos e protestos do vendedor.

Ganho de capital — Lucro na venda de um bem, tributado pelo Imposto de Renda.

Gravame — Qualquer ônus ou restrição registrada sobre o imóvel.

Habilitação — Liberação, pelo leiloeiro, para você dar lance num lote.

Habite-se — Documento da prefeitura que atesta que a construção está apta para morar.

Hasta pública — Nome tradicional do leilão judicial.

Hipoteca — Garantia em que o imóvel continua do devedor, mas pode ser levado a leilão se a dívida não for paga: por processo judicial ou, desde a Lei 14.711/2023, pela via extrajudicial, no cartório.

Hipoteca extrajudicial — Execução da hipoteca feita no cartório de imóveis, sem processo judicial (Lei 14.711/2023, art. 9º). Não há consolidação: o devedor continua dono até o leilão. O devedor precisa ser intimado pessoalmente e ter chance de pagar; leia no edital quantos leilões há e o mínimo de cada um.

Imissão na posse — Entrada de quem comprou na posse do imóvel. Tem dois sentidos: no leilão judicial, é a ordem do juiz no próprio processo (art. 901, §1º, do CPC); na compra de imóvel que já era do banco (Licitação Aberta, Venda Online, Compra Direta, venda direta), é a ação de imissão na posse, um processo novo que o comprador move contra o ocupante, conforme o título.

Incremento — Valor mínimo que um lance precisa ter acima do anterior.

Indisponibilidade — Ordem judicial ou administrativa que impede vender o imóvel, registrada na matrícula e na CNIB.

Intimação — Aviso oficial a alguém sobre um ato do processo ou do procedimento, com prazo para agir. No judicial, o executado, o cônjuge e os credores com garantia precisam ser intimados (arts. 842 e 889 do CPC); no fiduciário, o devedor é intimado pelo cartório para pagar. Intimação que falta é a causa mais comum de anulação de leilão.

IPTU — Imposto municipal anual sobre o imóvel urbano.

ITBI — Imposto municipal sobre a transmissão do imóvel, pago pelo comprador.

Lance — Oferta de preço no leilão.

Lance automático — Recurso do site que cobre os concorrentes por você até um teto.

Lance condicional — Lance abaixo do mínimo que depende de aceitação do vendedor ou do juiz.

Lance mínimo — Menor valor aceito numa praça ou leilão.

Leilão SFI — Nome que a CAIXA dá aos seus dois leilões da Lei 9.514 (1º e 2º leilão), de imóveis retomados de financiamento. Segue o rito fiduciário: prazos e pisos do art. 27, preferência do ex-devedor e reintegração do art. 30.

Leiloeiro oficial — Profissional matriculado na Junta Comercial, autorizado a conduzir leilões.

Licitação aberta — Modalidade de venda da CAIXA por propostas, com base na Lei 13.303/2016.

Liminar — Decisão provisória dada no início do processo, como a de desocupação em 60 dias do art. 30 da Lei 9.514.

Lote — Cada item à venda no leilão.

Massa falida e administrador judicial — Massa falida é o conjunto de bens e dívidas de uma empresa que faliu; o administrador judicial é quem a administra e vende os bens sob controle do juiz (Lei 11.101/2005). Na falência, o imóvel sai livre de ônus e sem sucessão nas dívidas da empresa (art. 141, II), salvo exceções pessoais.

Matrícula — "Certidão de nascimento" do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, com toda a sua história.

Nota de exigência — Lista do cartório com o que falta para registrar o título.

Ocupante — Quem está no imóvel: ex-dono, inquilino ou terceiro.

Ônus — Encargo sobre o imóvel: hipoteca, penhora, usufruto, servidão.

Penhora — Ato do processo que reserva o imóvel para pagar uma dívida.

Praça — Cada sessão do leilão judicial (1ª e 2ª praça, ou 1º e 2º leilão).

Preço vil — Lance baixo demais, que o juiz recusa: abaixo do mínimo do edital ou, sem ele, abaixo de 50% da avaliação (art. 891 do CPC). A 3ª Turma do STJ aplica a mesma régua de 50% ao 2º leilão fiduciário.

Pregão — A sessão de disputa de lances.

Proposta parcelada — Oferta no leilão judicial com 25% de entrada e saldo em até 30 meses (art. 895 do CPC). A proposta à vista prevalece sobre a parcelada (§7º); entre parceladas em condições diferentes, vence a mais vantajosa; em condições iguais, a apresentada primeiro (§8º).

Propter rem — Obrigação que acompanha o imóvel, não a pessoa, como a cota de condomínio. Não autoriza cobrar do imóvel a dívida pessoal de quem só ocupa (um inquilino, por exemplo). O IPTU também acompanha o imóvel, por regra própria do Código Tributário Nacional (art. 130).

Purgação da mora — Pagamento das parcelas atrasadas pelo devedor fiduciante para evitar a consolidação.

Registro — Inscrição do título na matrícula; é o que faz você dono (art. 1.245 do Código Civil).

Reintegração de posse — Ação para recuperar a posse; no fiduciário, com liminar de 60 dias (art. 30 da Lei 9.514).

Remição — Pagamento de toda a dívida pelo devedor antes da assinatura do auto, que cancela o leilão: ele fica com o imóvel e você recebe o dinheiro de volta (art. 826 do CPC). Mais provável quando a dívida é pequena perto do valor do imóvel, como em muitas execuções fiscais.

Retificação do edital — Alteração publicada depois do edital original.

Rito — O conjunto de regras que um tipo de leilão segue: judicial, fiduciário, CAIXA e outros.

SFI / SFH — Sistema de Financiamento Imobiliário / Sistema Financeiro da Habitação.

Sub-rogação no preço — Quando uma dívida é paga com o dinheiro do leilão, e não pelo arrematante. No judicial vale para o IPTU (art. 130, parágrafo único, do CTN) e para os créditos propter rem, como o condomínio (art. 908, §1º, do CPC), até o limite do preço.

Taxa de ocupação — No fiduciário, 1% ao mês sobre o valor do art. 24, VI, da Lei 9.514 (o valor do contrato) ou, se maior, sobre a base do ITBI (art. 24, parágrafo único), devida pelo ocupante desde a consolidação até a desocupação (art. 37-A). Não é calculada sobre o lance.

Termo de acordo de desocupação — Documento em que o ocupante se compromete a sair em data certa.

Terreno de marinha e laudêmio — Terreno de marinha é a faixa de terra junto ao mar e a alguns rios e lagoas que pertence à União; quem tem imóvel ali tem só o domínio útil. Laudêmio é a taxa paga à União (ou ao senhorio, em outros aforamentos) quando esse imóvel é transferido. Aparece no edital e entra na conta de custos.

Usucapião — Aquisição da propriedade pela posse prolongada, nas condições da lei.

Usufruto — Direito de uma pessoa usar e receber os frutos de um imóvel que pertence a outra.

Valor de mercado — Preço pelo qual um imóvel igual, pronto e desocupado, se vende hoje entre partes livres, na mesma região. É estimado por comparação com vendas e anúncios parecidos; não é a avaliação do edital.

Valor mínimo de venda — Na CAIXA e em vendas de banco, o menor preço que o vendedor aceita naquela modalidade, fixado no anúncio ou no edital. Não é avaliação nem valor de mercado.

Valor venal — Valor que a prefeitura atribui ao imóvel no cadastro, usado para calcular o IPTU. Algumas prefeituras o usam como base do ITBI quando é maior que o lance; dá para contestar (Tema 1.113 do STJ).

Venda direta — Tem dois sentidos. Em geral, é a venda de imóvel que já é do banco, depois de um leilão sem comprador: uma compra e venda comum, sem lance nem praça (capítulo 8). Na CAIXA, "Venda Direta Online" é o outro nome da Compra Direta: preço mínimo, sem disputa, vence a primeira proposta válida.

Venda online — Modalidade da CAIXA de disputa pela internet com preço mínimo e prazo.

As leis, em linguagem simples

Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), arts. 879 a 903 — Regras do leilão judicial: quem conduz, edital, remição (art. 826), intimação do cônjuge na penhora (art. 842), parte do cônjuge e do coproprietário (art. 843), intimações do leilão (art. 889), preço vil (art. 891), pagamento (art. 892), proposta parcelada (art. 895), imóvel de incapaz (art. 896), carta de arrematação e imissão (art. 901), arrematação firme, impugnação e desistência (art. 903). O art. 908 manda os credores disputarem o dinheiro do preço.

Lei 9.514/1997 — Alienação fiduciária de imóveis: consolidação (art. 26), os dois leilões e a preferência do ex-devedor (art. 27), reintegração com liminar de 60 dias (art. 30), taxa de ocupação (art. 37-A).

Lei 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias) — Alterou a Lei 9.514: no 2º leilão, vence o lance que cubra a dívida + despesas e, se ninguém cobrir, o credor pode aceitar, a seu exclusivo critério, lance de pelo menos 50% da avaliação (art. 27, §2º); também ajustou prazos e avisos. A 3ª Turma do STJ trata como preço vil lance abaixo de 50%, mesmo cobrindo a dívida (REsp 2.096.465/SP, sobre leilão anterior à lei): orientação jurisprudencial e discutida. A mesma lei criou a execução extrajudicial da hipoteca, pelo cartório de imóveis (art. 9º).

Código Tributário Nacional, art. 130 — Dívidas de imposto sobre o imóvel acompanham o imóvel; no leilão, o parágrafo único manda pagá-las com o preço.

Código Civil — Registro como forma de adquirir propriedade (art. 1.245); condomínio e suas dívidas (arts. 1.331 a 1.358); benfeitorias e direito de retenção (art. 1.219).

Lei 6.015/1973 (Registros Públicos) — Como funciona a matrícula, o registro, a averbação e a nota de exigência.

Lei 8.245/1991 (Inquilinato), art. 8º — No leilão judicial e nas vendas administrativas da CAIXA, o novo dono denuncia a locação em até 90 dias do registro em seu nome, e o inquilino tem 90 dias para sair; perdido o prazo, presume-se a concordância e a locação segue até o fim (salvo cláusula de vigência averbada, que a mantém). No fiduciário e no Leilão SFI vale o art. 27, §7º, da Lei 9.514: 30 dias para desocupar, com denúncia em até 90 dias da consolidação (salvo anuência escrita do credor à locação); se a janela já venceu quando você compra, vale a regra geral do contrato.

Lei 8.009/1990 — Protege o bem de família contra penhora, com exceções.

Lei 6.830/1980 — Execução fiscal, cobrança de tributos pelo poder público.

CLT, art. 888 — Leilão na Justiça do Trabalho, com sinal de 20% e saldo em 24 horas.

Lei 13.303/2016 — Estatuto das estatais; base da licitação aberta da CAIXA.

Lei 11.101/2005 (Falências e Recuperação Judicial) — Venda dos bens da empresa falida ou em recuperação, sob o juiz e o administrador judicial. Na falência, o comprador recebe o imóvel livre de ônus e sem sucessão nas dívidas da empresa (art. 141, II), salvo exceções pessoais (art. 141, §1º).

Código de Defesa do Consumidor, art. 49 — Direito de desistir em 7 dias de compra feita fora do estabelecimento. Discute-se se vale para a Venda Online da CAIXA; não conte com ele e leia nas condições de venda o que acontece se você desistir.

Lei 11.196/2005, art. 39 — Isenção do ganho de capital se o dinheiro da venda comprar outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias (uma vez a cada cinco anos).

Lei 9.250/1995 — Isenção do ganho de capital na venda do único imóvel por até R$ 440.000, se você não vendeu outro nos últimos cinco anos.

Código Penal, art. 345 — Exercício arbitrário das próprias razões: não force a saída do ocupante nem corte serviços para pressioná-lo.

Temas 1.113 e 1.134 do STJ — O 1.113 trata da base de cálculo do ITBI (o valor da transação, não o valor venal). O 1.134 trata do IPTU atrasado no leilão judicial, que se paga com o preço (com modulação para editais antigos).

Decreto-Lei 21.981/1932 — Regulamenta a profissão de leiloeiro e sua comissão.