Capítulo 16 · Parte III · A jornada

Pagar e formalizar

A tela mostrou "arrematado". Parabéns. Mas o imóvel ainda não é seu no sentido que importa: o de estar registrado em seu nome na matrícula. Entre o lance e o registro existe uma sequência de pagamentos, documentos e prazos que, se você errar, pode custar o imóvel e parte do dinheiro.

No Brasil, só é dono quem registra (art. 1.245 do Código Civil). Enquanto a matrícula não mostrar o seu nome, você tem um direito a receber o imóvel, não o imóvel. Este capítulo mostra o caminho até lá.

Os prazos de pagamento

O prazo começa a correr no minuto em que você vence. Leia as instruções que o leiloeiro manda no mesmo dia.

No judicial, o art. 892 do CPC manda pagar de imediato, por depósito judicial ou meio eletrônico, salvo decisão do juiz em sentido diferente. Na prática, vale o prazo que o edital ou o juiz fixar; muitos editais dão 24 horas. A comissão do leiloeiro é paga à parte, direto a ele, também em prazo curto. Se você venceu com proposta parcelada (art. 895), paga a entrada de pelo menos 25% no prazo do edital e o saldo nas parcelas.

No fiduciário, os editais de banco costumam exigir pagamento integral em 24 a 48 horas. Financiamento ou FGTS: às vezes, quando o banco oferece no edital; na maioria, só à vista. Comissão de 5% ao leiloeiro, também à vista.

Na CAIXA, depende da modalidade. No leilão SFI, o modelo é parecido com o do fiduciário. Na licitação aberta, na venda online e na venda direta, o edital indica se aceita à vista, FGTS ou financiamento habitacional da própria CAIXA, imóvel a imóvel. Quando aceita financiamento, há prazo para aprovar o crédito; se o crédito não sai, o edital prevê o que acontece com o sinal.

Do lance à matrícula: os documentos

Judicial: auto e carta de arrematação

1. Auto de arrematação. Assinado pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro. Com a assinatura, a arrematação fica "perfeita, acabada e irretratável" (art. 903 do CPC), mesmo que depois venham embargos ou ação contra ela.
2. Pagamento do preço, da comissão e do ITBI.
3. Prazo de impugnação. Corre um prazo de 10 dias após a arrematação para alegações de invalidade (art. 903, §2º).
4. Carta de arrematação. Expedida depois do depósito do preço (ou das garantias, no parcelado) e do pagamento da comissão e das despesas (art. 901, §1º). Ela descreve o imóvel, cita a matrícula, traz cópia do auto e a prova de pagamento do ITBI (art. 901, §2º). É o "título" que vai ao cartório.
5. Mandado de imissão na posse. Expedido junto, se o imóvel estiver ocupado (capítulo 17).

A carta costuma levar de 30 a 120 dias para sair, dependendo da vara. Nesse tempo, cobre a vara com educação e acompanhe o processo pelo site do tribunal.

Fiduciário e CAIXA: escritura pública

No fiduciário, o banco já é dono (consolidou a propriedade). Ele vende a você como qualquer vendedor: por escritura pública de compra e venda lavrada em tabelionato de notas, ou por instrumento particular com força de escritura quando a lei permite (contratos do SFI e do SFH). Na CAIXA, o mesmo: contrato ou escritura, conforme a modalidade e a forma de pagamento. Quando há financiamento ou FGTS, o próprio contrato do banco serve de título.

O banco indica o tabelião ou o despachante, e o prazo para assinar costuma ser de 30 a 90 dias. Você paga escritura (quando houver), ITBI e registro.

ITBI: o imposto da transmissão

O ITBI é municipal e incide sobre a compra de imóvel, inclusive em leilão. A alíquota varia de cidade para cidade (2% e 3% são comuns). A grande discussão sempre foi a base de cálculo. Separe três coisas. O que o STJ decidiu no Tema 1.113 (2022): a base do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado; o valor declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o mercado, mas a prefeitura pode questioná-lo em processo administrativo próprio (art. 148 do CTN), e não pode impor de antemão um "valor de referência". O que se discute na arrematação: há decisões do STJ, anteriores ao tema, que tomam o valor da arrematação como base; mas a venda em leilão não é exatamente uma "condição normal de mercado", e algumas prefeituras usam isso para cobrar sobre a avaliação ou o valor venal. A prática da sua cidade: varia. Antes do lance, pergunte à prefeitura qual base ela usa em arrematação. Para a conta, use a base maior; se a prefeitura cobrar acima do lance, você pode pedir revisão administrativa ou ir à Justiça.

O ITBI é pago antes do registro. No judicial, é condição para sair a carta de arrematação.

O registro

Com a carta ou a escritura em mãos e o ITBI pago, você leva o título ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel. O cartório tem prazo legal para examinar o título (em geral 10 dias úteis pela Lei 6.015/73, com as alterações recentes). Se encontrar algum problema, emite uma nota de exigência dizendo o que falta. Você cumpre e reapresenta.

Exigências comuns:

• Descrição do imóvel na carta diferente da matrícula.
• Falta da certidão de quitação do ITBI.
• Estado civil incompleto do arrematante.
• Penhoras e indisponibilidades que o juiz precisa mandar cancelar. No judicial, as penhoras de outros processos geralmente são canceladas por ordem do juiz da arrematação, porque os credores passam a disputar o dinheiro do preço (art. 908 do CPC). Mas o cancelamento precisa de ordem expressa.

Depois do registro, peça uma certidão atualizada da matrícula. É o primeiro documento com o seu nome como proprietário.

Impugnações: quando alguém tenta desfazer

Arrematou, pagou, e o antigo dono entra na Justiça. Isso acontece, e você precisa saber o que esperar.

No judicial, o art. 903 protege o arrematante: o auto assinado torna a arrematação firme. A invalidação só ocorre por vícios específicos, como preço vil ou falta de intimação do executado, e precisa ser alegada em 10 dias. Passado esse prazo, só por ação autônoma, na qual o arrematante é parte. Se a arrematação for desfeita, você recebe o dinheiro de volta, mas pode passar meses ou anos esperando.

No fiduciário e na CAIXA, o ex-devedor pode entrar com ação alegando falhas no procedimento: falta de intimação regular para purgar a mora, falta de aviso das datas dos leilões (art. 27, §2º-A, da Lei 9.514), preço abaixo do permitido. Se o juiz der liminar, o registro pode travar. O banco é quem defende o procedimento, mas o seu imóvel fica no meio.

Por isso os capítulos 12 e 13 insistiram em ler o edital e a matrícula: a averbação da consolidação, na matrícula, e as datas e os valores dos leilões, no edital, contam se o procedimento foi feito direito.

Desistência e multas

Existe desistência legítima e existe desistência cara.

Desistência legítima no judicial (art. 903, §5º): você pode desistir e receber de volta o depósito se:

• provar, em 10 dias, a existência de ônus real ou gravame não mencionado no edital;
• antes de expedida a carta, o executado alegar alguma das situações de invalidade do §1º;
• for citado na ação autônoma de invalidação, desde que desista no prazo para responder a ela.

Desistência cara: fora dessas hipóteses, se você não paga, o art. 897 do CPC manda perder a caução em favor do exequente e voltar o imóvel a leilão, do qual você fica proibido de participar. A multa de até 20% do valor do bem do art. 903, §6º, é outra coisa: pune quem suscita vício infundado para provocar a desistência do arrematante (em geral o executado), não o arrematante.

No fiduciário e na CAIXA, a desistência é regida pelo edital e pelo contrato. Editais de banco costumam prever multa de 20% ou 30% sobre o lance, retenção do sinal e cobrança da comissão do leiloeiro, que normalmente não é devolvida. Na venda online da CAIXA, a regra do edital costuma prever retenção de parte do valor pago em caso de desistência. Leia a cláusula antes de dar o lance, nunca depois.

Quando chamar um advogado

Na compra comum, muita gente faz tudo sozinha com o tabelião. No leilão judicial, é recomendável ter advogado para peticionar no processo: pedir a carta, o mandado de imissão, o cancelamento das penhoras. Leve para a primeira conversa: o edital, o auto, os comprovantes, a matrícula atualizada, e pergunte: "Quais penhoras e indisponibilidades precisam de ordem de cancelamento? Em quanto tempo a vara costuma expedir a carta? O executado foi intimado do leilão?"