Capítulo 14 · Parte III · A jornada

O custo total: a conta que decide se vale a pena

O lance é só a ponta do iceberg. Entre o martelo e o dia em que você dorme na casa nova há comissão, imposto, cartório, dívidas que ficaram para trás, a saída do ocupante, a reforma e os meses pagando condomínio de um imóvel em que você ainda não mora. Somados, esses custos costumam acrescentar de 25% a 60% ao valor do lance.

Quem faz a conta só com o lance acha que está comprando com 40% de desconto. Quem faz a conta completa às vezes descobre que está pagando mais caro que no mercado. Este capítulo ensina a conta completa.

A pirâmide do custo

Vamos camada por camada.

1. O lance

É o valor que você oferece e que, se vencer, paga ao vendedor (guia judicial, banco ou CAIXA). É a base de quase todos os percentuais abaixo. No judicial com parcelamento (art. 895 do CPC), lembre que o saldo é corrigido.

2. Comissão do leiloeiro

Percentual sobre o lance, pago pelo comprador além do lance. No judicial, o típico é 5%, fixado pelo juiz ou no edital. No fiduciário, em regra 5%, conforme o edital. Na CAIXA depende da modalidade: há comissão quando há leiloeiro (leilão SFI, por exemplo); em venda online e compra direta pode não haver. Não se devolve se você desistir.

3. ITBI

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é municipal. A alíquota costuma ficar entre 2% e 3%, conforme a cidade. Pelo STJ (Tema 1.113), a base é o valor do imóvel em condições normais de mercado: o valor declarado presume-se correto, mas a prefeitura pode questioná-lo em processo próprio, e não pode impor de antemão um valor de referência. Na arrematação, muitas prefeituras aceitam o valor do lance; outras cobram sobre a avaliação ou o valor venal (veja o exemplo do capítulo 24). Pergunte à prefeitura antes do lance e, na dúvida, faça a conta pela base maior. Se você vai financiar, pergunte pela alíquota do SFH. Várias cidades cobram alíquota menor sobre a parte financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação; em São Paulo, por exemplo, 0,5% sobre a parte financiada, até um limite que a prefeitura atualiza todo ano, e a alíquota cheia só sobre o resto. Para quem financia a maior parte do preço, a economia pode chegar a milhares de reais e muda a conta do dinheiro no começo. Confirme na prefeitura se o benefício vale para arrematação e para a modalidade que você vai usar (na CAIXA, o financiamento costuma ser pelo SFH; no judicial e na maioria dos fiduciários, o pagamento é à vista e o benefício não se aplica).

4. Registro e escritura

No judicial, você registra a carta de arrematação no Cartório de Registro de Imóveis. No fiduciário, o banco lavra a escritura de venda (ou contrato com força de escritura, quando há financiamento) e você a registra. Na CAIXA, contrato ou escritura, conforme a modalidade. Somando emolumentos, certidões e eventual escritura, conte com 1% a 2% do valor, conforme a tabela do seu estado.

5. As dívidas que ficam com você

É aqui que os tipos de leilão mais se separam, e onde mais se perde dinheiro.

IPTU e outros tributos do imóvel. No judicial, os tributos anteriores sub-rogam-se no preço (art. 130, parágrafo único, do CTN): são pagos com o dinheiro do leilão, e você não paga. No fiduciário, não existe essa sub-rogação: o edital diz quem paga e, se não disser, conte que é você. Na CAIXA, os tributos em geral ficam a cargo do comprador; confira a ficha e o edital. Peça a certidão de débitos na prefeitura antes do lance.

Condomínio. Acompanha o imóvel (art. 1.345 do Código Civil). No judicial, a regra é a sub-rogação no preço (art. 908, §1º, do CPC), e o silêncio do edital não transfere a dívida; ela passa a você só se o edital a transferir de forma expressa ou se o preço não bastar para pagá-la (capítulo 5). No fiduciário, o antigo devedor responde até a imissão na posse (art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97), mas o condomínio pode cobrar do imóvel e de você: conte como seu. Na CAIXA, o condomínio fica sob responsabilidade do comprador até o limite de 10% do valor de avaliação; a CAIXA paga apenas o que exceder esse limite. Se anúncio e proposta forem omissos sobre condomínio, a CAIXA paga (edital, cl. 17.3.1). Exemplo: apartamento avaliado em R$ 180.000 com dívida de R$ 40.000: você paga R$ 18.000 e a CAIXA, R$ 22.000; se a dívida for de R$ 15.000, ela é inteira sua. Peça ao síndico ou à administradora o demonstrativo atualizado.

Saldo de financiamento. Só existe se você comprar direitos num leilão judicial de imóvel alienado a outro banco (capítulo 13). Para moradia, evite.

6. Desocupação

Imóvel ocupado custa tempo e, quase sempre, dinheiro: honorários de advogado, custas, e muitas vezes um acordo de saída (o ocupante recebe um valor para sair em data certa, o que costuma ser mais barato e rápido que a ordem judicial). Prazos realistas: de 2 a 6 meses quando há acordo; de 6 a 18 meses quando há briga.

• Judicial: mandado de imissão na posse nos próprios autos (art. 901 do CPC). Mais rápido.
• Fiduciário: ação de reintegração de posse, com direito à liminar de desocupação em 60 dias (art. 30 da Lei 9.514/97). O ex-mutuário também deve uma taxa de ocupação ao novo dono pelo tempo em que fica (art. 37-A), que você pode cobrar, mas raramente recebe.
• CAIXA: no leilão SFI, como no fiduciário; nas modalidades administrativas, acordo ou a ação adequada ao tipo de ocupante. Em regra a desocupação é sua.

7. Reforma

Com visita: orçamento de um profissional. Sem visita: reserve 10% a 20% do valor de mercado, conforme idade e estado aparente (capítulo 11). Imóvel retomado costuma ter falta de manutenção de anos.

8. A espera

Do lance à mudança, você paga condomínio e IPTU de um imóvel em que ainda não mora — e, provavelmente, continua pagando aluguel onde mora hoje. Conte os meses: arrematação, pagamento, registro, desocupação, reforma. Seis a doze meses é uma estimativa prudente para imóvel ocupado.

O aluguel que você continua pagando também é custo de verdade, mas o método deste livro o deixa fora da conta: você o pagaria em qualquer cenário até se mudar. A planilha do capítulo 28 traz a linha como opcional; inclua-a só se quiser comparar o leilão com continuar alugando, e então faça a mesma conta para o imóvel pronto.

9. Reserva para imprevisto

Uma dívida que não apareceu, um mês a mais de espera, um cano que estourou. Reserve 20% do valor orçado para reforma e desocupação, as duas camadas que mais fogem do orçamento. É a mesma regra da planilha e da calculadora.

O exemplo completo

O apartamento dos capítulos anteriores: 64 m² em Campinas/SP, valor de mercado R$ 308.500 (pronto), ocupado, não visitado por dentro. Imagine-o vendido, com o mesmo lance de R$ 180.000, em cada um dos três tipos. Os números de dívida, prazo e acordo são hipotéticos, mas típicos de cada tipo.

Repare: o mesmo lance, no mesmo imóvel, custa R$ 27.800 a mais no fiduciário que no judicial, por causa das dívidas que não se sub-rogam e da desocupação mais longa. Por isso não existe "lance bom" sem saber o tipo de leilão.

O preço de equilíbrio

A pergunta final é: até quanto de lance vale a pena, em vez de comprar pronto? O preço de equilíbrio é o lance em que o custo total do leilão empata com o custo de comprar o mesmo imóvel pronto.

Lance de equilíbrio = (custo de comprar pronto − custos fixos do leilão) ÷ (1 + percentuais sobre o lance)

No exemplo, comprar pronto custa R$ 323.925. Os custos fixos (que não dependem do lance) e os percentuais variam por tipo:

Repare que o teto do judicial, R$ 158.300, é o mesmo do capítulo 11: as duas contas usam o mesmo método, com a reserva. O lance de R$ 180.000 do exemplo passa do teto já no judicial, em R$ 21.700 (180.000 − 158.300); na CAIXA, em R$ 27.500; no fiduciário, em R$ 61.100. Nos três, ele ainda fica abaixo do equilíbrio: economiza alguma coisa, mas pouco para o risco de um imóvel ocupado que ninguém viu por dentro. A conclusão é a do capítulo 11: para esta família, este imóvel não cabe, nem com visita interna. E conta incompleta, sem a reserva, sempre empurra o teto para cima.

Acima do lance de equilíbrio, você paga mais que no mercado e ainda corre todos os riscos do leilão. Entre o teto e o equilíbrio, você economiza pouco para o risco que assume. Abaixo do teto, o leilão compensa. O seu lance máximo é o teto — o equilíbrio é só a linha que você nunca, em hipótese alguma, cruza.

Cuidado com o imposto lá na frente

Se um dia você vender o imóvel por mais do que pagou, pode haver imposto sobre o ganho de capital. O custo de aquisição inclui lance, comissão, ITBI, registro e reformas comprovadas. Guarde todos os recibos, notas e comprovantes desde já. Quem vende o único imóvel residencial dentro de certos limites, ou usa o dinheiro para comprar outro imóvel residencial no prazo legal, pode ter isenção — confirme com um contador na época.