Modelo de termo de acordo de desocupação
Na maioria das desocupações que dão certo, o caso termina em acordo, sem oficial de justiça. Este modelo coloca o acordo no papel. Peça a um advogado para adaptar ao seu caso e, se puder, peça ao juiz que homologue o acordo. Assinado por duas testemunhas, o termo já vale como título executivo extrajudicial (art. 784, III, do CPC); homologado pelo juiz, vira título judicial (art. 515, III).
Atenção
Três regras:
- Pague a ajuda de mudança no dia da entrega das chaves, nunca antes.
- Não pare a ação de imissão ou de reintegração enquanto o acordo não for cumprido.
- Sem ameaça e sem cortar luz ou água. Isso é crime e põe o acordo a perder.
Modelo
TERMO DE ACORDO PARA DESOCUPAÇÃO DE IMÓVEL
ADQUIRENTE: [nome], [nacionalidade], [estado civil], CPF [nº], residente em [endereço].
OCUPANTES: [nome], CPF [nº], e [nome de cada morador maior de idade], CPF [nº], todos residentes no imóvel abaixo. [Se só um assinar: o OCUPANTE signatário declara que responde pela saída de todas as pessoas que moram com ele(a) no imóvel.]
IMÓVEL: [endereço completo], matrícula nº [nº] do [nº] Cartório de Registro de Imóveis de [cidade/UF], adquirido pelo ADQUIRENTE em [leilão judicial no processo nº ... / leilão extrajudicial da Lei 9.514 / venda da CAIXA], em [data].
1. Desocupação. Os OCUPANTES se comprometem a desocupar o imóvel e a entregar todas as chaves ao ADQUIRENTE até [data], às [hora], com o imóvel livre de pessoas e de bens, salvo os que a cláusula 4 manda deixar.
2. Declaração sobre ocupação. Os OCUPANTES declaram que não há contrato de locação, comodato ou cessão do imóvel a terceiros e que nele não moram outras pessoas além das que assinam este termo [ou: das listadas acima].
3. Ajuda de mudança. O ADQUIRENTE pagará aos OCUPANTES R$ [valor] ([por extenso]) e [o frete da mudança, se combinado]. O pagamento será feito no ato da entrega das chaves e da vistoria, por [PIX/transferência] para a conta [dados].
4. Estado do imóvel. O imóvel será entregue no estado em que foi visto em [data da vistoria], conforme as fotos anexas, com portas, janelas, louças, metais e instalações elétricas e hidráulicas. Ficam no imóvel: [armários embutidos, por exemplo].
5. Benfeitorias. Os OCUPANTES renunciam a qualquer indenização ou direito de retenção por benfeitorias ou acessões feitas no imóvel (art. 1.219 do Código Civil), e a ajuda da cláusula 3 quita qualquer pretensão nesse sentido.
6. Bens deixados. Os bens móveis que ficarem no imóvel depois da data da cláusula 1 serão fotografados e listados pelo ADQUIRENTE, que avisará os OCUPANTES por escrito, em [WhatsApp/e-mail], e os guardará por [10] dias para retirada. Passado esse prazo sem retirada, os bens serão considerados abandonados e poderão ter o destino que o ADQUIRENTE julgar adequado.
7. Contas. O consumo de água, luz e gás até a entrega das chaves fica com os OCUPANTES. O ADQUIRENTE fará a leitura dos medidores no dia da entrega. [Condomínio e IPTU do período entre [data] e a entrega das chaves: ficam com ______ (ADQUIRENTE ou OCUPANTES).]
8. Descumprimento. Se os OCUPANTES não saírem no prazo, a ajuda da cláusula 3 não será devida e o ADQUIRENTE seguirá com as medidas judiciais. O ADQUIRENTE também poderá cobrar uma taxa de ocupação de R$ [valor] por dia de atraso, limitada ao total de R$ [valor máximo], que não pode passar do valor da obrigação principal (art. 412 do Código Civil). [No fiduciário: sem prejuízo da taxa de ocupação do art. 37-A da Lei 9.514 já vencida, de 1% ao mês sobre o valor do art. 24, VI, ou, se maior, sobre a base do ITBI, devida desde a consolidação até a desocupação.]
9. Processo. As partes poderão pedir a homologação deste acordo nos autos nº [nº], se houver processo.
10. Foro. Fica eleito o foro da comarca de [cidade/UF], onde está o imóvel, para resolver qualquer questão deste termo.
11. Quitação. Cumpridas as cláusulas 1 a 7, as partes se dão quitação recíproca quanto à desocupação, sem prejuízo do que o ADQUIRENTE puder cobrar por danos ao imóvel apontados na vistoria da entrega.
[Cidade], [data].
____ ADQUIRENTE
___ OCUPANTE ___ OCUPANTE
[uma assinatura para cada morador maior de idade]
Testemunhas: 1. __ CPF __ 2. __ CPF ____
Se houver inquilino, este termo não serve sozinho: a locação precisa ser denunciada no prazo do seu rito (veja a variante para inquilino na notificação). Antes de propor o acordo, você pode mandar uma notificação ao ocupante. Os prazos de cada tipo de leilão estão no capítulo Desocupar e entrar.