Capítulo 13 · Parte III · A jornada

Ler a matrícula: a certidão de nascimento do imóvel

Se o edital é o contrato do leilão, a matrícula é a história do imóvel. Cada venda, cada hipoteca, cada penhora, cada casamento do dono que mexe com a propriedade fica anotado ali, em ordem, num livro do Cartório de Registro de Imóveis. Quem lê a matrícula sabe quem é o dono de verdade, o que pesa sobre o imóvel e o que vai continuar pesando depois que você comprar.

A boa notícia é que a matrícula é escrita numa gramática nacional: a da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73). Uma matrícula de Manaus e uma de Porto Alegre se leem do mesmo jeito. Aprendida uma vez, você lê qualquer uma.

Antes de ler: a certidão certa

Peça ao cartório a certidão de inteiro teor da matrícula (ou "certidão digital da matrícula"), pela internet, no serviço eletrônico dos cartórios. Ela custa pouco e sai em poucos dias. Três cuidados:

• Data: use certidão com menos de 30 dias. A que veio com o edital pode ter meses; uma penhora nova não aparece nela.
• Número e cartório: confira com o edital. Divergência é alerta grave.
• Descrição: área, andar, vaga. Vaga de garagem com matrícula própria é outro imóvel; se não está no leilão, não vem junto.

A anatomia de uma matrícula

A abertura

O topo da matrícula traz o número, o cartório e a descrição do imóvel: tipo, endereço, área privativa e total, fração ideal do terreno, confrontações. Traz também quem era o dono quando a matrícula foi aberta e de onde ela veio (o "registro anterior"). Confira cada número com o edital e com o que você viu na visita.

Os registros (R.)

Cada R. é um ato que cria, transfere ou extingue um direito real: compra e venda, doação, herança (formal de partilha), arrematação, hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, servidão. A numeração é sequencial com as averbações: R.1, R.2, Av.3, R.4... O número indica a ordem no tempo.

As averbações (Av.)

Cada Av. anota um fato que altera ou informa sobre o imóvel ou sobre as pessoas: construção, mudança de nome da rua, casamento ou divórcio do dono, penhora (que alguns cartórios lançam como R.), indisponibilidade, existência de ação, e — muito importante — cancelamentos. Uma hipoteca no R.2 que foi quitada aparece cancelada numa averbação posterior: "Av.5 — Cancelamento: fica cancelada a hipoteca do R.2".

Por isso a regra de ouro: um ônus só está ativo se nenhum ato posterior o cancelou. Leia até o fim antes de concluir.

Lendo os balões: (1) o executado é o dono registral — bom sinal; (2) existe hipoteca de um banco, sem cancelamento até aqui; (3) a penhora é a da execução que gerou o leilão; (4) há uma indisponibilidade de outro juízo, que pode travar o registro da sua carta até ser levantada.

A cadeia de donos

Monte uma lista simples: quem comprou de quem, quando, e como (compra, herança, doação, arrematação, consolidação). Três perguntas:

1. O devedor é o dono atual na matrícula? No judicial, o executado precisa ser o proprietário registral (ou ser vendido só o direito que ele tem). No fiduciário, depois da consolidação, o dono registral é o banco: procure a averbação da consolidação (art. 26, § 7º, da Lei 9.514/97). Sem ela, o banco ainda não é dono e o leilão é prematuro.
2. Houve venda ou doação pouco antes da dívida, por valor estranho? Pode ser fraude contra credores ou fraude à execução (art. 792 do CPC) — anote e leve ao advogado.
3. Há cláusula de inalienabilidade ou impenhorabilidade (comum em doação e herança)? Pode invalidar a penhora. Advogado.

Cada ônus, e se ele sobrevive ao leilão

Agora a parte que vale dinheiro. Para cada ônus ativo, você quer saber: ele some com o leilão, ou vem junto com o imóvel? A resposta muda conforme o tipo de leilão.

Penhora

Registro de que o imóvel garante uma dívida num processo. Pode aparecer como R. ou como Av., conforme o cartório; o efeito é o mesmo. No judicial, a penhora da própria execução se resolve com o leilão, e as penhoras de outros processos, em regra, passam a disputar o dinheiro do leilão (art. 908 do CPC), sendo canceladas depois. No fiduciário e na CAIXA, o que decide a penhora em nome do antigo devedor é a data dela em relação ao registro da alienação fiduciária: se a alienação fiduciária foi registrada antes, a consolidação prevalece; se a penhora é anterior, ou é de crédito com preferência (fiscal, trabalhista), consulte o advogado.

Hipoteca

Garantia real de um credor. No judicial, extingue-se pela arrematação (art. 1.499, VI, do Código Civil), desde que o credor hipotecário tenha sido intimado (art. 889, V, do CPC); o crédito dele passa ao dinheiro do leilão. Sem prova de intimação, o risco de ela persistir é real. Se o credor hipotecário é o próprio exequente, ele já é parte e a hipoteca se extingue. No fiduciário e na CAIXA, hipoteca anterior não cancelada é exceção a investigar: hipoteca de construtora sobre o prédio, por exemplo, costuma ter sido cancelada para cada unidade logo nas primeiras averbações — procure.

Alienação fiduciária

O banco tem a propriedade fiduciária (em garantia) até a dívida ser paga; o devedor fica com a posse. No fiduciário e no leilão SFI da CAIXA, é exatamente ela que gera o leilão: com a consolidação, ela se extingue e você compra a propriedade plena. No judicial de outro credor, alienação fiduciária ativa em favor de um banco quer dizer que o executado não é dono — o juiz só pode vender os direitos dele. Você compraria a posição de devedor e teria de quitar o saldo do financiamento para ficar com o imóvel. Para quem vai morar, quase sempre não serve.

Indisponibilidade

Ordem de juiz ou órgão que impede o dono de vender. Geralmente vem da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB). No judicial, indisponibilidade de outro juízo não impede o leilão, mas pode travar o registro da carta até que aquele juízo autorize o cancelamento: meses de espera. No fiduciário e na CAIXA, se a indisponibilidade é contra o antigo devedor e posterior à alienação fiduciária, em regra não atinge o banco já proprietário; ainda assim pergunte ao advogado e ao cartório se o registro passa.

Usufruto

Direito de alguém usar o imóvel e receber os frutos dele, muitas vezes até morrer (comum quando pais doam aos filhos e "reservam o usufruto"). Usufruto registrado antes da penhora, de quem não é parte no processo, em regra sobrevive à arrematação judicial: você seria dono, mas não poderia morar lá. Para moradia, é eliminatório. No fiduciário, usufruto posterior à alienação fiduciária não prevalece contra o banco; anterior, sim.

Servidão

Direito de um vizinho passar pelo terreno, ou de uma concessionária manter rede de energia, por exemplo. Em regra sobrevive em todos os tipos de leilão: ela é do imóvel, não do dono. Normalmente não impede morar, mas limita o uso. Leia o que diz.

Ação averbada ou registrada

Averbação de que existe uma ação que pode atingir o imóvel (art. 828 do CPC, ou a averbação de ação "reipersecutória", que disputa o próprio imóvel). Ação de cobrança vira dinheiro a disputar; ação que disputa a propriedade (anulação de venda, usucapião, divórcio com partilha) pode atingir você. Advogado, sempre.

As averbações que não são ônus, mas importam

• Construção e habite-se: a área construída averbada bate com a real? Área a mais sem averbação exige regularização (projeto, taxa, CND da obra emitida pela Receita Federal) e pode impedir financiamento de quem comprar de você um dia.
• Casamento e divórcio: o cônjuge do dono precisa ter sido intimado no judicial; falta de intimação é causa clássica de anulação.
• Terreno de marinha / foro: há pagamento anual à União e laudêmio na transferência.

Cruze edital e matrícula

1. Todo ônus da matrícula aparece no edital? Ônus omitido no edital judicial viola o art. 886, VI, do CPC.
2. Todo ônus do edital aparece na matrícula? Se não, sua certidão está velha.
3. Cada credor com ônus ativo foi intimado do leilão (no judicial, art. 889 do CPC)?