Capítulo 12 · Parte III · A jornada

Ler o edital: as 12 coisas que você precisa achar

O edital funciona como o contrato do leilão, dentro dos limites da lei do rito (o edital não pode contrariar o CPC, a Lei 9.514 ou o CTN, e o juiz ainda decide no judicial). Tudo o que vale para aquela venda — preço mínimo, prazos, quem paga cada dívida, quem tira o ocupante — está escrito nele. O que não está escrito, em regra, não foi prometido. Por isso o edital se lê inteiro, devagar, com um lápis na mão.

A má notícia: editais são longos, repetitivos e escritos em juridiquês. A boa: quase todos seguem a mesma lógica. Quem sabe o que procurar acha as 12 informações que importam em vinte minutos. E quem não acha uma delas aprendeu algo valioso: omissão no edital é risco, não neutralidade.

A anatomia de um edital

Editais judiciais, fiduciários e da CAIXA têm desenhos diferentes, mas os mesmos blocos aparecem em quase todos, mais ou menos nesta ordem:

As 12 coisas, na ordem

A ordem não é a do edital: é a ordem que economiza seu tempo. Os primeiros itens eliminam rapidamente imóveis que não servem. Se o item 1 já mostra um problema, você não precisa ler o resto.

1. Quem vende e por quê (o tipo de leilão)

Logo no cabeçalho: é um juiz (vara, comarca, processo), um banco credor fiduciário (com menção à Lei 9.514/97) ou a CAIXA (com nome da modalidade)? Tudo o que vem depois muda conforme a resposta. Confira também o nome e a matrícula do leiloeiro na Junta Comercial (capítulo 10).

No judicial, veja o tipo de ação: execução comum, execução fiscal, trabalhista, falência. Cada uma tem regras próprias (capítulo 9).

2. O que exatamente está sendo vendido

A propriedade inteira? Uma fração ideal (50%, por exemplo)? Ou só os direitos do devedor sobre um imóvel que ainda está alienado a um banco? Essa é a diferença entre comprar uma casa e comprar uma dívida. Procure as palavras "fração ideal", "direitos", "direitos aquisitivos", "direitos do devedor fiduciante". Para quem vai morar, compre propriedade plena.

3. A descrição e a matrícula

Endereço, área, vaga, número da matrícula e cartório. Anote o número da matrícula: no próximo capítulo você vai conferir tudo contra ela. Divergência entre o edital e a matrícula (área diferente, vaga que não está na matrícula, número errado) é sinal de alerta. Atenção especial à vaga em prédio antigo: muitas vezes ela tem matrícula própria. Se essa matrícula não estiver no edital, a vaga não vem junto e você compra o apartamento sem lugar para o carro.

4. As datas

Data e hora de abertura e de encerramento de cada leilão (1º e 2º, ou a sessão única). No leilão eletrônico os lances ficam abertos por uma janela; o que conta é o encerramento. Anote também o prazo de habilitação no site do leiloeiro.

5. Os valores mínimos

O lance mínimo de cada leilão e o incremento (o valor mínimo de cada lance novo). Atenção às palavras: "lance superior a 50%" quer dizer que 50% exatos não valem; "a partir de" ou "igual ou superior" aceitam o valor exato.

6. Como pagar

À vista em quantas horas? Sinal e saldo em quantos dias? Aceita parcelamento (no judicial, art. 895 do CPC: proposta com pelo menos 25% de entrada e o resto em até 30 parcelas)? Aceita financiamento ou FGTS? E o que acontece se você não pagar: perda do sinal, multa, proibição de participar de novos leilões. Se o seu dinheiro depende de financiamento, o edital precisa dizer que aceita — e você precisa da aprovação antes.

7. A comissão do leiloeiro

Percentual, sobre qual base e quem paga. No judicial, 5% sobre o lance é o típico, pago pelo arrematante por fora do lance. No fiduciário e no leilão SFI da CAIXA, também em regra 5%. Em modalidades CAIXA sem leiloeiro (venda online, compra direta), pode não haver comissão. Confira.

8. Quem paga o IPTU atrasado

A informação que mais muda de um tipo para outro:

• Judicial: os tributos do imóvel anteriores à arrematação sub-rogam-se no preço (art. 130, parágrafo único, do CTN): são pagos com o dinheiro do leilão, e você recebe o imóvel livre deles. O STJ (Tema 1.134) firmou que a cláusula de edital que joga esses tributos no arrematante não vale, com modulação de efeitos — leia a data do edital e, se houver cláusula assim, leve ao advogado.
• Fiduciário: não há sub-rogação no preço. O edital define quem paga. Se o edital não falar, conte que é você.
• CAIXA: o anúncio e o edital definem; em geral, o IPTU fica com o comprador. Conte o IPTU como seu. Condomínio omisso no anúncio e na proposta fica com a CAIXA (edital, cl. 17.3.1); confira no edital.

9. Quem paga o condomínio atrasado e os outros ônus

Dívida de condomínio acompanha o imóvel (art. 1.345 do Código Civil): o condomínio pode cobrar de quem for dono, inclusive você. No judicial, a regra da lei é a sub-rogação no preço (art. 908, §1º, do CPC); o silêncio do edital não passa a dívida a você. Mas, se o edital transferir a dívida de forma expressa ao arrematante, ou se o preço não bastar para pagá-la, conte-a como custo seu (capítulo 5). No fiduciário, o devedor antigo responde até a imissão na posse (art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97), mas o condomínio pode cobrar do imóvel: conte com ela. Na CAIXA, o anúncio padrão diz: condomínio sob responsabilidade do comprador até o limite de 10% do valor de avaliação; a CAIXA paga apenas o que exceder esse limite (capítulo 7).

Aqui também aparecem os ônus: penhoras, hipotecas, indisponibilidades. No judicial o edital deve mencioná-los (art. 886, VI, do CPC). Anote cada um para conferir na matrícula.

10. Ocupação e desocupação

O imóvel está ocupado? Por quem? Quem é responsável por desocupar e por qual caminho?

11. Recursos, ações e anulação

No judicial: há embargos, recursos ou outros processos contra a execução? A arrematação judicial, depois de assinado o auto, é considerada perfeita, acabada e irretratável (art. 903 do CPC), mas pode ser invalidada em casos como preço vil ou falta de intimação. No fiduciário, não há a proteção do art. 903 do CPC (ela é só da arrematação judicial): eventuais vícios da consolidação ou do leilão discutem-se por ação autônoma, e a falta de notificação do devedor é o vício mais perigoso. Veja também se o edital diz o que você recebe de volta se a venda for desfeita.

12. Penalidades e letras miúdas

Multa por desistência, prazo para assinar o auto ou a escritura, responsabilidade por despesas de transferência, venda "ad corpus" e "no estado em que se encontra", foro e laudêmio (terreno de marinha). É aqui que moram as surpresas pequenas que somam.

O trecho acima é didático, mas segue a forma real. Os balões mostram onde estão os itens da lista. Note o que não está: forma de pagamento parcelado (item 6), recursos pendentes (item 11) e penalidades por desistência (item 12). Para esses, você vai procurar em outras cláusulas — ou concluir que o edital é omisso e perguntar ao leiloeiro por escrito.

Quando o edital não responde

Se depois da leitura algum dos 12 itens ficar sem resposta:

1. Procure no site do leiloeiro as "condições de venda" ou o "regulamento" — às vezes estão separados.
2. Pergunte ao leiloeiro por escrito (e-mail ou formulário do site) e guarde a resposta.
3. No judicial, leia os autos, se forem públicos: avaliação, intimações, embargos.
4. Se ainda faltar, considere o pior cenário no custo (capítulo 14) ou desista do imóvel.

Para o advogado, leve a tabela das 12 coisas preenchida e três perguntas: "As intimações exigidas foram feitas?", "Algum ônus da matrícula sobrevive?", "Quanto tempo leva a desocupação neste caso?".