Capítulo 18 · Parte III · A jornada

Morar

As chaves estão na sua mão. A matrícula tem o seu nome. Agora o leilão acabou e começa a parte que você imaginou desde o primeiro capítulo: morar. Ainda assim, há tarefas práticas nas primeiras semanas que poupam dinheiro e dor de cabeça nos anos seguintes.

O primeiro dia

Antes de tudo, proteja a casa:

• Troque todas as fechaduras. Você não sabe quantas cópias de chave existem.
• Fotografe e filme cada cômodo, com data. Serve para orçamento de reforma e, se houver problema com o ex-ocupante, como prova.
• Leia os relógios de luz, água e gás e fotografe os números.
• Confira hidráulica e elétrica básicas: registros abrem e fecham? Disjuntores desligam? Há vazamento visível?

Transferir as contas

Cada concessionária tem seu procedimento, mas a lógica é a mesma: você pede a troca de titularidade apresentando documento pessoal e prova de propriedade ou posse (matrícula atualizada, carta de arrematação, escritura ou termo de imissão).

Dívida antiga de luz e água não é sua. O STJ tem entendimento firme de que débito de energia elétrica e de água é obrigação pessoal de quem consumiu, não acompanha o imóvel. A concessionária não pode exigir que você pague a conta do ex-ocupante para religar. Se insistir, registre reclamação na ouvidoria, na agência reguladora (ANEEL para energia) e no Procon. Gás canalizado segue a mesma lógica.

Condomínio é diferente. Condomínio é obrigação propter rem: acompanha o imóvel. O que você pagou ou não pagou do atraso depende do que foi tratado nos capítulos 5, 12 e 14: no judicial, a regra é o atraso ser quitado com o preço (art. 908, §1º, do CPC), salvo transferência expressa no edital ou preço insuficiente; no fiduciário, o edital diz quem paga e, se for omisso, conte como seu; na CAIXA, o atraso é seu até o limite de 10% do valor de avaliação, e a CAIXA paga apenas o que exceder (se anúncio e proposta forem omissos, a CAIXA paga). Vá à administradora, apresente seu título e peça uma declaração de quitação até a data em que você assumiu, ou o extrato do que falta.

IPTU

O IPTU também acompanha o imóvel, mas o leilão tem regras próprias:

• Judicial: pelo art. 130, parágrafo único, do CTN, os débitos de IPTU anteriores à arrematação sub-rogam-se no preço: a prefeitura cobra do dinheiro do leilão, não de você. Leve à prefeitura a carta de arrematação e peça a baixa dos débitos anteriores à data da arrematação. Se o edital disser que o arrematante assume o IPTU, a regra do edital precisa ser analisada (o STJ discutiu isso no Tema 1.134; confira com advogado como ela se aplica ao seu edital).
• Fiduciário e CAIXA: o edital diz quem responde pelo atraso; na CAIXA, os tributos em geral ficam a cargo do comprador. Se ficou com você, você negocia direto com a prefeitura (muitas têm parcelamento e programas de desconto de juros).

Em todos os casos, atualize o cadastro imobiliário na prefeitura com o seu nome, para receber os carnês. Carnê no nome do ex-dono continua indo para o endereço dele.

Reforma: com orçamento e com ordem

Reforma em imóvel de leilão tem duas armadilhas: o imprevisto (você não pôde ver por dentro antes) e a ansiedade (você quer mudar logo).

Uma ordem que funciona:

1. Segurança e estrutura primeiro: elétrica, hidráulica, telhado, infiltração. São as que ficam caras se adiadas.
2. Depois o que é difícil de mexer com a casa habitada: pisos, revestimentos, banheiro.
3. Por fim, acabamento e móveis.

Peça pelo menos três orçamentos com escopo escrito. Em apartamento, avise o síndico e siga as regras do condomínio e a norma técnica de reforma (ABNT NBR 16.280 exige plano de reforma e responsável técnico para obras que mexem em estrutura, instalações ou fachada). Guarde todas as notas fiscais: elas entram no custo do imóvel e reduzem o imposto quando você vender.

Regularização

Muitos imóveis de leilão chegam com alguma irregularidade. As mais comuns:

• Construção maior que a averbada. A matrícula diz "terreno" ou "casa de 60 m²", e o imóvel tem 120 m². Para regularizar, você precisa de projeto aprovado ou regularização na prefeitura, habite-se e CND da obra (Receita Federal), e depois a averbação da construção no cartório.
• Número ou endereço desatualizado na matrícula: averbação com certidão da prefeitura.
• Estado civil ou dados do proprietário desatualizados: averbação simples.
• Imóvel sem matrícula individual (por exemplo, apartamento de prédio sem instituição de condomínio registrada): caminho mais longo, que pode exigir ação coletiva dos moradores ou usucapião.

Regularizar não é luxo. Imóvel irregular é mais difícil de financiar, vender e até de segurar. Para quem mora, a regularização pode esperar a reforma estar pronta, mas não pode ser esquecida.

Revenda futura e ganho de capital

Você comprou para morar, mas a vida muda: emprego em outra cidade, família que cresce. Pensar na revenda desde já é barato e evita imposto desnecessário.

O que é ganho de capital. Ao vender um imóvel por mais do que custou, a diferença é ganho de capital, tributado pelo Imposto de Renda de pessoa física com alíquota de 15% sobre a parte do ganho até R$ 5 milhões (acima disso, as faixas são maiores).

Como reduzir de forma legal:

• Declare o imóvel corretamente. No IR do ano da compra, declare o imóvel na ficha de Bens e Direitos pelo valor pago, somado ao ITBI, à comissão do leiloeiro, ao registro e à escritura. Nos anos em que fizer benfeitorias com nota fiscal, acrescente-as ao custo. Tudo isso aumenta o custo de aquisição e diminui o ganho tributável.
• Isenção pela compra de outro residencial (art. 39 da Lei 11.196/2005): se você vender e usar o dinheiro para comprar outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias, o ganho aplicado é isento. Essa isenção só pode ser usada uma vez a cada cinco anos.
• Isenção do imóvel único (Lei 9.250/95): venda de até R$ 440.000 do único imóvel que você possui, se não tiver vendido outro nos últimos cinco anos.

Quanto sai de imposto: o exemplo do livro. Volte ao apartamento de Porto Alegre da planilha (capítulo 28): lance de R$ 220.000, comissão de 5%, ITBI de 3%, registro de R$ 3.800 e reforma de R$ 25.000 com nota fiscal. Anos depois, a família vende por R$ 520.000 e paga 6% de corretagem. Como o preço passa de R$ 440.000, a isenção do imóvel único não vale.

Como pagar. O imposto é calculado no programa da Receita (GCAP) e pago por DARF até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. Vendeu em março, paga até o fim de abril. Declare a venda também no IR do ano. Atraso gera multa e juros.

O que entra no custo. Lance, comissão do leiloeiro, ITBI, registro, escritura e benfeitorias com nota. Gastos como advogado e desocupação têm tratamento duvidoso: pergunte ao contador antes de contar com eles. A corretagem da venda, se comprovada, abate o preço de venda.

A calculadora online do livro faz esta conta para o seu imóvel: Calculadora de custo total e lance máximo.

Regras de imposto mudam. Antes de vender, confirme com um contador.