Capítulo 17 · Parte III · A jornada

Desocupar e entrar

Para quem compra para morar, este é o capítulo que separa o sonho do pesadelo. Investidor aguenta esperar um ano pela desocupação: ele precificou isso. Você, que está pagando aluguel e quer mudar com a família, sente cada mês de atraso no bolso e no humor.

A regra é: imóvel ocupado não é proibido, mas exige preço, paciência e plano. E a desocupação segue caminhos diferentes em cada rito.

Vazio ou ocupado: como saber

O edital costuma dizer "imóvel ocupado", "desocupado" ou "situação de ocupação não verificada". A última frase é a mais comum e a mais honesta: o vendedor não sabe. Por isso a visita da rua (capítulo 11) é obrigatória. Sinais de ocupação: carro na garagem, roupa no varal, contas recentes na caixa de correio, luzes acesas à noite, relato do porteiro ou de vizinhos.

Ocupante pode ser:

• O próprio ex-dono e a família. O caso mais comum. Às vezes cooperam; às vezes resistem até o fim.
• Um inquilino. Tem regras próprias, veja abaixo.
• Um parente ou terceiro sem contrato. Comodato informal, filho do ex-dono, invasor.

Judicial: imissão na posse

No leilão judicial, a desocupação acontece, em regra, dentro do próprio processo em que o imóvel foi vendido, contra o executado e quem ocupa em nome dele (um terceiro com título próprio, como um inquilino, pode exigir ação separada). Depois da carta de arrematação, o juiz expede o mandado de imissão na posse (art. 901, §1º, do CPC). Um oficial de justiça vai ao imóvel, intima o ocupante a sair num prazo (comum: 15 a 30 dias) e, se ele não sair, volta para cumprir com força policial, se necessário, e chaveiro.

O caminho típico:

1. Você (por advogado) pede a imissão ao juiz assim que a carta sai, ou junto com ela.
2. O juiz defere e expede o mandado.
3. O oficial intima o ocupante.
4. Vencido o prazo, o mandado é cumprido. Você agenda caminhão de mudança para os móveis deixados, e eles vão a depósito.

Prazo realista: de 3 a 12 meses depois do leilão, conforme a vara e a cidade. Varas cheias levam mais.

Se o ocupante é inquilino, a situação muda. No judicial e nas vendas administrativas da CAIXA (licitação aberta, venda online, venda direta), vale a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91, art. 8º): você pode denunciar a locação em até 90 dias do registro em seu nome, dando 90 dias para o inquilino desocupar, salvo se o contrato tiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado na matrícula. Perdido o prazo para denunciar, presume-se que você concordou, e a locação segue até o fim do contrato. Se o inquilino não sair, cabe ação de despejo, separada. No fiduciário e no Leilão SFI, a regra é outra (veja abaixo).

Fiduciário e Leilão SFI da CAIXA: reintegração com liminar (art. 30 da Lei 9.514)

No leilão de alienação fiduciária, não há processo judicial anterior. O banco retomou o imóvel em cartório. Por isso, quem compra precisa entrar com uma ação para tirar o ocupante. A lei facilita: o art. 30 da Lei 9.514/97 assegura ao adquirente a reintegração na posse, com liminar para desocupação em 60 dias, desde que se comprove a consolidação da propriedade e o leilão. Isso vale para quem compra no leilão da Lei 9.514, inclusive no Leilão SFI da CAIXA. Na compra de imóvel que já é do banco (Licitação Aberta, Venda Online, Compra Direta, venda direta), a aplicação do art. 30 depende do título que você recebe e é discutida; o caminho pode ser uma ação de imissão na posse comum, mais lenta. Confira no edital e com o advogado antes de contar com os 60 dias.

O caminho típico:

1. Registro da escritura ou contrato em seu nome.
2. Notificação extrajudicial ao ocupante, dando prazo para sair (recomendado, não obrigatório).
3. Ação de reintegração de posse com pedido de liminar, com a matrícula, a escritura e os documentos do leilão.
4. O juiz concede a liminar, fixando 60 dias para desocupar.
5. Vencido o prazo, mandado cumprido pelo oficial.

Prazo realista, com imóvel ocupado: de 4 a 10 meses do registro, se tudo correr bem. É a premissa que usamos em todo o livro para o fiduciário. Pode demorar mais se o ex-devedor contestar o procedimento do banco ou conseguir suspensão em outra ação.

Se o ocupante é inquilino, vale o art. 27, §7º, da Lei 9.514: a locação pode ser denunciada com 30 dias para desocupar, desde que a denúncia seja feita em até 90 dias da consolidação (salvo se o credor concordou por escrito com a locação). Se essa janela já venceu quando você compra, vale a regra geral do contrato.

Antes do lance, faça a conta da janela. A data da consolidação está na matrícula (é a averbação que transfere a propriedade ao banco). Some 90 dias e compare com a data em que você vai receber a escritura: se a janela já terá fechado, conte que o inquilino pode ficar até o fim do contrato e peça cópia dele (prazo e aluguel) antes de decidir. Imóvel alugado com contrato longo pode ser bom para quem investe, mas não serve para quem precisa morar logo.

Enquanto o ex-devedor fica no imóvel depois da consolidação, a lei prevê taxa de ocupação de 1% ao mês (art. 37-A da Lei 9.514), devida pelo ocupante desde a consolidação até a desocupação, ao banco e a quem o sucede. A base não é o lance: é o valor do imóvel no contrato (art. 24, VI) ou, se maior, a base de cálculo do ITBI (art. 24, parágrafo único). É um direito de cobrança e um argumento de negociação, mas não conte com esse dinheiro: cobrar exige ação própria, com advogado e custas, e quem perdeu a casa raramente tem como pagar. Na prática, a taxa serve mais para abater o que o ocupante pedir (indenização por benfeitorias, ajuda de mudança) num acordo do que para entrar no seu caixa. Não a coloque na planilha como receita.

Os imóveis da CAIXA vendidos em leilão SFI seguem exatamente esse caminho. Nas demais modalidades da CAIXA (licitação, venda online, venda direta), o imóvel também veio de consolidação fiduciária na maioria dos casos, e o edital informa se está ocupado. A CAIXA, como regra, não desocupa por você: a desocupação fica a cargo do comprador. Leia o edital.

Negociar com o ocupante

A maioria das desocupações bem-sucedidas termina num acordo, não num oficial de justiça. Do outro lado há uma família que perdeu a casa. Tratar isso com respeito não é só humano: é eficiente.

Roteiro de uma boa negociação:

1. Vá com calma e por escrito. Primeiro contato pessoal ou por carta, explicando quem você é e que a compra foi feita de forma legal. Sem ameaça.
2. Ofereça uma ajuda de mudança. Um valor em dinheiro (comum: entre um e três aluguéis da região), o caminhão de mudança pago, ou ambos, em troca da saída em data certa.
3. Formalize. Um termo de acordo de desocupação assinado, com data de entrega das chaves, estado do imóvel, o que fica (armários embutidos, por exemplo) e o pagamento no dia da entrega das chaves, nunca antes.
4. Tenha o processo andando em paralelo. A ação ou o pedido de imissão não deve parar por causa da conversa. Se o acordo falhar, você não perdeu tempo.
5. Leve um advogado para redigir o termo, e, se possível, peça homologação judicial do acordo.

Os custos de desocupar

Leve à planilha:

• Honorários de advogado: de R$ 3.000 a R$ 15.000, dependendo da cidade e da complexidade. Peça proposta escrita.
• Custas judiciais da ação (fiduciário/CAIXA) ou das diligências (judicial).
• Chaveiro, caminhão de mudança e depósito para os bens deixados, no dia do cumprimento.
• Ajuda de mudança do acordo.
• Aluguel que você continua pagando enquanto espera: fica fora do teto pelo método do capítulo 14 (na planilha, a linha é opcional), mas precisa caber no seu orçamento.
• Danos ao imóvel: ocupante que sai contrariado às vezes leva ou quebra de propósito pias, vasos sanitários, torneiras, portas, janelas, fiação, quadro de luz e aquecedor. Isso é diferente de falta de manutenção e não aparece na visita pela rua. Reserve uma margem e, no dia da entrada, siga o checklist "No dia da entrada" do capítulo 27: fotos, vídeo e, se houver dano deliberado, boletim de ocorrência.

Quando o imóvel está vazio

Vazio não significa livre de problemas. Confirme que ninguém tem posse (às vezes um parente aparece). Peça as chaves ao vendedor: no judicial, o depositário ou o leiloeiro; no fiduciário e na CAIXA, o banco ou a imobiliária credenciada. Ao entrar, fotografe tudo, troque as fechaduras e faça a leitura dos relógios de luz e água no mesmo dia.