Calculadora de custo total e lance máximo

Preencha com os números do seu imóvel. Os campos já vêm com o exemplo do livro: um apartamento em Porto Alegre/RS, judicial em 2ª praça, que vale R$ 360.000 no mercado, ocupado, com margem de 25%. A conta é feita no seu navegador e nada é enviado.

Como a conta é feita

O custo total soma o lance, a comissão do leiloeiro, o ITBI, o registro, a escritura (se houver), os débitos que ficam com você, o advogado, a desocupação, o condomínio e o IPTU que você paga enquanto espera, a reforma e uma reserva de 20% do valor orçado para reforma e desocupação. O aluguel que você paga hoje é opcional: o método do livro deixa fora (capítulo 14); preencha só se quiser comparar com continuar alugando.

O lance máximo faz a conta ao contrário. Você parte do valor de mercado, desconta a economia mínima que quer ter e os custos que não dependem do lance. O que sobra é dividido por (1 + comissão + alíquota de ITBI).

O campo Base do ITBI é opcional. Em branco, a calculadora usa o lance como base. Se a prefeitura cobra sobre um valor fixo (a avaliação ou o valor venal, por exemplo), escreva esse valor: o ITBI deixa de crescer com o lance, entra como custo fixo, e a sobra é dividida só por (1 + comissão). Se a base cobrada for maior que o lance, dá para contestar (Tema 1.113 do STJ), mas conte com ela até resolver.

Para a margem (economia mínima), use 15% a 25% no judicial e na CAIXA fora do Leilão SFI, e 20% a 30% no fiduciário e no Leilão SFI. Use o topo da faixa se o imóvel está ocupado ou você não viu o interior.

Se você vender depois. Os três últimos campos (preço de venda futuro, corretagem da venda e reforma com nota fiscal) estimam o Imposto de Renda sobre o ganho de capital. O custo de aquisição é o lance mais comissão, ITBI, registro, escritura e a reforma comprovada. A alíquota é de 15% até R$ 5 milhões de ganho (17,5%, 20% e 22,5% nas faixas acima). A conta não aplica isenção: se o único imóvel for vendido por até R$ 440.000, ou se o dinheiro for usado para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias, o imposto pode ser zero, com condições: a compra de outro imóvel só vale uma vez a cada cinco anos, e a do imóvel único exige não ter vendido outro nos últimos cinco anos (capítulo 18). O imposto é pago por DARF até o último dia útil do mês seguinte à venda. É estimativa: confirme com um contador.

O que fica com você muda conforme o tipo de leilão:

• Judicial: o IPTU atrasado é pago com o valor do lance (art. 130, parágrafo único, do CTN; Tema 1.134 do STJ, que vale para editais publicados depois da ata do julgamento; nos anteriores, a cláusula que joga o IPTU no arrematante ainda pode valer). O condomínio, em regra, também (art. 908, §1º, do CPC). Nos dois casos, confirme no edital.
• Fiduciário: vale o que o edital disser. O ex-devedor responde pelo condomínio até a imissão do credor na posse, mas o condomínio cobra do imóvel: conte como seu. IPTU, se o edital for omisso, também.
• CAIXA: condomínio sob responsabilidade do comprador até o limite de 10% do valor de avaliação; a CAIXA paga apenas o que exceder esse limite. Tributos (IPTU) em geral ficam a cargo do comprador. Se anúncio e proposta forem omissos sobre condomínio, a CAIXA paga (edital, cl. 17.3.1).

Os valores são estimativas, não um orçamento. Antes do lance, confirme a alíquota de ITBI na prefeitura e a tabela de registro do cartório. A explicação de cada linha está no capítulo Planilha de custo total.