Capítulo 15 · Parte III · A jornada

Dar o lance

Você leu o edital, leu a matrícula, visitou a rua e fechou a conta do custo total. Agora chega a parte que dá frio na barriga: o lance. A boa notícia é que, se você fez o dever de casa dos capítulos anteriores, o lance é a etapa mais simples da jornada. Ele é só a execução de uma decisão que você já tomou com calma, em casa, longe da pressão do cronômetro.

Neste capítulo vamos do cadastro no site do leiloeiro até o momento em que a tela mostra "arrematado". E vamos insistir numa ideia: o número máximo do seu lance nasce na planilha, não no pregão.

Primeiro passo: cadastro e habilitação

Quase todo leilão de imóvel hoje é online ou híbrido (online e presencial ao mesmo tempo). Para dar lance, você precisa de duas coisas no site do leiloeiro que conduz aquele lote:

1. Cadastro. Nome, CPF, endereço, e-mail, telefone. Alguns sites pedem selfie com documento.
2. Habilitação para o lote. É o pedido para participar daquele leilão específico. O leiloeiro confere seus documentos e libera o botão de lance.

Os documentos mais pedidos são: RG ou CNH, CPF, comprovante de residência recente, certidão de casamento (se casado) e, em alguns casos, comprovante de renda ou de capacidade de pagamento. Pessoa casada pode precisar do documento do cônjuge, porque o imóvel vai entrar no patrimônio do casal conforme o regime de bens.

Habilitação não é instantânea. Tem leiloeiro que libera em minutos; outros levam um ou dois dias úteis, e muitos encerram a habilitação 24 horas antes do pregão. Quem deixa para a véspera descobre isso do pior jeito.

Caução: existe?

Depende do rito. No judicial, o lance online normalmente não exige depósito prévio; o compromisso é pagar depois de vencer. Alguns leiloeiros e alguns juízes pedem caução, e aí o edital diz. No fiduciário de banco e na CAIXA, a regra também vem do edital: há leilões sem caução e há leilões que exigem garantia antes de dar lance. Leia a seção "condições de participação" e não presuma.

Como funciona o pregão online

O lote tem uma data e hora de abertura e de encerramento. Entre essas duas, os lances ficam registrados na tela, em ordem crescente. Quase todos os sites aceitam lances antecipados: você pode lançar dias antes, e esse lance já conta.

Na hora marcada para o fim, entra o tempo extra (às vezes chamado de "prorrogação" ou "soft close"). Se alguém der lance nos últimos minutos, o relógio volta para dois ou três minutos, e assim sucessivamente, até ninguém mais cobrir. Isso evita o lance de último segundo que ninguém consegue responder. Na prática, o fim real do leilão pode ser vinte ou trinta minutos depois do horário do edital.

Cada site tem um incremento mínimo: o valor mínimo que um lance precisa ter acima do anterior (por exemplo, R$ 1.000 ou R$ 5.000). O edital ou a página do lote informa.

Alguns sites oferecem lance automático: você informa seu teto e o sistema cobre os concorrentes por você, de incremento em incremento, até o seu limite. É útil para quem não pode ficar na frente da tela. O risco é o mesmo de sempre: se o teto estiver errado, a máquina vai até ele sem hesitar.

Estratégia: o teto é decidido antes

A regra de ouro do leilão é simples de dizer e difícil de cumprir: defina o lance máximo antes e não mude durante o pregão. No calor da disputa, R$ 5.000 a mais parecem pouco. Dez incrementos depois, você pagou R$ 50.000 acima do que planejou e está perto do preço de mercado, sem a segurança de uma compra comum.

Três cuidados práticos:

• Calcule o teto pelo custo total, não pelo lance. O lance é só uma parte. Comissão do leiloeiro (geralmente 5% sobre o lance), ITBI, registro, dívidas que ficam com você, desocupação e reforma entram na conta. Cada R$ 10.000 a mais de lance também aumenta comissão e ITBI.
• Pense no pior cenário de desocupação. Se o imóvel está ocupado, imagine um ano até entrar. O aluguel que você continuará pagando nesse tempo fica fora do teto (capítulo 14), mas precisa caber no seu orçamento.
• Não dispute por orgulho. Tem leilão novo toda semana. Perder um lote não é fracasso; pagar caro é.

1ª praça e 2ª praça: o que muda em cada rito

Quase todo leilão de imóvel tem duas tentativas. Na primeira, o preço mínimo é alto; na segunda, cai. Mas a regra de quanto cai muda conforme o rito, e é aqui que muita gente se confunde.

No judicial (CPC): na 1ª praça (ou 1º leilão), o lance mínimo é o valor da avaliação. Na 2ª, vale qualquer lance que não seja preço vil. O art. 891 do CPC diz que preço vil é o que fica abaixo do mínimo fixado pelo juiz no edital; se o juiz não fixou, é vil o lance inferior a 50% da avaliação. Muitos editais fixam 50%, 60% ou 70%. Leia o número no edital. Quando o imóvel é de incapaz, se o lance não chega a 80% da avaliação, o art. 896 manda adiar a venda por até 1 ano.

No fiduciário (Lei 9.514/97, art. 27): depois que o banco consolida a propriedade em seu nome, ele faz dois leilões. No 1º, o lance mínimo é o valor do imóvel fixado no contrato, que não pode ser inferior ao valor usado pela prefeitura para o ITBI. No 2º, o mínimo é o valor da dívida mais despesas, prêmios de seguro, encargos, tributos e condomínio. Desde a Lei 14.711/2023, se não houver lance que cubra esse total, o credor pode, a seu critério, aceitar lance de pelo menos metade do valor de avaliação. A 3ª Turma do STJ entende que lance abaixo de 50% da avaliação é preço vil e não vale no 2º leilão, mesmo cobrindo a dívida (por exemplo, REsp 2.096.465/SP, 2024). É jurisprudência de uma turma, sobre leilões anteriores à Lei 14.711, não texto de lei, e há crítica na doutrina. Pela lei, o lance que cobre a dívida vence; pela prudência, como o arremate abaixo de 50% pode ser anulado, não planeje dar menos que a metade da avaliação (capítulo 6). O ex-devedor tem direito de preferência para recomprar até a data do 2º leilão, pagando a dívida e despesas.

Na CAIXA: a CAIXA vende por várias modalidades. Nos leilões SFI (1º e 2º leilão), a lógica é a do fiduciário: Lei 9.514, comissão de leiloeiro de 5%, preferência do ex-devedor até o 2º leilão. Já na licitação aberta, na venda online e na venda direta, não há "praça": há um preço mínimo de venda, geralmente com desconto sobre a avaliação. Na licitação aberta e na venda online, vence a maior proposta acima dele. Na venda direta (Compra Direta), não há disputa: vence a primeira proposta que atinge o mínimo. O edital de cada modalidade traz as próprias regras de pagamento, comissão e prazos.

Lance condicional

Em muitos leilões de banco, o site aceita lance abaixo do mínimo do 2º leilão, marcado como condicional (ou "condicionado"). Ele não vence automaticamente: fica à espera de o vendedor aceitar ou recusar. O banco pode levar dias para responder e pode simplesmente dizer não.

No judicial, lance abaixo do mínimo do edital também pode ser recebido em alguns casos e levado ao juiz, que decide se aceita. É exceção, e o risco de ser considerado preço vil é real.

Lance condicional é uma aposta barata quando o imóvel é muito bom e ninguém cobriu o mínimo: você não perde nada se for recusado. Mas cuidado: se for aceito, você fica obrigado a pagar. Só dê lance condicional num valor que você honraria com prazer.

Proposta de parcelamento (judicial)

No leilão judicial existe uma ferramenta pouco usada por quem compra para morar: a proposta de aquisição em prestações do art. 895 do CPC. Ela funciona assim:

• Você apresenta a proposta por escrito, antes do leilão, ao juiz ou ao leiloeiro.
• Até o início do 1º leilão, a proposta não pode ser inferior ao valor da avaliação. Até o início do 2º leilão, não pode ser inferior ao preço vil (o mínimo do edital ou, se ele não fixar, 50% da avaliação, art. 891).
• A entrada é de pelo menos 25% à vista, e o saldo pode ser pago em até 30 meses, corrigido, com o próprio imóvel dado em hipoteca como garantia.
• A proposta à vista prevalece sobre a parcelada (art. 895, §7º); isso vale mesmo que a parcelada seja de valor maior; confira o edital. Havendo mais de uma parcelada (§8º): em condições diferentes, vence a mais vantajosa (a de maior valor); em condições iguais, vence a apresentada primeiro.
• Se você atrasar uma parcela, paga multa de 10% sobre a soma da parcela e das que faltam, e o exequente pode cobrar o saldo ou pedir o desfazimento da arrematação.

Para quem vai morar e tem 25% guardados, a proposta parcelada é uma ponte real. Ela não se aplica ao fiduciário nem à CAIXA, que seguem o próprio edital. E nem todo juízo a aceita na prática: alguns editais a excluem. Em execução fiscal da Fazenda Nacional, o parcelamento segue regras próprias da PGFN e tem vedações. Leia o edital e, se ele for omisso, pergunte ao leiloeiro.

No dia do leilão

Uma rotina simples evita a maioria dos sustos:

• Confirme na véspera que sua habilitação está aprovada para aquele lote.
• Reveja o edital: houve retificação? O lote foi suspenso? Leiloeiros publicam alterações até o último dia.
• Teste a internet e tenha um segundo aparelho (celular com dados) para o caso de queda.
• Deixe o teto anotado num papel, ao lado do computador. Não é para consultar; é para lembrar que ele existe.
• Ao vencer, salve a tela, o comprovante e o e-mail do leiloeiro. Leia as instruções de pagamento no mesmo dia: os prazos começam a correr imediatamente.