Capítulo 10 · Parte III · A jornada

Onde encontrar o imóvel certo (e fugir do golpe)

Achar imóvel em leilão nunca foi tão fácil. Hoje existem milhares de lotes abertos ao mesmo tempo, espalhados por centenas de sites de leiloeiros, pela CAIXA e por portais que juntam tudo num lugar só. O problema mudou de lado: não falta imóvel, falta filtro. E, junto com a fartura, chegou o golpe: sites copiados, leiloeiros inventados, anúncios patrocinados que levam a páginas falsas.

Este capítulo resolve as duas coisas. Primeiro mostramos onde o leilão nasce e onde ele é divulgado. Depois, como transformar a lista enorme numa lista curta de imóveis onde você realmente moraria. Por fim, o roteiro de cinco minutos que separa o leiloeiro oficial do golpista.

Onde o leilão nasce e onde ele aparece

Todo leilão tem uma fonte oficial. Os portais são vitrine; a fonte é quem vende. Entender isso evita metade dos problemas.

• Leilão judicial: nasce num processo. O juiz nomeia um leiloeiro, que publica o edital no próprio site e, por exigência do Código de Processo Civil, também na rede mundial de computadores (art. 887, § 2º, do CPC). Muitos tribunais mantêm listas de leiloeiros credenciados. A fonte oficial é o site do leiloeiro nomeado nos autos e o próprio processo.
• Leilão fiduciário (Lei 9.514/97): nasce no cartório de registro de imóveis, quando o banco consolida a propriedade depois do atraso do comprador original. O banco contrata um leiloeiro, que publica o edital. A fonte oficial é o site do leiloeiro contratado pelo banco, e muitos bancos mantêm página própria de "imóveis à venda".
• CAIXA: a CAIXA é o maior vendedor de imóveis retomados do país. Ela vende por várias modalidades (leilão SFI, licitação aberta, venda online, compra direta, entre outras — vimos no capítulo 7). A fonte oficial é o site de venda de imóveis da própria CAIXA, onde cada imóvel tem número, ficha, edital e, em geral, a matrícula. Nos leilões da CAIXA com leiloeiro, o leiloeiro também publica.

Os agregadores, a Hasta incluída

Ninguém consegue visitar trezentos sites de leiloeiro todos os dias. Por isso existem os agregadores: portais que leem os sites oficiais e reúnem os lotes numa busca só. A Hasta é um deles.

A regra de ouro com qualquer agregador, inclusive nós: o agregador serve para achar; o lance e o pagamento acontecem sempre no site oficial do leiloeiro ou da CAIXA. A Hasta não vende imóvel, não recebe lance e não recebe pagamento. Se alguém, em nome de qualquer portal, pedir dinheiro para "reservar" um imóvel, é golpe.

Filtros para quem vai morar

Quem compra para investir olha deságio e liquidez. Quem compra para morar precisa de outra lista de perguntas. Antes de abrir qualquer busca, escreva num papel:

1. Cidade e bairros aceitáveis. Não "a região". Bairros com nome. Pense no trajeto até o trabalho e a escola.
2. Tipo e tamanho mínimo. Apartamento ou casa; número de quartos; vaga de garagem.
3. Orçamento total, não lance. O teto é o dinheiro que você tem para tudo: lance, comissão, ITBI, registro, dívidas, reforma e o tempo até mudar. O capítulo 14 ensina a fazer a conta; aqui, só lembre que o lance costuma ser de 75% a 85% do orçamento total.
4. Prazo para mudar. Se o aluguel vence em quatro meses, um imóvel ocupado pode não servir, mesmo barato.
5. Forma de pagamento. À vista, financiamento, FGTS. Isso decide o tipo de leilão (capítulo 2).

Com essa lista, os filtros dos portais passam a fazer sentido:

• Tipo de imóvel: residencial (apartamento, casa, sobrado). Exclua terreno, sala comercial e "direitos sobre imóvel" se você está começando — direitos de aquisição são outro produto, com outro risco (capítulo 9).
• Ocupação: "desocupado" encurta o caminho até a mudança. Mas desconfie da palavra: muitas vezes significa só "não informado". Confirme na visita (capítulo 11).
• Aceita financiamento / FGTS: na CAIXA, a ficha do imóvel diz. No judicial, quase nunca há financiamento bancário; o que existe é o parcelamento do art. 895 do CPC, com entrada mínima de 25%. No fiduciário de banco privado, alguns bancos financiam o próprio imóvel; está no edital.
• Data do leilão: pelo menos 15 dias à frente. Menos que isso não dá tempo de ler edital, matrícula, visitar e fazer conta.
• Valor do lance mínimo até o seu teto de lance, não até o seu orçamento total.

Alertas: deixe o imóvel vir até você

Imóvel bom de moradia some rápido da lista e o edital às vezes sai poucas semanas antes da data. Em vez de entrar todo dia no portal, cadastre alertas:

• Uma busca salva por bairro e faixa de preço, com aviso de lote novo.
• Aviso de mudança de data e de 2ª praça do imóvel que você já está acompanhando. No judicial e no fiduciário, o 2º leilão costuma ter lance mínimo bem menor — é quando a casa que estava cara pode caber no orçamento.
• Aviso de imóvel que voltou: leilão suspenso ou sem lance costuma reaparecer meses depois, às vezes por outro leiloeiro.
• Na CAIXA, acompanhe a passagem de modalidade: imóvel sem venda num leilão pode reaparecer em licitação aberta ou venda online, com outras regras de preço e de pagamento.

Golpe: como reconhecer em cinco minutos

O golpe do falso leilão é hoje um dos mais comuns no Brasil. O roteiro é sempre parecido: um anúncio patrocinado ou mensagem leva a um site bonito, com fotos reais de um imóvel real (copiadas do leiloeiro verdadeiro), preço baixíssimo e urgência. Você "arremata" e recebe um boleto ou uma chave Pix. O dinheiro some.

Os sinais de alerta mais confiáveis:

1. Site clonado. O endereço é parecido com o do leiloeiro verdadeiro, mas com letra trocada, hífen a mais, ou terminação estranha (".com" em vez de ".com.br", ".online", ".site"). Site novo, com poucos meses de registro, é sinal forte. Digite você mesmo o endereço do leiloeiro que achou na Junta Comercial; nunca entre pelo link do anúncio.
2. Leiloeiro sem matrícula na Junta Comercial. Leiloeiro oficial é profissão regulada (Decreto 21.981/1932) e tem matrícula na Junta Comercial do seu estado, que publica a lista de leiloeiros ativos. Procure o nome e o número da matrícula no rodapé do site e confira na Junta. Nome inexistente, matrícula cancelada, ou endereço e telefone do site diferentes dos da Junta: pare.
3. Pagamento por Pix ou depósito a pessoa física. Leiloeiro recebe a comissão em conta própria, mas o preço vai para a conta indicada no edital: guia judicial (no judicial), conta do banco vendedor ou do leiloeiro (no fiduciário) ou canais oficiais da CAIXA. Conta em nome de pessoa que não é o leiloeiro, de uma empresa que não aparece no edital, ou chave Pix aleatória: é golpe.
4. Preço impossível. Apartamento de R$ 600 mil por R$ 90 mil, "sem dívidas", "desocupado", "última chance hoje". Deságio real em leilão existe, mas tem motivo, e o motivo aparece no edital.
5. Não há edital nem matrícula para baixar, ou o edital não tem número de processo, vara, nome do comitente ou do leiloeiro.
6. Contato só por WhatsApp, com pressa e com "gerente" que liga para você.
7. Imóvel CAIXA vendido fora do portal da CAIXA. Todo imóvel CAIXA tem número de identificação que você confere no próprio portal. Se o número não existe lá, não existe.

O roteiro de cinco minutos

1. Copie o número do processo (judicial), o nome do banco (fiduciário) ou o número do imóvel (CAIXA).
2. Confira no site do tribunal, na matrícula ou no portal da CAIXA. Basta que um não bata para parar.
3. Pegue o nome do leiloeiro e procure na lista da Junta Comercial.
4. Digite à mão o endereço do site que a Junta indica. Compare com o site onde você estava.
5. Leia no edital para quem vai cada pagamento. Pix para conta que não seja a indicada no edital, nunca.

Como fazer a lista curta

Ao fim da busca você deve ter de três a cinco imóveis. Mais que isso, você não terá tempo de estudar todos direito; menos, ficará refém de um só. Para cada um, baixe e guarde numa pasta:

• o edital (capítulo 12);
• a matrícula atualizada (capítulo 13) — se a disponibilizada pelo leiloeiro tiver mais de 30 dias, peça uma nova ao cartório;
• as fotos e o laudo de avaliação, se houver;
• o link da fonte oficial.

E anote, para cada um, três datas: a do 1º leilão, a do 2º e o prazo de habilitação no site do leiloeiro. Cadastro no site costuma exigir documentos e aprovação prévia; deixar para a véspera é a forma mais comum de perder um bom leilão.