Capítulo 11 · Parte III · A jornada

Visitar, avaliar e definir o seu teto

Você vai aprender: como visitar o imóvel (e o que fazer quando a porta não abre); como descobrir o valor de mercado com comparáveis; como chegar a um teto de lance que você não vai ultrapassar. Tempo de leitura: 13 min.

No leilão você compra o imóvel no estado em que se encontra. A frase está em quase todo edital, judicial, fiduciário ou da CAIXA. Ela quer dizer: não há vistoria de entrega, não há abatimento depois por infiltração, não há devolução porque o bairro é barulhento. Tudo o que você precisa saber sobre o imóvel, você precisa saber antes do lance.

Este passo tem três partes. Ver o imóvel. Descobrir quanto ele vale de verdade. E transformar esse valor num teto de lance — um número que você escreve num papel e não ultrapassa, por mais animado que o leilão fique.

A visita

Quando dá para entrar

Alguns leilões permitem visita: imóvel desocupado com chave com o leiloeiro, imóvel CAIXA com visitação agendada, imóvel em que o próprio ocupante aceita mostrar. O edital ou o site do leiloeiro diz se há e como agendar. Se houver, vá. Leve:

Lanterna e celular com câmera. Fotografe tudo, inclusive o que parece normal.
Uma lista de verificação: umidade e mofo (cantos do teto, atrás de armários), rachaduras (diagonais nos cantos de portas e janelas preocupam mais que fissuras finas no reboco), quadro de luz (disjuntores antigos ou fiação de pano pedem troca), banheiros e cozinha (as reformas mais caras), caixa d'água e pressão, esquadrias, piso.
Uma trena. Confira se a área bate com a matrícula. Diferença grande pode indicar ampliação sem averbação, que você terá de regularizar.
Se for apartamento, converse com o porteiro ou o zelador. Pergunte há quanto tempo o imóvel está vazio, se há infiltração vinda de vizinho, se o condomínio cobra a unidade.

Quando não dá para entrar

Na maioria dos leilões de imóvel ocupado, não há visita interna. Isso não significa ir às cegas. Faça a visita de fora, com método:

Fachada e entorno. Estado do telhado, das janelas, do muro. Sinais de abandono (correspondência acumulada, mato alto) ou de ocupação (roupa no varal, luz acesa, carro na garagem).
O prédio. Em apartamento, o estado do condomínio diz muito: hall, elevador, pintura externa. Prédio maltratado pode significar condomínio inadimplente e chamada extra para obra.
Fotos do anúncio e do laudo. Compare com o que você vê. Fotos antigas de um imóvel reformado podem esconder anos de deterioração.
Laudo de avaliação do processo (judicial). O oficial de justiça ou o perito costuma descrever o imóvel por dentro. Leia com atenção: ali às vezes está "imóvel em mau estado de conservação".
Imagens de rua na internet de anos diferentes, para ver mudanças.
Reserva para o desconhecido. Se você não viu por dentro, conte com uma reforma maior. Uma regra prudente para quem vai morar: reserve de 10% a 20% do valor de mercado para reforma em imóvel não visto, conforme a idade e o estado aparente.

Atenção

Nunca entre num imóvel ocupado sem autorização do ocupante, nem tente "negociar a saída" antes de arrematar. Até a arrematação (ou a compra), você é um estranho; o ocupante pode ser o antigo dono, um inquilino ou alguém sem título, e o contato errado pode virar boletim de ocorrência. Converse com o ocupante só se ele se dispuser, com educação, e sem prometer nada.

A visita	Judicial	Fiduciário	CAIXA
Visita interna	Rara; às vezes o leiloeiro agenda com o depositário	Rara; imóvel quase sempre ocupado pelo ex-mutuário	Possível em imóvel desocupado com visitação; o edital diz
Fonte de informação sobre o interior	Auto de avaliação do oficial/perito no processo	Laudo de avaliação do banco, quando disponível	Ficha e fotos do portal; laudo de avaliação da CAIXA
Quem costuma ocupar	Executado, família, inquilino	Ex-mutuário (devedor fiduciante)	Ex-mutuário, inquilino ou terceiro
"No estado em que se encontra"	Sim	Sim	Sim

A vizinhança é parte do imóvel

Você vai morar ali. Volte em três momentos: dia útil de manhã, à noite e no fim de semana. Faça o trajeto até o trabalho no horário de pico. Procure:

comércio de bairro, farmácia, escola, posto de saúde;
ruas que alagam (pergunte a moradores e comerciantes; procure na internet o nome da rua com "alagamento");
barulho: bares, igrejas, linhas de ônibus, obras;
o padrão da rua: imóveis vizinhos reformados ou abandonados.

Quanto o imóvel vale: o método dos comparáveis

O edital traz um valor de avaliação. Ele é um ponto de partida, não a verdade. Pode estar desatualizado (avaliações judiciais com anos de defasagem são comuns), ser de um perito que não entrou no imóvel, ou simplesmente errar. O valor que importa para você é o valor de mercado: quanto custaria comprar um imóvel igual, pronto, no mesmo lugar.

Para chegar a ele, use o método comparativo, o mesmo dos avaliadores profissionais:

Junte de 5 a 10 imóveis à venda parecidos: mesmo bairro (de preferência mesma rua ou mesmo prédio), mesmo tipo, área parecida (até 20% de diferença para mais ou para menos), idade parecida.
Calcule o preço por metro quadrado de cada um: preço ÷ área privativa.
Descarte os extremos (o mais caro e o mais barato) e tire a mediana dos que sobraram.
Desconte a negociação. Preço anunciado não é preço vendido. Em muitas cidades a venda fecha de 5% a 15% abaixo do anúncio; use 10% se não souber.
Ajuste pelo estado. Os comparáveis estão, em geral, prontos para morar. O seu, não necessariamente. O custo da reforma entra no capítulo 14, não aqui; o valor de mercado é o do imóvel pronto.
Multiplique pela área do imóvel do leilão (a área privativa da matrícula).

Na prática

Apartamento de 64 m² privativos, 2 quartos, 1 vaga, em Campinas/SP. Comparáveis no mesmo bairro:

Anúncio	Área	Preço	R$/m²
A (mesmo prédio)	64 m²	R$ 345.000	5.391
B	60 m²	R$ 310.000	5.167
C	70 m²	R$ 395.000	5.643
D	58 m²	R$ 280.000	4.828
E	66 m²	R$ 420.000	6.364
F	62 m²	R$ 330.000	5.323

Descartando D e E (extremos), a mediana de A, B, C e F é R$ 5.357/m². Descontando 10% de negociação: R$ 4.821/m². Valor de mercado: 64 × 4.821 = R$ 308.500, arredondando. O edital dizia "avaliação: R$ 360.000" — de três anos atrás, num bairro que não subiu. Quem confiasse no edital pagaria caro.

Fontes de comparáveis: portais de anúncio, corretores do bairro (ligue e pergunte "por quanto vendeu o último de dois quartos no prédio?"), a prefeitura em cidades que publicam o valor de transação usado no ITBI, e os imóveis já arrematados na mesma região. Comparável do mesmo prédio vale mais que qualquer outro.

Avaliação	Judicial	Fiduciário	CAIXA
Quem avaliou	Oficial de justiça ou perito do processo	Valor do contrato/avaliação do banco	Avaliação da CAIXA
Defasagem comum	Alta; pode ter anos	Média; valor do contrato atualizado	Baixa a média; costuma ser recente
Para que serve o valor	Base do lance mínimo (o 2º leilão não pode ser preço vil, abaixo de 50% da avaliação, salvo outro percentual fixado pelo juiz — art. 891 do CPC)	Base do 1º leilão (art. 27, §1º, da Lei 9.514/97); o 2º exige lance que cubra a dívida + despesas (art. 27); por prudência, não ofereça menos de 50% da avaliação (orientação da 3ª Turma do STJ, capítulo 6)	Base do preço mínimo de cada modalidade, no edital
O que você faz	Recalcula pelo mercado	Recalcula pelo mercado	Recalcula pelo mercado

O teto de lance

Agora vem o número mais importante do livro: o lance máximo que você está disposto a dar. Ele não sai do lance mínimo, nem do que os outros estão oferecendo. Sai de duas contas, e você usa a menor.

Conta 1: o que cabe no seu bolso

Pegue o dinheiro total disponível (próprio + financiamento aprovado + FGTS, se o leilão aceitar). Tire tudo que não é lance: comissão, ITBI, registro, dívidas que ficam com você, desocupação, reforma, condomínio e IPTU durante a espera, e uma reserva para imprevisto. O capítulo 14 lista cada item. O que sobra é o seu teto pelo bolso.

Conta 2: o que faz sentido contra comprar pronto

Comprar em leilão só vale se, no fim, sair mais barato que comprar um imóvel igual pronto, pelo caminho normal. Mas o caminho do leilão tem riscos e esperas que o caminho normal não tem. Por isso exigimos uma margem de segurança: o custo total do leilão deve ficar pelo menos 15% a 25% abaixo do valor de mercado no judicial e nas modalidades da CAIXA fora do Leilão SFI, e 20% a 30% abaixo no fiduciário e no Leilão SFI. Use o topo da faixa quando o imóvel estiver ocupado, quando você não viu o interior ou quando a matrícula tem pendência.

O teto pelo mercado é:

Teto de lance = (valor de mercado × (1 − margem) − custos fixos) ÷ (1 + percentuais sobre o lance)

Os custos fixos são os que não dependem do lance (reforma, desocupação, dívidas que ficam com você, espera). Os percentuais sobre o lance são comissão, ITBI e registro.

Na prática

O apartamento acima vale R$ 308.500 pronto. Está ocupado e não foi visitado por dentro, então usamos o topo da faixa do judicial: margem de 25%. Leilão judicial: comissão 5%, ITBI 3% (confira a alíquota de Campinas na prefeitura), registro cerca de 1,5% do lance. Custos fixos estimados: reforma R$ 35.000, acordo de desocupação R$ 8.000, condomínio e IPTU de 8 meses de espera R$ 6.400, e a reserva para imprevistos de 20% sobre reforma e desocupação (capítulo 14), R$ 8.600 — total R$ 58.000.

Teto = (308.500 × 0,75 − 58.000) ÷ 1,095 = (231.375 − 58.000) ÷ 1,095 = 173.375 ÷ 1,095 ≈ R$ 158.300.

A família do capítulo 10 tinha R$ 320.000. Pelo bolso, o teto seria maior; pelo mercado, é R$ 158.300. Vale o menor. Se o lance mínimo da 1ª praça for R$ 360.000 (a avaliação antiga), não há o que fazer nela. Na 2ª praça, o mínimo é de R$ 180.000 (50% da avaliação), acima do teto. Conclusão: não cabe para esta família. Nem com visita interna e sem surpresa: a margem cairia para 20% e o teto subiria para cerca de R$ 172.400 ((246.800 − 58.000) ÷ 1,095), ainda abaixo do mínimo. Só faria sentido com outro imóvel ou um mínimo menor.

Teto de lance	Judicial	Fiduciário	CAIXA
Comissão a descontar	5% é o típico (fixada pelo juiz ou no edital)	Em regra 5%, no edital	Conforme a modalidade; venda online e compra direta podem não ter leiloeiro
IPTU atrasado	Sub-roga-se no preço (art. 130, parágrafo único, do CTN): em regra, não soma	Não há sub-rogação; o edital define quem paga: conte como seu se for seu	Em geral, do comprador; confira o anúncio e conte como seu
Condomínio atrasado	Sub-roga-se no preço (art. 908, §1º, do CPC): em regra, não soma; conte como seu só se o edital transferir de forma expressa ou o preço não bastar	Propter rem: conte como seu, salvo se o edital disser que o banco paga	Seu até 10% da avaliação; a CAIXA paga só o que exceder. Anúncio omisso: a CAIXA paga (cl. 17.3.1)
Desocupação	Mandado de imissão na posse nos próprios autos (art. 901 do CPC)	Ação de reintegração de posse, com liminar (art. 30 da Lei 9.514/97)	Leilão SFI: como o fiduciário; demais modalidades: acordo ou ação conforme o ocupante
Margem de segurança sugerida	15%–25%	20%–30% (vícios discutem-se por ação autônoma; não há a proteção do art. 903 do CPC)	Leilão SFI: 20%–30% (rito fiduciário); demais modalidades: 15%–25%

Atenção

O teto é decidido em casa, com calma, e escrito. No dia do leilão o relógio corre, os lances sobem de mil em mil e a sensação de "só mais um" é forte. Quem passa do teto não está comprando mais barato: está pagando o preço de mercado com todos os riscos do leilão. Perder um leilão é normal. Pagar caro não tem volta.

Quando chamar um profissional

Para quem vai morar, duas ajudas valem o custo:

Um engenheiro ou arquiteto para olhar a fachada, as fotos e o laudo e estimar a reforma, quando o imóvel é antigo ou tem sinais de problema estrutural.
Um corretor local para confirmar o valor de mercado. Pergunte: "Por quanto se vende de verdade um imóvel assim neste prédio? O que demora a vender aqui, e por quê?"

Faça isto agora na Hasta

Na ficha de cada imóvel da sua lista curta, veja o valor de mercado estimado e os comparáveis usados. Refaça a conta você mesmo com os anúncios do bairro. Depois use a calculadora de custo de arrematação para achar o seu teto de lance, e anote-o na pasta do imóvel.

Resumo

Imóvel de leilão é comprado no estado em que se encontra: descubra tudo antes.
Sem visita interna, visite por fora, leia o laudo e reserve 10%–20% para reforma.
Valor de mercado vem de comparáveis: mediana do R$/m², menos a negociação.
Teto de lance é o menor entre o que cabe no bolso e o que deixa margem contra comprar pronto.
O teto se decide antes, se escreve e não se ultrapassa.